Titoli edilizi

CILAS per demolizione e ricostruzione: è consentita?

La CILAS agevola le pratiche per il Superbonus. Ma è richiesta per gli interventi di demolizione e ricostruzione? Ecco cosa prevede la normativa

La comunicazione di inizio lavori asseverata CILAS è stata introdotta nel panorama normativo italiano come parte integrante delle procedure per accedere al Superbonus. Questa procedura, mirata a velocizzare l’avvio degli interventi di efficientamento energetico e di adeguamento sismico, ha subito un graduale sviluppo normativo nel corso del tempo.

Scopriamo quando e se è prevista in caso di interventi di demolizione e ricostruzione.

Il Superbonus, pur depotenziato, continua a rappresentare una grande opportunità nel settore edilizio. Richiede, però, un’ingente quantità di burocrazia e documentazione. Per questo ti consiglio di utilizzare subito il software superbonus linee guida che ti assiste sia nella parte burocratico-amministrativa che in quella tecnico-economica e ti aiuta a sfruttare al meglio anche tutti gli altri bonus per l’edilizia.

Cos’è la CILAS?

La comunicazione di inizio lavori asseverata per il Superbonus (CILAS), o CILA Superbonus, è una forma di autorizzazione, non prevista dal D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia), ma introdotta dal D.L. 77/2021, decreto semplificazioni, al fine di semplificare le procedure burocratiche per i lavori agevolati soggetti al Superbonus.

La CILAS costituisce un documento obbligatorio per conservare il diritto al beneficio fiscale.

Per tutti gli interventi soggetti alla CILAS, non si applicano più le cause di decadenza dai benefici fiscali previste dall’art. 49 del D.P.R. 380/01 (eventuali abusi edilizi non influenzano le detrazioni fiscali). Tuttavia, il bonus può essere perso nei seguenti casi:

  • mancata presentazione della CILA;
  • realizzazione degli interventi in contrasto con quanto dichiarato nella CILA;
  • mancanza di attestazione dei dati di costruzione dell’immobile (licenza edilizia o altra certificazione);
  • falsità nelle dichiarazioni relative al rispetto dei requisiti minimi per gli interventi di miglioramento energetico e sismico.

Altri aspetti da considerare nell’utilizzo della CILAS indicano che:

  • la CILAS non sana eventuali abusi edilizi preesistenti;
  • la normativa serve solo a semplificare le procedure, ma è sempre necessario valutare la legittimità dell’immobile oggetto degli interventi;
  • le opere di edilizia libera devono essere dichiarate nella CILAS;
  • eventuali modifiche devono essere comunicate al termine dei lavori, con particolare attenzione alle modifiche sostanziali che richiedono approvazione o pareri aggiuntivi;
  • contrariamente a quanto stabilito dall’art. 24 del D.P.R. 380/01, non è necessario aggiornare la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) al termine dei lavori.

Quando è obbligatoria la CILAS?

In base al decreto semplificazioni, gli interventi rientranti nel Superbonus devono essere obbligatoriamente notificati mediante l’utilizzo del modello CILAS.

Questi interventi comprendono:

È possibile, inoltre, presentare la CILAS:

  • per interventi già in corso di esecuzione, in cui è possibile sia proseguire con la procedura già in essere sia con la presentazione della CILAS;
  • per interventi connessi ad altre opere escluse dall’agevolazione occorre comunque presentare la CILAS.

La CILAS deve essere presentata dal committente o da un tecnico abilitato. Quest’ultimo ha il compito di redigere il progetto e preparare l’asseverazione contenente la descrizione di tutti gli interventi trainanti (e, se del caso, trainati) per il Superbonus da realizzare sull’edificio.

In linea di principio, la pratica della CILAS deve essere corredata da una relazione tecnico-descrittiva firmata dal tecnico abilitato. Tale relazione include la descrizione dello stato attuale, degli interventi da effettuare, i materiali da utilizzare, ecc., con particolare attenzione ai piani urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti.

Inoltre, è necessario allegare alla CILAS i grafici descrittivi dell’intervento.

Superbonus per demolizione e ricostruzione

Un intervento di demolizione e ricostruzione implica la completa riedificazione di una struttura esistente, con l’obiettivo di creare un nuovo edificio che sia efficiente e conforme agli standard edilizi attuali.

Le agevolazioni fiscali applicabili a un intervento di demolizione e ricostruzione, in base ai requisiti e agli adempimenti specifici, includono diverse opzioni:

In riferimento al Superbonus, attualmente, solo gli edifici condominiali possono usufruire dell’agevolazione, a condizione che i proprietari e i responsabili dell’intervento siano persone fisiche e non società. Si può usare il Superbonus in un condominio in cui si realizzano interventi di demolizione e ricostruzione, accorpando le unità immobiliari preesistenti.

Nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione di una unifamiliare, non è possibile usufruire degli incentivi menzionati: ad oggi per questa categoria di edifici non sono applicabili le detrazioni previste dal Superbonus.

