Chi paga i danni da infiltrazione? Palla al centro tra proprietario e usufruttuario

Cassazione: l’usufruttuario risponde dei danni poiché, a differenza del conduttore, ha il pieno possesso e controllo del bene

Alzi la mano il fortunato a cui non è mai capitato di avere delle perdite dal proprio bagno causando danni all’inquilino sottostante!

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 20429/2022 interviene proprio su un caso del genere, ma operando una interessante distinzione tra proprietario, usufruttuario e conduttore e reciproche responsabilità.

I due nudi proprietari, l’usufruttuario e l’appartamento rovinato dalle infiltrazioni. Il caso

Il nudo proprietario al 50% di un appartamento e l’usufruttuaria di quest’ultimo citavano in tribunale l’altra nuda proprietaria al 50% a causa delle infiltrazioni del bagno che avevano rovinato l’appartamento sottostante proprietà di due coniugi.

Il tribunale condannava entrambi i nudi proprietari e l’usufruttuaria al risarcimento dei danni subiti dall’immobile sottostante.

Successivamente, la questione finiva innanzi alla Corte d’appello che confermava parzialmente il giudizio del tribunale, scagionando però la nuda proprietaria al 50% in quanto:

le infiltrazioni d’acqua presenti nell’appartamento sottostante di proprietà degli appellati erano state causate dallo stato di degrado delle strutture del soprastante appartamento;
la nuda proprietaria nella misura del 50%, non poteva rispondere della custodia dell’immobile che aveva causato i danni, custodia che competeva all’usufruttuario, non avendo la stessa alcuna relazione di fatto con il bene.

Quindi, il nudo proprietario al 50% e l’usufruttuaria facevano ricorso in Cassazione contro la sentenza d’appello.

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Il giudizio della Corte di Cassazione e le responsabilità sull’immobile di chi abbia il pieno controllo sullo stesso

Gli ermellini chiariscono che:

la responsabilità cagionata da cose in custodia ricade […] sul soggetto che abbia il pieno controllo della cosa, con la conseguenza che, ove la res sia nel possesso di un usufruttuario, questi ne risponde quale titolare della custodia

I giudici spiegano che questa conclusione discende dalla circostanza che il presupposto della responsabilità invocata risiede nella normale condizione di “potere sulla cosa”, infatti l’usufruttuario possiede un titolo di proprietà di fatto ed effettivo sulla cosa di cui ha la piena disponibilità materiale, e che (come in questo caso) ha dato luogo all’evento lesivo.

La distinzione, poi, operata in base alla natura dei guasti strutturali o funzionali e al tipo di opere interessate allo scopo di individuare il soggetto tenuto al controllo, riguarda, non già il rapporto nudo proprietario-usufruttuario, bensì alla relazione tra proprietario e conduttore, posto che il titolare del diritto personale di godimento è mero detentore qualificato e non già pieno possessore del bene.

In ultimo, in merito alle presunte responsabilità della nuda proprietaria al 50%, non risulta che quest’ultima abbia mai avuto alcuna relazione di fatto con l’immobile che ha causato le infiltrazioni e che sia stata mai avvertita dei danni subiti dall’appartamento sottostante, al contrario della posizione assunta dall’altro nudo proprietario ricorrente, il quale non solo è stato destinatario assieme all’usufruttuaria della domanda di risarcimento danni inoltrata dai proprietari dell’immobile sottostante, ma in più ha, a sua volta, invocato la riparazione dei danni subiti dall’immobile di cui è nudo proprietario, senza esito.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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