Certificato di agibilità per vecchi immobili: è obbligatorio?

Il certificato di agibilità, ora noto come segnalazione certificata di agibilità (SCA), attesta il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità degli edifici, valutate secondo la normativa vigente.

La sua presentazione è obbligatoria e l’omissione comporta sanzioni. Puoi utilizzare un software per le pratiche edilizie che ti fornisce il modello per attestare l’agibilità degli immobili; compilando i campi necessari, otterrai facilmente e velocemente la segnalazione certificata di agibilità pronta da stampare e presentare all’ente competente.

Ma il certificato di agibilità è richiesto anche per vecchi immobili? Ecco la risposta.

Cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità costituisce il documento ufficiale che attesta la conformità a tutte le condizioni necessarie per garantire la sicurezza, l’igiene e la salubrità degli ambienti edilizi. Tali condizioni sono valutate in accordo con la normativa vigente e i criteri di abitabilità stabiliti dall’art. 24 del D.P.R. 380/01, noto come testo unico sull’edilizia.

In assenza di questo documento, un edificio non può essere legalmente destinato a scopi residenziali o commerciali, e può essere negato l’accesso a servizi pubblici.

Le norme relative al certificato di agibilità possono variare da una regione all’altra.

Come è cambiato il certificato di agibilità?

Nel corso del tempo, il processo di attestazione dell’agibilità ha seguito diverse evoluzioni, rispecchiando i cambiamenti normativi e le esigenze nel settore edilizio.

Prima del 30 giugno 2003, ci si basava sul testo unico in materia sanitaria, il regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, che ha introdotto l’autorizzazione di abitabilità con una finalità principalmente sanitaria e non edilizia.

Successivamente, la normativa è stata modificata attraverso diverse leggi:

• la legge Ponte (L. 765/1967) ha introdotto la distinzione tra agibilità e abitabilità, in cui la prima indicava gli immobili non residenziali e la seconda gli immobili adibiti a scopo abitativo;
• la legge 46/1990 si concentrava sulla conformità degli impianti, condizionando il rilascio del certificato di agibilità al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o al collaudo degli stessi;
• il D.P.R. 425/1994 ha introdotto l’obbligo, per le nuove costruzioni o le ristrutturazioni significative, di allegare ulteriore documentazione alla domanda di abitabilità.

Successivamente, con l’entrata in vigore del D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia), non si è più mantenuta alcuna distinzione tra agibilità e abitabilità e si sono uniti i concetti nel certificato di agibilità.

Il rilascio dell’agibilità avveniva entro 30 giorni dalla presentazione della domanda all’ufficio comunale, dopo un esame della documentazione e un eventuale controllo dell’immobile. In caso di mancato rilascio entro i termini senza richiesta da parte del comune, la certificazione era considerata implicitamente concessa con il principio del silenzio assenso, entro 30 giorni se era presente il parere dell’azienda sanitaria locale e entro 60 giorni in caso di autodichiarazione.

D.Lgs. 222/2016 (decreto SCIA 2)

Con il D.Lgs. 222/2016 (decreto SCIA 2), non è più il comune a rilasciare l’agibilità, infatti la pratica è stata semplificata grazie all’introduzione della segnalazione certificata di agibilità, un’autocertificazione inviata al comune dall’intestatario della pratica tramite lo sportello telematico SUAPE, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori.

Conformemente all’art. 24 del D.P.R. 380/01, la segnalazione certificata di agibilità richiede la presentazione dei seguenti documenti:

• attestato del direttore dei lavori che certifica la conformità alle normative;
• certificato di collaudo statico;
• dichiarazione di conformità delle opere eseguite;
• accatastamento dell’immobile;
• attestato dell’impresa installatrice riguardo alla conformità degli impianti presenti negli edifici.

Una volta presentata la segnalazione certificata di agibilità, l’uso del fabbricato è consentito, sebbene sia importante notare che il possesso della documentazione non impedisce all’autorità pubblica di dichiarare l’inagibilità.

L’ultimo aggiornamento normativo in merito all’agibilità è la Legge 105/2024, di conversione del D.L. 69/2024 (decreto Salva Casa), che ha introdotto nuove disposizioni nell’attestazione dell’agibilità, in riferimento al rispetto dei requisiti igienico-sanitari previsti dal D.M. 5 luglio 1975.

Per garantirti l’uso della modulistica aggiornata e conforme alle normative vigenti, ti consiglio l’uso del software per attestare l’agibilità, che mette a tua disposizione un modello unico compilabile dal quale puoi generare con facilità il PDF della segnalazione certificata di agibilità, pronta da presentare ed archiviare.

Modello segnalazione certificata agibilità (SCA): software Praticus-TA

Quando è richiesto il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è richiesto per diverse tipologie di interventi edilizi, tra cui:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti.

