Canone locazione ISTAT: calcolo con adeguamento ad agosto 2026

L’aggiornamento ISTAT del canone di locazione si calcola normalmente utilizzando l’indice FOI al netto dei tabacchi, ma l’aumento non è sempre dovuto né è sempre pari al 100%.

Nei contratti abitativi a canone libero serve una clausola di aggiornamento; nei canoni concordati valgono anche gli accordi territoriali; nelle locazioni non abitative opera l’art. 32 della legge 392/1978.

Con la cedolare secca, invece, l’aggiornamento del canone è sospeso per la durata dell’opzione.

Ecco un vademecum con tool di calcolo, tabelle ed esempi.

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Canone locazione ISTAT: quale indice si usa per l’aggiornamento?

Per aggiornare un canone di affitto si utilizza normalmente l’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, FOI, al netto dei tabacchi. È l’indicatore che ISTAT destina espressamente alle rivalutazioni monetarie, fra cui gli affitti.

Indice Istat agosto 2026 di riferimento per l’aggiornamento del canone di locazione

L’ultimo dato ufficiale disponibile per le rivalutazioni monetarie è quello di agosto 2026:

Quando si può aggiornare il canone di locazione con l’ISTAT?

L’aggiornamento dipende soprattutto dal tipo di contratto, dalla clausola contrattuale e dal regime fiscale. Non esiste quindi una regola generale secondo cui ogni affitto aumenta automaticamente ogni anno del 75% o del 100% dell’inflazione.

Per il canone libero, senza la clausola di adeguamento, il canone rimane fisso.

Per i contratti a canone concordato, il D.M. 16 gennaio 2017 stabilisce che gli accordi territoriali possono prevedere una percentuale contrattata, comunque non superiore al 75%, e soltanto quando il locatore non abbia optato per la cedolare secca.

Per gli immobili non abitativi, l’art. 32 della L. 392/1978 prevede l’aggiornamento annuale convenuto dalle parti su richiesta del locatore e il limite del 75% per i contratti con durata non superiore a quella prevista dall’art. 27; quest’ultimo stabilisce in generale sei anni per attività commerciali, industriali, artigianali e professionali e nove anni per determinate attività alberghiere e teatrali.

Come deve essere formulata la clausola di aggiornamento ISTAT?

La clausola ISTAT deve permettere di capire con precisione quale indice utilizzare, con quale periodicità e in quale percentuale aggiornare il canone. Per evitare ambiguità è opportuno che il contratto specifichi almeno l’indice FOI al netto dei tabacchi, il mese di riferimento, la percentuale applicabile e le modalità con cui opera l’aggiornamento.

Una clausola di aggiornamento dovrebbe quindi consentire di individuare chiaramente:

• indice di riferimento: FOI al netto dei tabacchi;
• periodicità: normalmente annuale;
• mese o periodo di riferimento: secondo quanto pattuito;
• misura dell’aggiornamento: ad esempio 100%, 75% o altra percentuale consentita;
• modalità di attivazione: secondo il tipo di contratto e quanto stabilito dalla clausola.

Per i contratti a canone concordato occorre inoltre verificare l’accordo territoriale applicabile: il D.M. 16 gennaio 2017 consente agli accordi di prevedere un aggiornamento contrattato, comunque non superiore al 75% della variazione FOI, quando non sia stata esercitata l’opzione per la cedolare secca.

Per le locazioni non abitative va invece tenuto distinto l’art. 32 della L. 392/1978, che prevede espressamente l’aggiornamento annuale su richiesta del locatore.

Come si calcola l’adeguamento ISTAT del canone al 100%?

Con un adeguamento al 100%, l’intera variazione annuale FOI prevista dal contratto viene applicata al canone. La formula è:

Nuovo canone = canone attuale × (1 + variazione FOI / 100)

Supponiamo, a puro titolo di esempio, che il contratto possa utilizzare la variazione FOI di luglio 2026, pari a +2,8%, e che il canone mensile sia di 800 euro

Il calcolo è quindi: 800 × 1,028 = 822,40 euro.

Come si calcola l’adeguamento ISTAT del canone al 75%?

Con l’adeguamento al 75%, prima si calcola il 75% della variazione FOI e poi si applica il risultato al canone. Con una variazione FOI del 2,8%, la percentuale effettivamente applicata diventa 2,1%.

La formula completa è:

Nuovo canone = canone × [1 + (variazione FOI × 75%) / 100]

Usando ancora un canone di 800 euro:

Il calcolo diventa quindi: 800 × 1,021 = 816,80 euro.

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Con il calcolatore puoi:

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Uno strumento pratico per gestire con maggiore chiarezza l’aggiornamento dei canoni di locazione.

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Quale mese ISTAT bisogna utilizzare per aggiornare l’affitto?

