La rettifica della rendita catastale proposta: procedura, tempi, retroattività

Con il D.M. 701/1994 è stata introdotto un procedimento partecipativo di determinazione della rendita catastale degli immobili appartenenti al catasto fabbricati.

Tale procedimento si avvia a seguito della presentazione, da parte dell’utente interessato, delle dichiarazioni per l’accertamento delle unità immobiliari di nuova costruzione e per le variazioni dello stato dei beni che consentono il contestuale aggiornamento della banca dati catastale con il classamento e la relativa rendita.

Le dichiarazioni redatte in applicazione delle disposizioni contenute nel D.M. 701/1994 e conformemente alla procedura di tipo informatico denominata ‘DOCFA’ consentono al contribuente di formulare una proposta di rendita per le unità immobiliari oggetto di dichiarazione in catasto.

Le modalità ed i termini del procedimento che portano, a seguito della proposta formulata, alla verifica e all’attribuzione della rendita catastale definitiva, sono state oggetto, nel corso degli anni, di diversi documenti di prassi.

In cosa consiste la rettifica rendita catastale proposta

Il D.M. 701/1994 stabilisce, ai commi 2 e 3 dell’art. 1, che “Le dichiarazioni … sono sottoscritte da uno dei soggetti che ha la titolarità di diritti reali sui beni denunciati e dal tecnico redattore degli atti grafici di cui sia prevista l’allegazione e contengono dati e notizie tali da consentire l’iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale, senza visita di sopralluogo. Il dichiarante propone anche l’attribuzione della categoria, classe e relativa rendita catastale, per le unità a destinazione ordinaria, o l’attribuzione della categoria e della rendita, per le unità a destinazione speciale o particolare.”

“Tale rendita rimane negli atti catastali come «rendita proposta» fino a quando l’ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni di cui al comma 1, alla determinazione della rendita catastale definitiva. È facoltà dell’amministrazione finanziaria di verificare, ai sensi dell’art. 4, comma 21, del decretolegge 19 dicembre 1984, n. 853, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 febbraio 1985, n. 17, le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni di cui al comma 1 ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto…”.

Rettifica rendita catastale: efficacia retroattiva?

La circolare 7/2022 dell’Agenzia delle Entrate indica le modalità ed i termini per la rettifica della rendita catastale “proposta” e le relative annotazioni negli atti del catasto, definendo efficacia e applicabilità della rendita attribuita; ulteriori indicazioni riguardano la rendita catastale e la procedura Docfa correlata.

Il documento interviene, in particolare, nel chiarire i due aspetti:

la natura del termine di 12 mesi (art. 1 comma 3 del D.M. 701/1994);
l’ambito applicativo della disposizione (di cui art. 74 della legge 342/2000).

Natura del termine di 12 mesi

Per quanto riguarda la rettifica della rendita proposta, la circolare in questione fa riferimento agli orientamenti della giurisprudenza: sul termine di 12 mesi, la pronuncia n. 6218/2020 della Corte Costituzionale ha affermato che un limite temporale alla rettifica o all’aggiornamento delle rendite catastali sarebbe “assolutamente incompatibile”.

In pratica, la Cassazione ha chiarito che il termine di 12 mesi per la determinazione della rendita catastale definitiva da parte dell’ufficio non è di natura perentoria ma ordinaria. Fino a quando l’ufficio non effettua accertamenti informatici o tradizionali (e comunque entro 12 mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni), rimane valida la rendita proposta dal contribuente.

Ecco quanto si legge nella circolare:

il Fisco conferma che il periodo di un anno previsto per la determinazione della rendita catastale definitiva non comporta per l’amministrazione finanziaria la decadenza del potere di verifica.

Ambito applicativo della disposizione

Ulteriori chiarimenti riguardano la decorrenza dell’efficacia delle rendite catastali attribuite o modificate.

Per quanto riguarda l’utilizzabilità, si deve tenere in considerazione il momento a partire dal quale va applicata la nuova rendita per la determinazione dei tributi da versare per gli anni d’imposta non definiti.

