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Certificato di agibilità per vecchi immobili: è obbligatorio?

Tempo di lettura stimato: 7 minuti

Il certificato di agibilità è richiesto per i vecchi immobili? Scopri cosa prevede la normativa e leggi degli esempi giuridici

Il certificato di agibilità, ora noto come segnalazione certificata di agibilità (SCA), attesta il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità degli edifici, valutate secondo la normativa vigente.

La sua presentazione è obbligatoria e l’omissione comporta sanzioni. Puoi utilizzare un software per le pratiche edilizie che ti fornisce il modello per attestare l’agibilità degli immobili; compilando i campi necessari, otterrai facilmente e velocemente la segnalazione certificata di agibilità pronta da stampare e presentare all’ente competente.

Ma il certificato di agibilità è richiesto anche per vecchi immobili? Ecco la risposta.

Cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità costituisce il documento ufficiale che attesta la conformità a tutte le condizioni necessarie per garantire la sicurezza, l’igiene e la salubrità degli ambienti edilizi. Tali condizioni sono valutate in accordo con la normativa vigente e i criteri di abitabilità stabiliti dall’art. 24 del dpr 380/01, noto come testo unico sull’edilizia.

In assenza di questo documento, un edificio non può essere legalmente destinato a scopi residenziali o commerciali, e può essere negato l’accesso a servizi pubblici.

Le norme relative al certificato di agibilità possono variare da una regione all’altra.

Come è cambiato il certificato di agibilità?

Nel corso del tempo, il processo di attestazione dell’agibilità ha seguito diverse evoluzioni, rispecchiando i cambiamenti normativi e le esigenze nel settore edilizio.

Prima del 30 giugno 2003, ci si basava sul testo unico in materia sanitaria, il regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, che ha introdotto l’autorizzazione di abitabilità con una finalità principalmente sanitaria e non edilizia.

Successivamente, la normativa è stata modificata attraverso diverse leggi:

  • la legge Ponte (L. 765/1967) ha introdotto la distinzione tra agibilità e abitabilità, in cui la prima indicava gli immobili non residenziali e la seconda gli immobili adibiti a scopo abitativo;
  • la legge 46/1990 si concentrava sulla conformità degli impianti, condizionando il rilascio del certificato di agibilità al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o al collaudo degli stessi;
  • il dpr 425/1994 ha introdotto l’obbligo, per le nuove costruzioni o le ristrutturazioni significative, di allegare ulteriore documentazione alla domanda di abitabilità.

Successivamente, con l’entrata in vigore del dpr 380/01 (testo unico edilizia), non si è più mantenuta alcuna distinzione tra agibilità e abitabilità e si sono uniti i concetti nel certificato di agibilità.

Il rilascio dell’agibilità avveniva entro 30 giorni dalla presentazione della domanda all’ufficio comunale, dopo un esame della documentazione e un eventuale controllo dell’immobile. In caso di mancato rilascio entro i termini senza richiesta da parte del comune, la certificazione era considerata implicitamente concessa con il principio del silenzio assenso, entro 30 giorni se era presente il parere dell’azienda sanitaria locale e entro 60 giorni in caso di autodichiarazione.

Dlgs 222/2016 (decreto SCIA 2)

Con il dlgs 222/2016 (decreto SCIA 2), non è più il comune a rilasciare l’agibilità, infatti la pratica è stata semplificata grazie all’introduzione della segnalazione certificata di agibilità, un’autocertificazione inviata al comune dall’intestatario della pratica tramite lo sportello telematico SUAPE, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori.

Conformemente all’art. 24 del dpr 380/01, la segnalazione certificata di agibilità richiede la presentazione dei seguenti documenti:

  • attestato del direttore dei lavori che certifica la conformità alle normative;
  • certificato di collaudo statico;
  • dichiarazione di conformità delle opere eseguite;
  • accatastamento dell’immobile;
  • attestato dell’impresa installatrice riguardo alla conformità degli impianti presenti negli edifici.

Una volta presentata la segnalazione certificata di agibilità, l’uso del fabbricato è consentito, sebbene sia importante notare che il possesso della documentazione non impedisce all’autorità pubblica di dichiarare l’inagibilità.

Per garantirti l’uso della modulistica aggiornata e conforme alle normative vigenti, ti consiglio l’uso del software per attestare l’agibilità, che mette a tua disposizione un modello unico compilabile dal quale puoi generare con facilità il PDF della segnalazione certificata di agibilità, pronta da presentare ed archiviare.

Modello segnalazione certificata agibilità (SCA) con software Praticus-TA

Modello segnalazione certificata agibilità (SCA): software Praticus-TA

Quando è richiesto il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è richiesto per diverse tipologie di interventi edilizi, tra cui:

L’agibilità può essere attestata per l’intero immobile, singoli edifici o porzioni, o singole unità immobiliari, a seconda dell’intervento e delle autorizzazioni.

Certificato agibilità vecchi immobili: è obbligatorio?

Quando ci si riferisce al certificato di agibilità per i vecchi immobili, è fondamentale considerare l’anno di costruzione per determinarne l’obbligatorietà.

Come affermato, l’obbligo di attestare l’agibilità è stato introdotto nel 1934 con il regio decreto 1265/1934. Di conseguenza, le vecchie costruzioni costruite prima del 1934  potrebbero non possedere il certificato di agibilità, a meno che non sia stato depositato in seguito per interventi successivi.

In linea di principio, pertanto, il certificato di agibilità per vecchi immobili costruiti prima del 1934 non è obbligatorio, a meno di regolamenti, anche a livello locale, che ne impongano l’obbligo.

