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Concessione edilizia: cos’è, come richiederla e ottenerla

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La concessione edilizia è un’autorizzazione per l’avvio di interventi di costruzione o di trasformazione di edifici esistenti. Oggi si parla di PdC. Cosa cambia?

La concessione edilizia rappresenta un permesso fondamentale necessario per autorizzare l’inizio dei lavori di costruzione o le modifiche apportate ai fabbricati esistenti.

Questa autorizzazione viene rilasciata dal Comune nel quale si trova l’immobile.

Introdotto nel sistema giuridico nel 1977 per sostituire la licenza edilizia, la concessione edilizia è oggi sostituita dal permesso di costruire.

Visti i cambi normativi, assicurati di utilizzare sempre i modelli aggiornati e adatti all’intervento edilizio da realizzare per non incorrere in abuso edilizio e sanzioni. Per questo può esserti utile l’utilizzo del software per i titoli abilitativi che ti permette di avere a disposizione tutti i modelli che ti occorrono sempre aggiornati e una guida per la compilazione semplificata del modello.

Concessione edilizia: cos’è

La concessione edilizia costituiva un’autorizzazione amministrativa prevista dalla legislazione italiana, che consentiva l’avvio dei lavori di costruzione o gli interventi di trasformazione di fabbricati già esistenti in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica.

Con l’entrata in vigore del testo unico edilizia (D.P.R. 380/01), la concessione edilizia è stata sostituita dal permesso di costruire (PdC), un titolo autorizzativo rilasciato dal Comune di competenza ed indispensabile per effettuare interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia.

Licenza edilizia, concessione edilizia e permesso di costruire: cosa è cambiato?

Il permesso di costruire, previsto dal D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia, ha sostituito la concessione edilizia, a sua volta successiva alla licenza edilizia.

Questi tre termini indicano la possibilità per il proprietario di un terreno di effettuare interventi edilizi o urbanistici con l’approvazione del Comune; ma nel corso degli anni le disposizioni normative hanno introdotte delle importanti modifiche.

La licenza edilizia, regolamentata dalla Legge Urbanistica 1150/1942, era un’autorizzazione semplice, rilasciata senza alcun onere e concessa solo sulla verifica del diritto di proprietà sul terreno edificabile, dove le opere di costruzione sarebbero state eseguite, e dell’aderenza alle norme locali, inclusi aspetti come dimensioni e caratteristiche estetiche, se previsti.

Successivamente, la Legge Bucalossi del 1977 ha introdotto il concetto di concessione edilizia, un atto autorizzativo che prevedeva il pagamento di oneri di urbanizzazione e costi di costruzione. Inizialmente, solo il Sindaco aveva il potere di concedere l’autorizzazione, ma nel 1997 le competenze furono estese anche ai funzionari comunali dirigenziali.

La trasformazione successiva avvenne nel 2001, quando la concessione edilizia fu ulteriormente modificata e sostituita dal permesso di costruire, il quale continua a essere rilasciato dal Comune, con l’obbligo di pagamento, ma presenta alcune differenze significative. Introduce infatti il concetto di silenzio assenso e non richiede il parere obbligatorio della commissione edilizia, delineando così una nuova fase nell’evoluzione normativa delle autorizzazioni edilizie.

Licenza edilizia, concessione edilizia e permesso di costruire: evoluzione normativa

Licenza edilizia, concessione edilizia e permesso di costruire: evoluzione normativa

Quando è necessario richiedere la concessione edilizia?

L’art. 10 del D.P.R. 380/01 definisce le categorie di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio subordinati a permesso di costruire (ex concessione edilizia). Nello specifico, rientrano nell’obbligo:

  • nuove costruzioni;
  • ristrutturazioni urbanistiche;
  • ristrutturazioni edilizie.

La ristrutturazione edilizia riguarda interventi che generano un manufatto in tutto o in parte diverso da quello originario, incidendo sulla volumetria complessiva dell’edificio. Nei casi degli immobili in zona A, ogni intervento che modifica la destinazione d’uso è subordinato al permesso di costruire.

Quando non è necessaria la concessione edilizia?

Non tutti gli interventi richiedono il permesso di costruire, ma va chiarito in merito che, in base al più recente orientamento giurisprudenziale, un intervento edilizio va valutato nel suo insieme e quindi nel suo potere d’incidere sullo stato originario dei luoghi, e non nei singoli interventi che lo compongono.  Quest’ultimi, infatti, se considerati separatamente, potrebbero lasciare spazio a ritenere la non necessaria richiesta del PdC.

