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Condominio parziale

Condominio parziale: come si dividono le spese?

Tempo di lettura stimato: 4 minuti

Quando si parla di condominio parziale? Come avviene la ripartizione delle spese tra i condòmini? Scopri i dettagli

Hai mai sentito parlare di condominio parziale? Spesso chi vive in condominio non bada ad alcune caratteristiche dell’edificio, che invece sono importanti da un punto di vista giuridico. In questo approfondimento scopriamo cos’è il condominio parziale e come avviene la ripartizione delle spese in questo caso particolare.

Condominio parziale, la definizione

Il Codice Civile non offre una vera e propria definizione di condominio parziale. Ma dall’evoluzione giuridica, dalle numerose sentenze in merito nel corso degli anni, possiamo riuscire ad affermare che il condominio parziale è una tipologia particolare di condominio, una sorta di “condominio nel condominio“. Si configura quando una parte dei beni comuni come ad esempio le scale, l’ascensore, ecc., per via della loro disposizione o delle loro caratteristiche funzionali, sono di esclusiva fruizione o godimento di una parte dei condomini.

Di chi sono i beni di un condominio parziale?

I condòmini che usufruiscono dei beni in via esclusiva, ne diventano conseguentemente proprietari, avendone titolarità, hanno diritto quindi a gestirli. Un bene che per sue caratteristiche intrinseche o per funzione, è destinato a servire solo una parte dell’edificio, rimane oggetto autonomo di diritto di proprietà, venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una titolarità condivisa di tutti su quello stesso bene (Cass.Civ. sez. II, 17.06.2016 n. 12641).

Mancano in questo caso i presupposti per definire quei beni come “parti comuni dell’edificio” ai sensi dell’art. 117 del Codice Civile dato che sono destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso. In questo caso si configura automaticamente il condominio parziale che non ha bisogno di alcun atto costitutivo.

L’art. 1117 del Codice Civile, quando individua le parti comuni dell’edificio, pone una riserva, ossia “se il contrario non risulta dal titolo“.  Ed è proprio il caso del condominio parziale.

Si modifica, quindi, la composizione del collegio e delle maggioranze nel caso di condominio parziale in base alla titolarità delle specifiche parti condominiali comuni: il gruppo di condomini che esercita una titolarità su quei beni e/o servizi rientranti nel condominio parziale ha un peso differente nella formazione della maggioranza rispetto al gruppo di condomini che non ha la titolarità su quei beni e/o servizi.

Condominio parziale: la ripartizione delle spese

Trovarsi in una condizione di condominio parziale ha una diretta implicazione della divisione delle spese. Come funziona la ripartizione in questo caso specifico?

Le spese del condominio parziale sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae beneficio: i condòmini pagano le spese per i beni comuni di cui usufruiscono in via esclusiva. Bisogna far riferimento all’art. 1123 del Codice Civile che recita:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.  

Tutti devono partecipare ai costi in base alle tabelle millesimali, in proporzione ai millesimi di proprietà espressi. Alcune parti condominiali che non risultano essere in comune a tutti, ma solo ad un gruppo di condomini, comportano una divisione delle spese tra i beneficiari, tra coloro che ne traggono concretamente utilità: in sostanza, i condòmini pagano le spese per i beni comuni di cui usufruiscono. Le delibere assembleari che interessano modifiche di beni riferiti solo ad una parte dell’edificio, interessano solo gli effettivi proprietari i quali sono chiamati ad esprimere un voto (in questo senso si è espressa la Corte Cassazione n. 1680/2015).

Ricordiamo, infatti, che i condòmini che non hanno titolarità sui beni che fanno parte del condominio parziale, non hanno neppure diritto di prendere parte alle assemblee e quindi ad esprimere il loro voto nelle delibere che si riferiscono alla gestione di quei beni specifici. A loro, ovviamente, non spetta nemmeno la quota da pagare nelle spese.

La composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Cass.Civ. sez. II, 17.06.2016 n. 12641, Cass.Civ. sez. II, 16.01.2020 n. 791).

Condominio parziale e le tabelle millesimali

Per poter ripartire le spese si possono prendere in considerazione le tabelle millesimali in riferimento a tutta la struttura condominiale. Ovviamente devono essere poi adattate al condominio parziale per trovare il rapporto di valore fra gli appartamenti singoli e il complesso delle unità immobiliari appartenetti a questi ultimi in base a coefficienti millesimali indicati nelle tabelle, dopo aver fatto i dovuti calcoli per trovare il nuovo rapporto di proporzione (cfr. Cass. n. 1435 del 30.05.1966).

Quindi si adottano le tabelle millesimali di comproprietà in riferimento all’intero stabile, effettuando un’operazione matematica per ripartire la spesa in base ai millesimi in testa ai condomini interessati.

Secondo l’art. 1123 del Codice Civile:

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne

Ad esempio, i proprietari di negozi al piano terra non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori. Grazie al software tabelle millesimali hai una definizione personalizzata delle formule e il calcolo dinamico delle tabelle millesimali (anche per ripartizioni specifiche).

Ripartizione delle spese legali nei condomini parziali

Per capire come vengono addebitate le spese legali nel caso di un condominio parziale, dobbiamo far riferimento al condominio inteso nel senso più generale.

Nel caso di un condomino che perde una causa contro il condominio, l’addebito delle spese legali si limita a quelle liquidate dal giudice, escludendo gli onorari dell’avvocato per atti di esecuzione. Secondo alcune sentenze della Corte di Cassazione, l’assemblea condominiale non può imporre al singolo condomino l’intero costo delle spese legali relative al processo in cui ha perso.

Nel caso in cui l’amministratore condominiale debba rivolgersi ad un avvocato, come nel recupero crediti da parte di un condomino moroso o per far fronte a controversie, le spese legali (in caso di azione giudiziaria) devono essere suddivise fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, a meno che il giudice stabilisca diversamente. L’assemblea condominiale non può predefinire unilateralmente l’obbligo di contribuire alle spese legali di un singolo condomino in situazioni di controversie giudiziarie.

Ovviamente si tratta solo di un paio di casi che fungono come esempi, ma non come regola assoluta.

 

Esimus

 

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