Per gli edifici costruiti tra il 1934 e il 1967, è invece necessario avere un documento comunale che attesti il rispetto dei criteri igienico-sanitari. In caso di compravendita, è essenziale garantire l’assenza di interventi che abbiano peggiorato le condizioni igienico-sanitarie originali e fornire un documento che indichi l’anno di costruzione.

Gli edifici costruiti dopo il 1967 e prima del 2001, invece, devono obbligatoriamente possedere sia il certificato di abitabilità che il certificato di agibilità.

Nel caso in cui questo documento venga smarrito nel tempo, l’unica soluzione è consultare gli archivi pubblici del comune in cui si trova l’immobile e richiedere una nuova creazione attraverso la visura degli atti abilitativi.

Come attestare la non obbligatorietà di abitabilità e agibilità vecchi edifici?

Per evitare responsabilità penali e amministrative, è fondamentale dimostrare che gli immobili risalgano a un periodo in cui il certificato di abitabilità ed agibilità non era obbligatorio. È necessario, quindi, fornire prove che indichino chiaramente che si tratta di una vecchia casa costruita prima dell’introduzione dell’obbligo di certificazione.

A tal proposito, il dl semplificazione del 2020, ha aggiornato il testo unico edilizia dpr 380/01 introducendo le possibili modalità per dimostrare lo stato legittimo degli immobili più datati.

Nello specifico, l’art. 9-bis del dpr 380/01 stabilisce le regole per determinare lo stato legittimo degli edifici costruiti in un periodo in cui non era obbligatorio ottenere l’autorizzazione edilizia.

Art- 9-bis, comma 1-bis, dpr 380/01

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

In pratica, per attestare che un edificio è stato costruito prima che fosse richiesto un permesso, bisogna esaminare attentamente ogni possibile documento che ne attesti la costruzione. La legittimità di tale costruzione può essere confermata mediante l’utilizzo di informazioni catastali originali o altri documenti probanti, come fotografie, mappe, documenti di archivio o altri atti, sia pubblici che privati, con una dimostrazione accurata della loro origine. Inoltre, va considerato il titolo abilitativo dell’ultimo intervento che ha coinvolto l’intero edificio o unità immobiliare, integrato con eventuali permessi successivi per interventi parziali.

Attualmente, la legittimazione urbanistica di un immobile può essere dimostrata anche attraverso l’aerofotogrammetria di Google Earth. Ad esempio, si possono usare le foto di Google Earth per verificare un abuso edilizio e le immagini tratte da Google Earth sono valide come prove portate in sede penale contro gli abusi edilizi.

Per effettuare un rilievo fotogrammetrico, puoi provare gratuitamente un point cloud to BIM software con cui puoi trasformare, in pochi semplici passi, la nuvola di punti ottenuta dal rilievo in un modello BIM.

È obbligatorio il certificato di abitabilità per ristrutturare i vecchi edifici?

La necessità del certificato di abitabilità per la ristrutturazione dipende dall’anzianità dell’edificio e dalla sua conformità alle normative. Gli edifici costruiti prima del 1934 non sono obbligati a possedere tale certificato, a meno che non subiscano modifiche significative dopo il 2003. Se si ristruttura un edificio di questo tipo, è però necessario richiederlo al termine dei lavori.

Nel caso in cui un edificio dovrebbe avere il certificato ma non ne è provvisto, è possibile richiederlo fornendo la documentazione necessaria. Se l’assenza del certificato è dovuta a un errore durante la costruzione, è possibile ottenerlo regolarmente; se, invece, è causata da abuso edilizio, sarà necessario ripristinare la situazione e ottenere il certificato.

In sintesi, è possibile ristrutturare senza il certificato di abitabilità, ma è essenziale valutare attentamente la conformità e le normative vigenti.

Sentenze di riferimento

Di seguito, ti propongo una serie di sentenze interessanti per approfondire e chiarire alcuni aspetti fondamentali sull’agibilità degli immobili.

Immobile venduto senza agibilità: il mediatore ha responsabilità?

La sentenza n. 24534/2022 della Corte di Cassazione chiarisce quali sono le conseguenze nel caso in cui un immobile è venduto senza agibilità, il mediatore che responsabilità ha.

Nello specifico, il pronunciamento della Corte di Cassazione pone in evidenza l’importanza del dovere del mediatore nell’ambito di compravendite immobiliari, specificamente riguardo allo stato di agibilità dell’immobile.

Sebbene la mancanza di agibilità non invalidi la compravendita in sé, il mediatore è obbligato a fornire informazioni accurate all’acquirente in merito a questa condizione o sulla possibilità di ottenerla, insieme ad altri dettagli di sua conoscenza.

La sentenza affronta un caso in cui l’acquirente, scoprendo l’assenza del certificato di abitabilità, rifiuta il pagamento della provvigione al mediatore. I giudici hanno ribaltato la decisione del giudice di pace, sostenendo che il mediatore non ha adempiuto ai doveri di corretta informazione, trascurando di comunicare la mancanza del certificato di abitabilità e di esibire l’attestato di certificazione energetica.

La sentenza richiama anche l’importanza dell’indice di prestazione energetica nei materiali pubblicitari, sottolineando che gli intermediari devono avere accesso alle informazioni energetiche dell’immobile per garantire pubblicità accurata e verificabile. In conclusione, la sentenza evidenzia l’importanza del dovere di corretta informazione del mediatore, sancendo la sua responsabilità nei confronti dell’acquirente e sottolineando la necessità di adottare la massima diligenza professionale nel processo di compravendita immobiliare.

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