Oltre questo, va sottolineato che un manufatto edilizio va valutato ai fini della richiesta del permesso di costruire, non solo per l’incidenza e la natura dei materiali che lo costituiscono o della sua fissità al suolo, ma anche dal suo eventuale utilizzo improprio protratto nel tempo. Pensiamo, ad esempio, a una pergotenda, essa normalmente non avrebbe bisogno di essere assentita da titoli edilizi, ma se utilizzata per aumentare lo spazio di vendita di un esercizio commerciale, va sicuramente legittimata con un permesso di costruire. Oppure si pensi ad un semplice container, anche se semplicemente poggiato a terra, se usato come un deposito abituale necessita del permesso di costruire. Lo stesso dicasi per una roulotte utilizzata come abitazione.

Insomma, per le costruzioni provvisorie o mobili è richiesto il permesso di costruire quando nonostante la loro provvisorietà possono generare un aumento di volume. Gli interventi di manutenzione ordinaria, invece, rientrano in edilizia libera.

Per non commettere errori nella scelta del titolo abilitativo corretto, ti suggerisco di utilizzare il software per i titoli abilitativi, che ti guida nell’individuazione del titolo in funzione dell’intervento e dell’utilizzo del manufatto.

Chi richiede la concessione edilizia e chi la rilascia?

Il permesso di costruire può essere richiesto, secondo le modalità stabilite dal Comune, dal proprietario dell’immobile o da chi ha il titolo per avanzare la richiesta.

L’avente titolo deve compilare una domanda regolare presso lo Sportello Unico per l’Edilizia, allegando l’attestazione di legittimazione, gli elaborati progettuali, una dichiarazione asseverata del progettista sulla conformità alle normative, e altri documenti rilevanti come i progetti di impianti o di smaltimento acque.

Il permesso di costruire è rilasciato dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente, conformemente ai regolamenti vigenti, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda. Eventuali difformità e richieste di integrazione devono essere segnalate entro 60 giorni, e il richiedente avrà successivamente 15 giorni per presentare la documentazione mancante e integrare la domanda.

Nel caso in cui, entro i termini stabiliti, l’ente competente non risponda, e in assenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, entra in gioco il meccanismo del silenzio-assenso.

Il certificato rilasciato secondo l’art. 11 del D.P.R. 380/01:

  • è irrevocabile;
  • è trasferibile insieme all’immobile, ai successori o aventi causa;
  • non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati in seguito al suo rilascio;
  • non comporta limitazioni dei diritti dei terzi.

Validità e proroga della concessione edilizia

La validità della concessione edilizia è determinata dalla durata effettiva del permesso di costruire, la quale è indicata nel provvedimento stesso e inizia a decorrere dalla data di inizio dei lavori. Il termine per l’inizio dei lavori non può superare un anno dal rilascio del permesso, e il direttore dei lavori deve comunicare tale data all’ufficio competente.

La data di completamento dei lavori deve rientrare entro i tre anni successivi all’inizio dei lavori e deve essere comunicata anch’essa dal direttore dei lavori. Trascorsi questi termini, il permesso di costruire perde validità, e nel caso in cui l’opera non sia stata completata, il permesso decade per la parte non eseguita. In circostanze come queste, è possibile richiedere una proroga prima della scadenza del permesso.

La proroga è concessa con un provvedimento motivato, se giustificata da atti o fatti estranei alla volontà del titolare o considerando l’entità delle opere ancora da realizzare. Importante sottolineare che la presentazione di varianti in corso d’opera non modifica né prolunga i termini per il completamento dei lavori. A meno che non siano state concesse proroghe al permesso di costruire, per le opere non realizzate è possibile richiedere un nuovo permesso di costruire, con conseguente ricalcolo degli oneri di costruzione.

Per gestire correttamente la pratica rispettando le scadenze ed evitando che il titolo scada, ti suggerisco un’efficace piattaforma per la gestione delle pratiche e dell’ufficio tecnico on line dove organizzare, redigere e condividere facilmente tutta la documentazione in prova gratuita.

Concessione edilizia scaduta e lavori non ultimati: cosa succede?

Se i termini della concessione edilizia sono scaduti, non sarà più possibile completare la parte dell’opera che non è stata eseguita, e non saranno ammesse modifiche al progetto.

Per concludere gli interventi, sarà indispensabile ottenere una nuova autorizzazione amministrativa, a meno che non si sia già ottenuta la proroga prima della data di scadenza.

Costi per le concessioni edilizie

Il rilascio di tale autorizzazione comporta un costo variabile e determinato in base alle dimensioni dell’immobile e all’entità dell’intervento programmato, sia per le nuove costruzioni che per le ristrutturazioni.

La spesa totale è prevalentemente calcolata considerando tre principali fattori:

  • costi burocratici, inclusi bolli, imposte e registrazioni;
  • oneri di urbanizzazione e di costruzione, calcolati secondo una scala ogni 10 metri quadri;
  • parcella del professionista incaricato di svolgere tutte le necessarie verifiche. Per ottenere un calcolo preciso del compenso del professionista, ti consiglio l’utilizzo di un software per il calcolo delle parcelle, che ti permette di calcolare in modo agevole i corrispettivi per ogni tipo di prestazione, considerando sempre la qualità e la complessità dei lavori svolti.

