Categorie catastali F/3 e F/4: accatastamento di fabbricati in corso di costruzione
Categorie catastali F/3 e F/4, le Entrate chiariscono come i Comuni possono effettuare segnalazioni per irregolarità
Le categorie catastali F/3 e F/4, relative ai fabbricati incorso di costruzione e definizione, sono necessariamente provvisorie, per un periodo che va dai 6 ai 12 mesi, come prevede la circolare 4/T del 2009 dell’Agenzia del Territorio.
E’ possibile ottenere una proroga presentando apposita dichiarazione del proprietario circa la mancata ultimazione dell’immobile. Tuttavia sul territorio italiano ci sono oltre un milione di fabbricati appartenenti a tali categorie catastali F/3 e F/4: ciò dimostra che non sempre l’accatastamento in tali categorie sia di tipo provvisorio.
Fatte queste premesse, viene chiesto all’Agenzia delle Entrate quali margini di intervento ha il Comune per avviare un’attività di verifica.
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Categoria catastale f3 cosa significa
La categoria catastale f3 si riferisce ai fabbricati in corso di costruzione e quindi non ancora ultimati. E’ una categoria provvisoria la cui durata, come detto in precedenza, dovrebbe variare da 6 mesi ad un anno. L’immobile in costruzione viene identificato con la categoria F3, per poi essere accatastato a seconda dell’uso delle varie porzioni dell’immobile.
Categorie catastali F/3 e F/4 e verifica da parte dei Comuni
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 27/E del 13 giugno ricorda che il Comune ha facoltà di produrre sempre segnalazioni al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate e quindi anche per le unità immobiliari impropriamente censite nelle categorie:
- F/3 – Unità in corso di costruzione
- F/4 – Unità in corso di definizione
Le segnalazioni da parte dei Comuni possono essere effettuate ai sensi delle procedure dettate dalle seguenti norme:
- art. 3 comma 58 legge 662 del 1996
- art. 1 comma 336 legge 311 del 2004
Nel primo caso (legge 662/1996) si tratta di una generica segnalazione del Comune finalizzata alla verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche.
Nel secondo caso (legge 311/2004) trattasi di segnalazioni fondate su elementi concreti concernenti la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie sugli immobili.
Categoria catastale f3 IMU
L’Immobile inserito nella categoria F3 o F4 viene definito “in corso di costruzione” e pertanto avrà la rendita catastale a “zero” e non sarà soggetto a IMU o TASI salvo i casi in cui, il fabbricato sia interamente in corso di costruzione.
La TASI non è più vigente dal 2020. E’ stata eliminata con l’entrata in vigore della “nuova IMU”. Appare evidente che, una volta ultimati i lavorim bisogna riportare l’immobile alla sua precedente situazione di fabbricato abitabile.
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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/categorie-catastali-f3-f4-accatastamento-di-fabbricati-in-costruzione/
È possibile donare un mobile accatastato in corso di costruzione?
Ciao Andrea, confrontati sempre con il notaio…
Mi trovo a dover variare un sub da ‘in corso di costruzione’ a corte esclusiva di una abitazione già censita, in poche parole devo graffarla a questa u.i.., in effetti il sub in questione è un’area scoperta! Si tratta di una lottizzazione e tutti i sub erano stati definiti ‘in corso di costruzione’ ma per motivi a me sconosciuti quest’area scoperta non è stata variata con l’u.i. alla quale deve essere graffata e si trova F3 da piu di un anno. Come dovrei comportarmi? La sanzione?
Grazie
Salve, la questione (come tutte quelle catastali) è alquanto spinosa e quindi le consiglio di chiedere consiglio ad un tecnico (un geometra) competente in materia.
Entrando poi nel merito della domanda, è sicuramente fuori tempo (12 mesi) quindi le posso solo confermare quanto da lei scritto: dovrà effettuare una variazione catastale con il pagamento di una sanzione, che dovrebbe essere valutata dall’Agenzia delle Entrate da € 258 a € 2.066.
Saluti
Possiedo un F/3 da 12 anni, non ho mai costruito è rimasto terreno per tutti questi anni.
Mi hanno addebitato un valore catastale di 60.734.,40 Euro e mi addebitano una cifra da pagare di 552,68 Euro.Nonostante io non abbia mai costruito nel corso degli anni in cui sono entrata in possesso del terreno ( progetto del precedente proprietario).Cosi mi sono ritrovata ad avere due immobili.Ma non è finita qui.Tra il primo fabbricato e il secondo c’è una differenza di valore catastale di 18.000 Euro, uno esiste e l‘altro no.Jo dovuto pagare di IMU per due immobili 1250,-Euro quas.Io lo trovo illegittimo e assurdo( emigrata in Germania).
Salve , ho una scia per cambio destinazione d uso di un immobile che da progetto era magazzino ,al catasto in f3 ,ad abitazione , posso fruire della detrazione agevolata per la ristrutturazione?
