Cedolare secca per immobili commerciali: sì anche nel caso di canoni variabili

Le Entrate chiariscono quando la cedolare secca per le locazioni di immobili commerciali è applicabile anche nel caso di contratti con canoni variabili

Con la risposta n. 340/2019 ad un interpello, l’Agenzia delle Entrate chiarisce quando è possibile l’applicazione del regime della cedolare secca alle locazioni di immobili commerciali, così come previsto dalla legge di Bilancio 2019 (legge n. 145/2018).

Ricordiamo, infatti, che la possibilità di usufruire della cedolare secca, anche per gli immobili ricadenti nella categoria catastale C/1, è stata una delle novità della legge n. 145/2018 (precedente articolo di BibLus-net).

L’interpello alle Entrate

Una contribuente ha intenzione di acquistare un negozio iscritto in catasto con categoria C/1 e con superficie inferiore a 600 m².

Tale immobile sarà successivamente locato ad una società con un nuovo contratto di locazione per immobile commerciale della durata di anni 6 + 6. Il canone di locazione sarà costituito da 2 componenti:

una quota fissa annuale pari ad euro 59.000,00
una quota variabile pari al 3,4% dei ricavi del punto vendita della società conduttrice

La contribuente intende assoggettare il suddetto contratto di locazione al regime della cedolare secca di cui all’art. 3 del dl n. 23/2011, esteso alle locazioni commerciali a determinate condizioni dall’art. 1, comma 59, della Legge n. 145/2018, con decorrenza dall’ 1 gennaio 2019.

Poiché il comma 11 dell’art. 3 del citato dl n. 23/2011, prevede che durante il periodo corrispondente alla durata dell’opzione per la cedolare secca è sospesa:

la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat

l’istante chiede di conoscere se la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, possa essere di ostacolo all’assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca.

La risposta dell’Agenzia

L’Agenzia delle Entrate premette che occorre far presente che la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, citata nell’art. 3 del dlgs n. 23/2011, è quella prevista nel caso di immobili non abitativi, dall’art. 32 della legge n. 392/1978, che dispone:

le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 % di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati

E’ evidente per le Entrate che:

la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo trova la sua fonte normativa nel citato art. 32 e che tale disposizione, in effetti, non incide sul principio di libera determinazione del canone di locazione delle parti contraenti
vi sia differenza tra l’aggiornamento del canone di locazione per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta, di cui all’art. 32 della legge n. 392, e la pattuizione di una quota del canone di locazione in forma variabile.

Con riferimento al caso di specie, quindi, la possibilità di determinare il canone di locazione rientra nella libertà accordata alle parti di determinare il contenuto del contratto e non integra una determinazione privatistica della misura di indicizzazione, né un aggiornamento del canone a qualsiasi titolo di cui al comma 11 dell’art. 3 del dlgs n. 23/2011 citato.

Quindi la quota variabile del canone non rientra nel campo di applicazione del citato comma 11 e, come tale, non è di ostacolo all’assoggettamento del contratto al regime della cedolare secca.

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