CILA in sanatoria: cos’è e quando serve, costi e sanzioni

In caso di acquisto di un immobile non regolarizzato o di modifiche ad un immobile senza permessi o comunicazioni, la CILA in sanatoria può essere la soluzione per non incorrere in sanzioni e problemi legali.

Partendo dal significato di CILA, capiremo cosa significa “in sanatoria”, quando e come presentarla.

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Cos’è la CILA?

Prima di capire cos’è la CILA in sanatoria, dobbiamo soffermarci sul concetto di CILA. La CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è una comunicazione obbligatoria per interventi che non ricadono nella condizione di richiesta del permesso di costruire, SCIA, edilizia libera.

Si presenta all’ufficio tecnico del Comune prima di avviare qualsiasi lavoro di manutenzione straordinaria, restauro, o risanamento conservativo, senza interventi strutturali significativi.

È regolamentata dal D.P.R. 380/2001, ma le normative possono variare a livello regionale.

CILA in sanatoria: quando è necessaria?

La CILA in sanatoria è richiesta quando si è omesso di presentare la CILA prima o durante i lavori oppure quando si sta per acquistare un immobile che non è stato regolarizzato dal precedente proprietario. Questa pratica consente di regolarizzare le modifiche edili minori, come la creazione di servizi igienici, la riorganizzazione di stanze o l’abbattimento di pareti divisorie, senza coinvolgere parti strutturali dell’edificio o alterare la volumetria complessiva.

Ecco alcuni dei contesti in cui è necessario considerare la presentazione di una CILA in sanatoria:

• assenza di CILA iniziale: se hai apportato modifiche all’immobile senza aver presentato la CILA prima dell’inizio dei lavori, sei in una situazione in cui è necessario considerare la CILA in sanatoria. Questo è comune quando i proprietari o gli operatori edili trascurano di ottenere l’autorizzazione necessaria prima di iniziare i lavori di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo;
• CILA in corso di esecuzione o tardiva: se i lavori sono già iniziati e ti rendi conto che non hai presentato la CILA iniziale o che i lavori sono progrediti senza il suo rispetto, è possibile presentare una CILA in corso di esecuzione o tardiva. Questa opzione è utile quando i lavori sono già in fase avanzata ma desideri metterli in regola con le autorità;
• acquisto di un immobile non regolarizzato: quando stai per acquistare una proprietà e scopri che il precedente proprietario non ha mai presentato la CILA per le modifiche edili apportate, dovrai considerare la CILA in sanatoria per regolarizzare la situazione prima della transazione. Senza la regolarizzazione, potresti incontrare ostacoli nella compravendita;
• difformità da regolarizzare: nel caso in cui un tecnico incaricato di redigere una relazione tecnica integrata durante la vendita o la locazione dell’immobile identifica delle difformità rispetto alle norme edilizie o catastali, è necessario procedere con la CILA in sanatoria per regolarizzare queste difformità e rendere l’immobile conforme ai documenti ufficiali;
• garanzia di conformità: alcune operazioni immobiliari richiedono una dichiarazione di conformità dell’immobile, che dimostra che l’edificio rispetta le planimetrie catastali e le normative vigenti. In questo caso, la presentazione di una CILA in sanatoria può essere necessaria per garantire questa conformità.

Come si presenta la CILA in sanatoria?

Per presentare una CILA occorre:

• raccogliere la documentazione: recuperare l’atto di proprietà dell’immobile, le copie dei documenti d’identità dei proprietari, progetti delle modifiche effettuate, planimetrie catastali aggiornate, moduli CILA firmati, relazioni e progetti fotografici;
• presentare la pratica al Comune: depositare la CILA in sanatoria presso l’ufficio tecnico del Comune, allegando la relazione e il progetto tecnico;
• pagare le sanzioni: preparare il pagamento delle sanzioni amministrative, che possono raggiungere i 1000 euro, ma con possibilità di riduzione in determinate circostanze.

CILA in sanatoria per opere interne

La CILA in sanatoria per opere interne è una procedura che consente di regolarizzare modifiche o lavori edilizi effettuati all’interno di un edificio senza il previo rispetto delle normative edilizie o la presentazione della CILA regolare. Questa opzione è particolarmente rilevante quando si tratta di interventi che coinvolgono soltanto gli spazi interni dell’immobile, senza apportare modifiche strutturali o che non influenzano la volumetria complessiva dell’edificio.

La CILA in sanatoria per opere interne può riguardare una serie di interventi, tra cui:

• la riorganizzazione degli spazi interni;
• la chiusura o l’apertura di porte interne;
• la creazione o la rimozione di pareti divisorie non portanti;
• l’installazione o il rifacimento di impianti idrici ed elettrici interni;
• altre modifiche che coinvolgono esclusivamente gli ambienti interni dell’edificio.

