Cessione unità collabenti: esente IVA o tassazione ordinaria?

La cessione di terreni con unità collabenti è assoggettata ad aliquota IVA del 22%: vale la classificazione catastale al momento della cessione

Nel caso di cessione di terreni con edifici strumentali classificati come “unità collabenti” destinate alla demolizione e ricostruzione, è prevista la tassazione ordinaria; è, inoltre, dovuta l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 200 euro ciascuna.

Questa, in sintesi, la conclusione cui è giunta l’Agenzia delle Entrate in riferimento all’interpello n. 554/2022, in tema di cessione di terreni con unità collabenti.

Istanza di interpello: a quale tassazione è soggetta la cessione di un terreno con immobili collabenti?

Con l’istanza di interpello n. 554/2022, la società istante dichiara di essere proprietaria di un’area su cui insiste un complesso edilizio composto da 5 edifici inizialmente con destinazione alberghiera (ossia categoria catastale D/2) e successivamente, caduti in uno stato di notevole degrado, classificati come unità “collabenti” (categoria catastale F/2).

Attualmente sono in via di demolizione e ricostruzione nonché in conversione urbanistica con destinazione residenziale. Infatti, la società riferisce che, non oltre il mese di marzo 2023, intende cedere la suddetta proprietà ad una società immobiliare che procederà con la demolizione degli scheletri degli edifici ed allo sviluppo immobiliare dell’area.

Il dubbio interpretativo dell’istante riguarda la corretta qualificazione da attribuire alla proprietà oggetto dell’atto di compravendita e le corrette imposte da versare in merito alla cessione. In particolare, chiede se si considerano:

• immobili in corso di demolizione in vista di successiva ricostruzione, o comunque manufatti ancora inseriti nel circuito produttivo, e quindi assoggettabili ad IVA e alle altre imposte indirette in misura fissa;

oppure

• vecchi fabbricati strumentali costruiti da più di cinque anni e sui quali negli ultimi cinque anni non sono stati effettuati interventi di ripristino; pertanto, non essendo utilizzabili senza radicali trasformazioni, sono esenti IVA (ai sensi del decreto IVA).

A tal riguardo, ricordiamo che le unità collabenti,  con categoria catastale F/2, sono quelle costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado che ne determina un’incapacità reddituale.

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I chiarimenti del Fisco in tema di imposte indirette in caso di cessione di terreni con unità collabenti

In linea generale, precisa l’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’assoggettamento all’imposta delle cessioni di immobili effettuate da soggetti passivi, il decreto IVA (dpr n. 633/1972) distingue gli immobili strumentali da quelli abitativi, prevedendo per questi ultimi un generale regime di esenzione.

In particolare, la circolare 4 agosto 2006, n. 27/E si sofferma sulla distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali, distinzione che viene fatta in base alla classificazione catastale al momento della cessione, indipendentemente dalla destinazione di fatto successiva alla vendita.

In pratica, la classificazione catastale del fabbricato al momento della cessione è, in linea generale, il criterio di riferimento principale per applicare il regime di esenzione IVA previsto dai numeri 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10 del decreto IVA, indipendentemente dalla destinazione di fatto, successiva alla vendita.

Inoltre, secondo quanto disposto dalla circolare n. 12/E del 2007, la cessione di un fabbricato effettuata in un momento anteriore alla data di ultimazione dei lavori deve essere in ogni caso assoggettata ad IVA, trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo. Detta circolare chiarisce, inoltre, che un fabbricato si intende ultimato nel momento in cui l’immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo.

Conclusioni

Il caso in esame riguarda un complesso immobiliare che all’atto della cessione risulta censito al catasto nella categoria “F/2 – unità collabenti” (tranne la particella censita come “F/1 – aree urbane”), sul quale la società ha eseguito parziali interventi di demolizione.

Queste categorie catastali, conclude il Fisco, non rientrano in nessuna di quelle per le quali è prevista l’esenzione IVA e, pertanto, l’istante è tenuto a versare l’IVA nella misura ordinaria del 22% per la cessione del terreno su cui insistono detti immobili; l’imposta di registro deve essere applicata nella misura fissa di euro 200,00; nella stessa misura di euro 200,00 sono dovute l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.

Ai fini delle imposte dirette la cessione unitaria di un terreno con fabbricati collabenti, destinati alla demolizione e ricostruzione ha come oggetto della cessione l’edificio e non l’area.

A tal riguardo, in base ad un precedente orientamento giuridico (Sentenza n. 5166/2013 della Corte di Cassazione) i fabbricati collabenti sono da considerarsi fiscalmente come area fabbricabile, in quanto lo strumento urbanistico comunale ne prevede solitamente il recupero edilizio, anche se nei limiti delle cubature esistenti.

Unità collabenti e detrazioni

In tema di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, interventi finalizzati al risparmio energetico e Superbonus, nella circolare n. 28/E del 25 luglio 2022, si precisa che le unità collabenti, pur trattandosi di categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, sono manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Pertanto, essendo detti interventi finalizzati alla conservazione del bene, sono agevolabili, a condizione che gli stessi non siano considerati come nuova costruzione.