Per tutti gli edifici situati nei Comuni e i territori colpiti da eventi sismici, dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, è stato introdotto il cosiddetto Superbonus rafforzato.

Si tratta di una detrazione applicabile a tutti interventi di recupero sugli edifici colpiti dai terremoti avvenuti a partire dal primo aprile 2009, che può essere sfruttato anche nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione.

Il Superbonus rafforzato è valido per tutte le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025 nella misura del 110%.

CILAS superbonus demolizione e ricostruzione

Come detto per gli interventi di demolizione e ricostruzione, è possibile in alcuni casi usufruire del Superbonus. Tuttavia, non tutti gli interventi di Superbonus rientrano dell’ambito della CILAS ed è il caso degli interventi di demolizione e ricostruzione.

Nello specifico, il comma 13-ter dell’art. 119 del D.L. 34/2020 specifica chiaramente che gli interventi che comportano demolizione e ricostruzione degli edifici sono esclusi dalla procedura della CILAS.

Art. 119, comma 13-ter – D.L. 34/2020

Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Titoli abilitativi per demolizione e ricostruzione

Gli interventi di demolizione e ricostruzione con CILAS non sono consentiti come affermato, ma tali opere sono soggette ai titoli abilitativi previsti dal D.P.R. 380/01 testo unico edilizio.

Nello specifico in riferimento all’intervento di demolizione e ricostruzione, la scelta del titolo è classificata come segue:

  • per interventi di ristrutturazione edilizia che non comportano variazioni della volumetria, è sufficiente presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA edilizia);
  • per la costruzione di un nuovo edificio che comporta un aumento della volumetria, è invece obbligatorio ottenere un permesso di costruire (PdC). Questa necessità scaturisce dall’espansione della volumetria, che implica l’occupazione di nuova area e, di conseguenza, una modifica dello stato del territorio circostante.

Per garantire una scelta adeguata del titolo abilitativo in base al tipo di intervento e per compilare correttamente la documentazione richiesta, è consigliabile utilizzare un apposito software per i titoli abilitativi che fornisce supporto nella selezione e offre modelli predefiniti con compilazione semplificata basata sui dati delle pratiche e sulle variabili inserite in ciascun modello.

CILAS superbonus e demolizione e ricostruzione: sentenze e approfondimenti

Di seguito si propongono sentenze e approfondimenti sulla CILAS e interventi di demolizione e ricostruzione.

CILAS per demolizione e ricostruzione parziale

Il Tar Campania, con la sentenza n. 75/2024, ha chiarito che interventi di demolizione e ricostruzione parziale, senza aumento di volume, rientrano nella categoria di manutenzione straordinaria e possono essere eseguiti tramite la presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) Superbonus.

Nel caso specifico, un Comune ha sospeso i lavori di adeguamento sismico ed efficientamento energetico su un edificio condominiale, ricadente in un’area paesaggisticamente vincolata, a seguito della scoperta di lesioni strutturali significative. La modifica del progetto originario, approvato con la CILAS, ha generato una controversia sul tipo di autorizzazione necessaria, portando al ricorso al Tar.

Il Tribunale ha confermato che la demolizione e ricostruzione parziale rientrano nell’ambito della manutenzione straordinaria e possono essere autorizzate attraverso la CILAS, come previsto dall’art. 119 del D.L. 34/2020. Tuttavia, tale regime non si applica agli interventi di totale demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria.

Demolizione e ricostruzione parziale. Quando basta la CILA?

Errore trasmissione CILAS: quando la data del primo invio è irrecuperabile?

L’errore nella trasmissione dell’indirizzo di posta elettronica può comportare conseguenze significative, come dimostrato dalla sentenza del Tar Friuli Venezia Giulia n. 68/2024, che ha affrontato il caso di un condominio che rischiava di perdere l’agevolazione fiscale del Superbonus a causa di un errore di invio della comunicazione di inizio lavori asseverata (CILAS) tramite PEC.

Nonostante un secondo invio corretto, il Tribunale ha stabilito che la data del primo invio non andato a buon fine non può essere attribuita al secondo invio, conformemente all’art. 18 bis della legge n. 241/1990. Inoltre, il Comune non avrebbe dovuto attivare un soccorso istruttorio in quanto non era stata precedentemente trasmessa alcuna istanza di CILAS.

Gli errori del professionista, incluso il mancato controllo della corretta trasmissione dell’istanza, hanno contribuito alla decisione del Tribunale di respingere il ricorso, dimostrando l’importanza della diligenza nel processo amministrativo.

Altri approfondimenti

Ecco ulteriori sentenze e approfondimenti sul tema:

Modello CILAS

Di seguito si propongono il modello PDF CILA Superbonus e l’allegato CILA Superbonus dei soggetti coinvolti da scaricare gratis.

Modello CILA Superbonus – software Praticus-TA

Per avere a tua disposizione tutti i modelli per le pratiche, utilizza il software per le pratiche edilizie con cui puoi ottenere con facilità il modello PDF della CILAS e delle altre pratiche edilizie da stampare ed archiviare.

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Pubblicato da Redazione Tecnica

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