Spesso questi interventi vengono eseguiti senza la presentazione della CILA iniziale o senza il rispetto delle normative edilizie vigenti. Questo può accadere quando i proprietari o gli operatori edili non sono a conoscenza delle procedure necessarie o trascurano di ottenere l’autorizzazione prima di iniziare i lavori.

CILA in sanatoria e variazione catastale

La CILA in sanatoria in relazione a una variazione catastale è un aspetto importante da considerare quando si tratta di regolarizzare modifiche apportate a un immobile che influiscono sulle informazioni catastali. Questa procedura è essenziale per garantire che il catasto sia aggiornato e rispecchi accuratamente la situazione reale dell’edificio in termini di volumetria, destinazione d’uso e altre caratteristiche.

Quando vengono apportate modifiche significative ad un edificio, come ad esempio l’ampliamento di un’unità immobiliare, il frazionamento di una proprietà o un cambiamento nella destinazione d’uso (ad esempio da residenziale a commerciale), è necessario aggiornare le informazioni catastali per riflettere queste modifiche. Il catasto è un registro pubblico che tiene traccia delle informazioni sugli immobili, comprese le loro dimensioni, destinazioni d’uso e proprietà. Mantenere sotto controllo queste informazioni è fondamentale per scopi fiscali e amministrativi, nonché per garantire la trasparenza nelle transazioni immobiliari.

Quando le modifiche apportate ad un immobile influenzano le informazioni catastali, è necessario presentare una CILA in sanatoria. Questa procedura implica la redazione di una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato che documenta le modifiche e attesta la loro conformità alle normative vigenti. La CILA in sanatoria e variazione catastale consentirà alle autorità competenti di aggiornare le informazioni catastali dell’immobile in base alle modifiche apportate. Questo potrebbe includere l’aggiornamento delle planimetrie catastali, delle destinazioni d’uso e di altre informazioni pertinenti.

La procedura di CILA in sanatoria comporta dei costi, tra cui i diritti di segreteria comunali e la parcella del tecnico incaricato di redigere la relazione tecnica asseverata. È importante pianificare adeguatamente il budget per questi costi. Il mancato aggiornamento catastale può comportare conseguenze negative, tra cui difficoltà nella compravendita dell’immobile o problemi fiscali. Inoltre, potrebbero verificarsi situazioni di non conformità legale che possono comportare sanzioni o multe.

Qual è la differenza tra CILA e SCIA in sanatoria?

Entrambe sono utilizzate per regolarizzare lavori edilizi eseguiti senza l’adeguata autorizzazione o notifica iniziale. Tuttavia, presentano differenze significative nella loro applicazione e nelle situazioni in cui vengono impiegate.

La CILA in sanatoria viene utilizzata per regolarizzare interventi edilizi di tipo ordinario (lavori di manutenzione straordinaria, recupero, o restauro conservativo) che non coinvolgono parti strutturali dell’edificio, non alterano la volumetria totale e non cambiano la destinazione d’uso dell’immobile. Può essere presentata da un professionista abilitato, ma non richiede necessariamente la supervisione diretta di un tecnico per la realizzazione dei lavori. È generalmente più semplice e meno costosa rispetto alla SCIA in sanatoria, poiché riguarda interventi meno invasivi, il processo di approvazione tende ad essere più agevole. È adatta per regolarizzare interventi di minore entità, come la riorganizzazione interna delle stanze o la creazione di servizi igienici aggiuntivi, che non incidono significativamente sulla struttura dell’edificio.

La SCIA in sanatoria, invece, riguarda interventi più ampi, compresi quelli che coinvolgono parti strutturali dell’edificio o il cambio di destinazione d’uso tra categorie omogenee. Questa procedura è adatta per lavori che vanno oltre la semplice manutenzione o il restauro conservativo. Questa pratica richiede il coinvolgimento di un professionista qualificato per la direzione dei lavori, specialmente quando si tratta di interventi strutturali o significative modifiche edilizie. Gli interventi più complessi che richiedono una SCIA in sanatoria possono comportare costi maggiori a causa della necessità di coinvolgere un professionista qualificato e del maggiore livello di documentazione richiesta.

CILA in sanatoria: i tempi

Non è possibile stabilire precisamente i tempi di attesa per avere una CILA in sanatoria. Così come non è possibile stabilire i tempi per avere la risposta da parte del Comune. Questo perché possono variare in base a diversi fattori, tra cui la complessità dei lavori, l’efficienza dell’ufficio tecnico del Comune e la precisione nella preparazione della documentazione richiesta.

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