Le detrazioni del 50% (ristrutturazione edilizia) sono applicabili ai lavori su unità immobiliari residenziali, mentre quelle relative alla riqualificazione energetica sono applicabili anche agli altri immobili.
salve ho acquistato un villino su due piani,(piano terra e seminterrato)guardando l’accatastamento il piano terra è stato accatastato come cat A7 il seminterrato come F3,quindi come in corso di costruzione (nel seminterrato ho fatto la zona notte) la mia domanda è dopo aver effettuato il rogito cosa devo fare? lasciare cosi o effettuare dichiarazione? se devo effettuare dichiarazione di che tipo visto che non potrò avere sicuramente l’agibilità/abitabilità? Grazie!!
Ciao,
credo che la posizione catastale debba essere regolarizzata prima del rogito, in quanto nell’atto dovrai dichiarare che la situazione catastale corrisponde al reale stato dei fatti.
Quindi, fai le opportune variazioni catastali prima del rogito.
Possiedo un piccolo terreno in Sardegna, Con un capannone prefabbricato in carpenteria in ferro .Mi e’arrivata una sanzione da Equitalia. molte spiegazioni ,ma molto intricate,. Cosa significa questo Equitalia? E’una sanzione annuale ,oppure e’sanzione unica per obbligo di accatastare?
Ciao Giorgio, ti consiglio di consultarti quanto prima con un tuo tecnico di fiducia…
Buongiorno i miei genitori hanno un fabbricato f/4 in via di definizione. Vorrei ultimarne solo una parte, in questo caso dovrò comunicare al comune un inizio lavori ristrutturazione o altro?
Per F/4 “Unità in corso di definizione” si intende un fabbricato nuovo, o parte di esso, soggetto a una variante di destinazione d’uso rispetto a quanto previsto nell’autorizzazione originale.
La dichiarazione di un immobile come F/4 deve essere uno stato temporaneo, che non dovrebbe durare oltre i 6 mesi e può essere utilizzata in caso di compravendita, successione o altro, per venire incontro alla necessità di individuare al Catasto fabbricati l’Unità, pur non potendo specificarne la destinazione definitiva.
Detto ciò, occorre capire esattamente la tua condizione per capire come procedere.
Salve a tutti
Vorrei chiedere un parere.
Sto valutando l’acquisto di un immobile accatastato A7, ma non ci sono gli impianti elettrico e Termico…è regolare questa cosa ?
Non avendo gli impianti non posso completare l’immobile con le detrazioni ecobonus 110% giusto?
Per la cantina posso sfruttare solo la detrazione al 50% giusto?
Saluti
Giuseppe
Ciao Giuseppe,
l’accatastamento di un immobile è un aspetto totalmente slegato rispetto alla presenza, o meno, degli impianti.
Per quanto riguarda le nuove detrazioni al 110% in ogni caso non riguardano l’impianto elettrico.
In merito all’impianto termico le detrazioni al 110% riguardano la sostituzione degli impianti termici preesistenti (vi sono comunque una serie di vincoli da rispettare).
Buongiorno,
Vorrei acquistare un immobile all’asta, accatastato come in corso di costruzione, l’impresa fallita non ha completato i lavori, mancano porte interne, pavimenti, sanitari, caloriferi, caldaia. Impianto termosanitario (tubi, scarichi, collegamento metano etc. Ci sono, imp elettrico mancano un po di frutti e placchette. L’immobile non ha agibukita/abitabilità. In cosa incorrerò nel caso mi aggiudicarsi l’asta? Devo pagare per accatastamento e abitabilità?
Per completare i lavori potrei usufruire di detrazioni per manutenzione straordinaria e riqualificazione energetica? Grazie Giuseppe
Ciao Giuseppe,
nel caso ti aggiudichi l’asta e successivamente completi i lavori, dovrai poi procedere a tue spese con il ri-accatastamento e l’agibilità.
Tali lavori di completamento, tuttavia, non sono detraibili con i vari “bonus fiscali” utilizzabili in edilizia. I vari Ecobonus, Sismabonus, Superbonus, ecc. sono degli incentivi fiscali nati per incentivare la riqualificazione di immobili già esistenti (e quindi già accatastati/agibili).
Buonasera, sto valutando l acquisto da una impresa, di un terreno con sopra costruito solo la platea di fondazione e accatastato in f3, si può usufruire di IVA al 4% per l acquisto? Poi andrò a completare con una casa in legno che diventerà prima casa. Grazie della cortese risposta
Ciao Marco, come chiarito dalla circolare 44/E 2001 e dalla circolare 38/E 2005 le agevolazioni prima casa spettano anche per i trasferimenti di immobile in corso di costruzione che, una volta ultimati, siano riconducibili ad una categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9.
Le stesse circolari hanno poi chiarito che la verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione non può essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione, deve dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto.
Salve
Vorrei acquistare un terreno in zona urbanistica F3 , non vi è nessuna costruzione solo recinzione , cosa si può realizzare ? L’area adiacente non è ancora lottizzata e il prezzo è interessante
Ciao Andrea,
ti consiglio di consultare il tuo tecnico di fiducia o l’ufficio tecnico del tuo Comune.
Solo loro infatti, analizzando gli strumenti urbanistici del Comune in questione (piano regolatore e relative norme di attuazione), potranno consigliarti al meglio.