L’agibilità può essere attestata per l’intero immobile, singoli edifici o porzioni, o singole unità immobiliari, a seconda dell’intervento e delle autorizzazioni.

Certificato agibilità vecchi immobili: è obbligatorio?

Quando ci si riferisce al certificato di agibilità per i vecchi immobili, è fondamentale considerare l’anno di costruzione per determinarne l’obbligatorietà.

Come affermato, l’obbligo di attestare l’agibilità è stato introdotto nel 1934 con il regio decreto 1265/1934. Di conseguenza, le vecchie costruzioni costruite prima del 1934  potrebbero non possedere il certificato di agibilità, a meno che non sia stato depositato in seguito per interventi successivi.

In linea di principio, pertanto, il certificato di agibilità per vecchi immobili costruiti prima del 1934 non è obbligatorio, a meno di regolamenti, anche a livello locale, che ne impongano l’obbligo.

Per gli edifici costruiti tra il 1934 e il 1967 (ante ’67), è invece necessario avere un documento comunale che attesti il rispetto dei criteri igienico-sanitari. In caso di compravendita, è essenziale garantire l’assenza di interventi che abbiano peggiorato le condizioni igienico-sanitarie originali e fornire un documento che indichi l’anno di costruzione.

Gli edifici costruiti dopo il 1967 e prima del 2001, invece, devono obbligatoriamente possedere sia il certificato di abitabilità che il certificato di agibilità.

Nel caso in cui questo documento venga smarrito nel tempo, l’unica soluzione è consultare gli archivi pubblici del comune in cui si trova l’immobile e richiedere una nuova creazione attraverso la visura degli atti abilitativi.

Come attestare la non obbligatorietà di abitabilità e agibilità vecchi edifici?

Per evitare responsabilità penali e amministrative, è fondamentale dimostrare che gli immobili risalgano a un periodo in cui il certificato di abitabilità ed agibilità non era obbligatorio. È necessario, quindi, fornire prove che indichino chiaramente che si tratta di una vecchia casa costruita prima dell’introduzione dell’obbligo di certificazione.

A tal proposito, il D.L. semplificazione del 2020 e successivamente la Legge 105/2024 del D.L. 69/2024, ha aggiornato il testo unico edilizia D.P.R. 380/01 introducendo le possibili modalità per dimostrare lo stato legittimo degli immobili più datati.

Nello specifico, l’art. 9-bis del D.P.R. 380/01 stabilisce le regole per determinare lo stato legittimo degli edifici costruiti in un periodo in cui non era obbligatorio ottenere l’autorizzazione edilizia.

Art- 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/01

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

In pratica, per gli immobili costruiti in un periodo in cui non era obbligatorio ottenere un titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo si può dimostrare utilizzando le informazioni presenti nel catasto originario oppure altri documenti affidabili, come fotografie, mappe, documenti d’archivio o altri atti (pubblici o privati) di cui sia certa la provenienza. Inoltre, può essere attestato dal titolo che regolava l’ultimo intervento edilizio realizzato sull’intero immobile o unità immobiliare, insieme agli eventuali titoli successivi per interventi parziali. Queste disposizioni si applicano anche quando esistono indizi del titolo abilitativo originale, ma non è disponibile né una copia né i dettagli specifici del documento.

Attualmente, la legittimazione urbanistica di un immobile può essere dimostrata anche attraverso l’aerofotogrammetria di Google Earth. Ad esempio, si possono usare le foto di Google Earth per verificare un abuso edilizio e le immagini tratte da Google Earth sono valide come prove portate in sede penale contro gli abusi edilizi.

Per effettuare un rilievo fotogrammetrico, puoi provare gratuitamente un point cloud to BIM software con cui puoi trasformare, in pochi semplici passi, la nuvola di punti ottenuta dal rilievo in un modello BIM.

È obbligatorio il certificato di abitabilità per ristrutturare i vecchi edifici?

La necessità del certificato di abitabilità per la ristrutturazione dipende dall’anzianità dell’edificio e dalla sua conformità alle normative. Gli edifici costruiti prima del 1934 non sono obbligati a possedere tale certificato, a meno che non subiscano modifiche significative dopo il 2003. Se si ristruttura un edificio di questo tipo, è però necessario richiederlo al termine dei lavori.

Nel caso in cui un edificio dovrebbe avere il certificato ma non ne è provvisto, è possibile richiederlo fornendo la documentazione necessaria. Se l’assenza del certificato è dovuta a un errore durante la costruzione, è possibile ottenerlo regolarmente; se, invece, è causata da abuso edilizio, sarà necessario ripristinare la situazione e ottenere il certificato.

In sintesi, è possibile ristrutturare senza il certificato di abitabilità, ma è essenziale valutare attentamente la conformità e le normative vigenti.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/certificato-agibilita-vecchi-immobili/