Il mese da utilizzare deve essere coerente con quanto previsto dalla clausola di aggiornamento e con la decorrenza del contratto. Non è corretto scegliere liberamente un indice solo perché è l’ultimo pubblicato.

Per esempio, se il contratto prevede un aggiornamento annuale collegato alla variazione FOI relativa al periodo contrattuale, bisogna individuare il dato ISTAT coerente con quella previsione. Quando il dato necessario non è ancora definitivo, è opportuno attendere la pubblicazione pertinente oppure applicare esattamente il meccanismo previsto dalla clausola.

Per evitare errori, ISTAT mette inoltre a disposizione il servizio ufficiale Rivaluta, che calcola le variazioni fra gli indici e consente di ottenere documentazione ufficiale.

Come si aggiorna il canone di locazione in pratica?

L’aggiornamento corretto richiede prima una verifica giuridico-contrattuale e solo dopo il calcolo matematico.

Nel caso della cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la facoltà di chiedere l’aggiornamento è sospesa per il periodo corrispondente all’opzione, anche quando il contratto lo prevedeva.

Come comunicare l’adeguamento ISTAT all’inquilino?

Quando il contratto o la disciplina applicabile richiedono una comunicazione, è opportuno utilizzare una modalità che consenta di provarne l’invio e la ricezione. La comunicazione dovrebbe indicare in modo trasparente il dato ISTAT utilizzato e il calcolo che determina il nuovo canone.

È opportuno riportare il riferimento alla clausola contrattuale, il mese e l’anno dell’indice FOI, la variazione annuale ISTAT, la percentuale applicata — ad esempio 75% o 100% —, il canone precedente, il nuovo importo e la data dalla quale viene richiesto.

PEC e raccomandata A/R rappresentano modalità particolarmente utili ai fini della prova della comunicazione. L’eventuale termine di preavviso deve essere verificato nel contratto e nella disciplina applicabile: non esiste una regola generale che imponga sempre 30 giorni di anticipo.

Si possono recuperare gli aumenti ISTAT non richiesti negli anni precedenti?

Non bisogna confondere il recupero degli arretrati con il calcolo del canone da applicare per il futuro. La risposta dipende dal tipo di locazione, dalla clausola contrattuale e dalla disciplina applicabile.

Per le locazioni non abitative soggette all’art. 32 L. 392/1978, la giurisprudenza di Cassazione ha escluso, in assenza della relativa richiesta, il diritto a pretendere successivamente gli aggiornamenti riferiti alle mensilità pregresse. Il criterio utilizzato per determinare il canone aggiornato dal momento della richiesta è però una questione distinta e può richiedere di considerare la variazione maturata rispetto al canone di riferimento.

Per i contratti abitativi a canone libero è opportuno verificare specificamente il contenuto della clausola e il regime contrattuale, senza estendere automaticamente le regole dell’art. 32 previste per le locazioni non abitative.

FAQ

Quale indice ISTAT si usa per aggiornare l’affitto?

Normalmente si usa il FOI al netto dei tabacchi, l’indice ISTAT destinato anche alle rivalutazioni dei canoni di affitto.

L’aumento ISTAT dell’affitto è sempre obbligatorio?

No. Dipende dal contratto e dal regime applicato. Nel canone libero serve una clausola di aggiornamento; con cedolare secca l’adeguamento è sospeso.

L’adeguamento ISTAT è al 75% o al 100%?

Nel canone libero può arrivare al 100% se previsto dalla clausola; nei contratti concordati l’eventuale aggiornamento previsto dagli accordi non può superare il 75%. Per le locazioni non abitative va verificato l’art. 32 L. 392/1978.

Senza una clausola ISTAT si può aumentare un canone libero?

La guida dell’Agenzia delle Entrate indica che, senza l’apposita clausola, il canone libero rimane fisso.

Con cedolare secca si applica l’aumento ISTAT?

No, la facoltà di chiedere l’aggiornamento è sospesa per il periodo in cui opera l’opzione

Come si calcola il 75% dell’ISTAT?

Si moltiplica la variazione FOI per 0,75 e si applica la percentuale risultante al canone. Con FOI +2,8%, per esempio, l’incremento applicabile al 75% è +2,1%.

Dove si trova l’indice ISTAT ufficiale per gli affitti?

ISTAT pubblica mensilmente il FOI per le rivalutazioni monetarie e mette a disposizione anche il servizio Rivaluta.

Cosa succede se la variazione ISTAT FOI è negativa?

Una variazione FOI negativa non determina necessariamente in ogni contratto una riduzione automatica del canone. Occorre verificare il testo della clausola e la disciplina applicabile. Per le locazioni non abitative, ad esempio, l’art. 32 L. 392/1978 disciplina espressamente il limite delle variazioni in aumento.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/come-si-aggiorna-il-canone-di-locazione-sulla-base-dell-indice-istat-un-esempio-pratico-di-rivalutazione/