Concessione edilizia in sanatoria

La concessione edilizia in sanatoria rappresenta una forma particolare di autorizzazione concessa per costruzioni o ristrutturazioni già realizzate senza le necessarie autorizzazioni. Si tratta di un mezzo per regolarizzare un abuso edilizio che, con l’evoluzione della normativa, è ora soggetto alle disposizioni della legislazione urbanistica.

A differenza del condono edilizio, il quale è disciplinato da una legge specifica, la sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo che gestisce singoli casi relativi a interventi privi di autorizzazione.

I tempi necessari per ottenere la sanatoria sono simili a quelli richiesti per il permesso di costruire. Per quanto riguarda i costi associati alla concessione edilizia in sanatoria, è importante considerare che, oltre alle spese già previste, si aggiunge una sanzione pecuniaria calcolata in base alla gravità dell’abuso commesso.

Annullamento concessione edilizia

L’annullamento in autotutela di un titolo edilizio è quel potere che esercita il Comune per correggere la propria decisione amministrativa che potrebbe, ad esempio, essere stata indotta in errore dalla malafede del privato.

Con l’annullamento del permesso di costruire (ex concessione edilizia), l’immobile costruito o le opere autorizzate cambiano la loro natura, trasformandosi da opere legittimate a interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, soggetti a sanzioni e potenzialmente demolibili attraverso la procedura prevista dall’art. 31 del D.P.R. 380/01.

L’annullamento in autotutela, eseguito dalla pubblica amministrazione, può verificarsi anche dopo diversi anni, ma è subordinato al rispetto di condizioni essenziali e richiede una motivazione adeguata espressa nel provvedimento. Tale motivazione deve essere effettuata mediante una valutazione comparata tra l’interesse pubblico da tutelare e la legittima aspettativa del privato.

Per l’annullamento oltre i termini della concessione edilizia (PdC) occorre dimostrare che il falso sia doloso o volontario.

Secondo quanto sancito dall’art. 38 del D.P.R. 380/01, se il permesso per costruire viene cancellato e non è possibile correggere gli errori delle procedure o ripristinare la situazione originaria, il capo dell’ufficio comunale competente può imporre una multa. Questa multa è basata sul valore di mercato delle costruzioni fatte illegalmente, valutato dall’Agenzia del Territorio. La valutazione dell’agenzia viene notificata alla persona interessata e diventa definitiva se non viene contestata entro un certo periodo.

Se la multa viene pagata integralmente, ha gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria.

Fac-simile concessione edilizia

Come già ribadito, la concessione edilizia è oggi sostituita dal permesso di costruire. Per compilare, gestire e archiviare il PdC, puoi ricorrere al software per titoli abitativi che ti fornisce il modello unico aggiornato e ti guida nella sua compilazione.

Nello specifico, selezionando il modello del permesso di costruire, visualizzi i paragrafi che compongono il modello scelto e compili le diverse sezioni del modello con input guidato. Alla fine, archivi e gestisci il modello in formato elettronico e potrai esportare il documento in PDF o PDF/A.

Fac-simile concessione edilizia (permesso di costruire): software Praticus-TA

Fac-simile permesso di costruire: software Praticus-TA

Il software ti permette inoltre di acquisire i dati da documenti già redatti, ti basterà selezionare il documento di interesse e i dati saranno esportati sul nuovo.

Di seguito, puoi scaricare un fac-simile del PdC.

Per maggiore praticità, può esserti utile il modello PDF editabile del permesso di costruire.

Concessione edilizia: sentenze di riferimento

Di seguito, si propongono una serie di sentenze in cui si definiscono alcuni aspetti fondamentali della concessione edilizia e del PdC.

Proroga permesso di costruire e contrastanti previsioni urbanistiche: quando è possibile?

La sentenza n. 522/2023 del Tar Liguria ha sollevato un interessante dibattito riguardo alla proroga del permesso di costruire e nuove contrastanti previsione urbanistiche.

Nel caso in questione, la società richiedente aveva visto respinta parzialmente la sua istanza di proroga a causa dell’adozione di un nuovo Piano Urbanistico Comunale (PUC) incompatibile con l’intervento precedentemente autorizzato. Il Comune sosteneva la decadenza del titolo edilizio per l’incompatibilità con la nuova disciplina urbanistica. Tuttavia, la società, motivando ritardi dovuti a condizioni climatiche avverse e interferenze di cantiere, ha portato la questione al Tar Liguria.

La sentenza ha confermato che, in presenza di lavori già in corso al momento dell’entrata in vigore di nuove regolamentazioni, la decadenza del titolo edilizio può essere evitata, consentendo la proroga del termine di fine lavori. Questo orientamento, basato su criteri di ragionevolezza e proporzionalità, protegge l’interesse privato di completare un intervento già avviato e non concluso per cause indipendenti dalla volontà dell’interessato.

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