Secondo quanto stabilito dal paragrafo 1, articolo 74, comma 1 della legge 342/2000, a decorrere dal 1° gennaio 2000 gli atti attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci a partire dalla notificazione ai soggetti intestatari, ma rimane il dubbio circa l’utilizzabilità per il calcolo delle imposte del periodo precedente alla notificazione.

Sempre secondo l’orientamento giurisprudenziale, non viene esclusa l’applicabilità della rendita anche al periodo precedente, proprio per la natura dichiarativa e non costitutiva dell’atto attributivo della rendita.

Il riferimento principale è la sentenza della Corte di Cassazione 3160/2011; in tale pronuncia si coglie che l’inciso secondo cui l’efficacia opera “solo a decorrere dalla loro notificazione” indica l’impossibilità giuridica di utilizzare una rendita se non notificata ma non esclude affatto la utilizzabilità della rendita (una volta) notificata a fini impositivi anche per annualità d’imposta per così dire “sospese”, ovverosia suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso.

Pertanto, riepilogando sul punto, occorre distinguere:

l’efficacia della rendita catastale modificata, coincidente con la data di notificazione dell’atto attributivo della rendita;
l’utilizzabilità della medesima, coincidente con il momento a partire dal quale l’ente impositore può applicare la nuova rendita ai fini della determinazione dei tributi per le annualità d’imposta non definite (“sospese”, ovverosia ancora suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso).

L’Agenzia, alla luce delle pronunce della Cassazione e delle relative richieste di chiarimenti riguardo ai suddetti termini di efficacia e di utilizzabilità, ha ritenuto opportuno operare alcune semplificazioni connesse alle specifiche annotazioni già previste dalle circolari n. 7/T del 2005 e n. 2/T del 2012, in linea con il più volte menzionato articolo 1, comma 3, D.M. 701/1994 secondo cui la “rendita rimane negli atti catastali come «rendita proposta» fino a quando l’ufficio non provvede … alla determinazione della rendita catastale definitiva”.

In particolare, le procedure di gestione delle dichiarazioni DOCFA saranno adeguate secondo le indicazioni contenute nella circolare odierna, così da consentire l’inserimento, negli atti informatizzati, di specifiche locuzioni in relazione alle ipotesi più frequenti, ricapitolate nei seguenti schemi:

	Fattispecie	Annotazione
1	Unità immobiliare urbana inserita in atti con classamento e rendita proposti dalla parte, per i quali l’ufficio non ha ancora operato alcuna valutazione di congruità.	“Classamento e rendita proposti (D.M. 701/94)”
2	Classamento e rendita confermati in sede di validazione successiva alla dichiarazione.	“Classamento e rendita validati”
3	Classamento e rendita rettificati dall’ufficio a seguito di successive operazioni di verifica e controllo dei dati censuari proposti.	“Classamento e rendita rettificati”

	Fattispecie	Annotazione
1	Unità immobiliare urbana inserita in atti con classamento e rendita proposti dalla parte, e contestuale richiesta di ruralità, per i quali l’ufficio non ha ancora operato alcuna valutazione di congruità.	“Richiesta ruralità – Classamento e rendita proposti (D.M. 701/94)”
2	Classamento e rendita confermati in sede di validazione successiva alla dichiarazione – ruralità accertata	“Classamento e rendita validati – ruralità accertata”
2bis	Classamento e rendita confermati in sede di validazione successiva alla dichiarazione – ruralità respinta	“Classamento e rendita validati – richiesta di ruralità respinta”
3	Classamento e rendita rettificati dall’ufficio a seguito di successive operazioni di verifica e controllo dei dati censuari proposti – ruralità accertata	“Classamento e rendita rettificati – ruralità accertata”
3bis	Classamento e rendita rettificati dall’ufficio a seguito di successive operazioni di verifica e controllo dei dati censuari proposti – ruralità respinta	“Classamento e rendita rettificati – richiesta di ruralità respinta”