Condominio: come si ripartiscono le spese relative ai balconi ?

Continuiamo ad occuparci delle problematiche connesse alla gestione del condominio.
In questa edizione della newsletter trattiamo la ripartizione delle spese per i lavori di manutenzione straordinaria degli edifici, approfondendo, in particolare, la ripartizione delle spese relative ai balconi.
Il balcone è quell’area scoperta alla quale si accede da un solo appartamento e solo con questo è in comunicazione, sicché appartiene al proprietario dell’appartamento di cui costituisce la continuazione.
Nonostante la sua funzione, a servizio della proprietà esclusiva, il balcone fa parte della facciata e quindi coinvolge il decoro architettonico dell’edificio, con problemi non da poco in ordine al riparto delle spese di rifacimento della facciata.
I balconi progettati e costruiti in modo simmetrico ed armonico, rispetto all’intera facciata, non possono non costituire parte integrante della facciata stessa, della quale sono elementi decorativi, concorrendo a formare il decoro architettonico dello stabile.
Per questa ragione negli ultimi anni, è venuto meno il vecchio principio giurisprudenziale, secondo cui ogni spesa relativa ai balconi doveva essere sostenuta dal condomino e proprietario dello stesso, in quanto pertinenza della proprietà esclusiva.
Secondo gli ultimi orientamenti giurisprudenziali, infatti, deve ritenersi che siano a carico di tutti i condomini, in base alla tabella millesimale di proprietà, il rifacimento e le ristrutturazioni dei frontalini e degli elementi decorativi o cromatici del soffitto sottostante il sottobalcone.
Le spese relative alle restanti parti del balcone, invece, gravano sul proprietario esclusivo o di tutti i condomini, a seconda che non siano o siano considerati “elementi decorativi di interesse comune”.
Meno controverso il discorso se le spese da ripartire riguardano i lastrici solari.
Il lastrico solare é un tetto con superficie pianeggiante, salvo una leggera inclinazione per lo smaltimento delle acque piovane.
Per essi l’art.1126 c.c. stabilisce che ” quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”.
L’art. 1126 si riferisce esclusivamente a quelle componenti essenziali della struttura (ad es. : pareti murarie ed impermeabilizzazione) che svolgono, quindi, la funzione di copertura e protezione del fabbricato; sono perciò escluse gli accessori che consentono o migliorano la praticabilità della superficie (ad es.: parapetti e pavimenti) alla cui manutenzione ordinaria e straordinaria è obbligato a provvedere il proprietario esclusivo, senza la partecipazione degli altri condomini (a meno che non sia necessario smantellarli per provvedere al rifacimento o alla riparazione del lastrico vero e proprio).

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Approfondimento sulla ripartizione delle spese relative a balconi e frontalini	20 Kb	PDF
Estratto del Codice Civile relativo al Condominio degli Edifici	41 Kb	PDF