Contratto di appalto nullo se l'opera da realizzare è abusiva?

Cassazione: il contratto di appalto per la realizzazione di lavori eseguiti in assenza del permesso di costruire (o in difformità totale) è nullo

Il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza permesso di costruire è nullo; né può essere convalidato in virtù di una concessione intervenuta successivamente alla realizzazione dell’opera.

È il principio formulato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 30703/2018, in cui fornisce utili chiarimenti in tema di contratti di appalto aventi ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti in difformità al titolo edilizio.

I fatti in breve

Il titolare di una ditta citava in giudizio la committente in quanto, dopo aver stipulato con essa un contratto di appalto per la realizzazione di opere edili, ha dovuto sospendere l’attività commissionata perché la sua completa esecuzione avrebbe comportato la realizzazione di opere abusive. Chiedeva, pertanto, il pagamento della somma pari al valore delle opere eseguite prima della sospensione dei lavori, a titolo di ingiustificato arricchimento.

La committente contestava, a sua volta, le ragioni addotte dall’appaltatore, attribuendo la sospensione dei lavori, invece, ad una non corrispondenza delle opere eseguite al progetto. La stessa chiedeva, quuindi, il pagamento dei danni derivanti dalla sospensione dei lavori a colpa dell’appaltatore, sia per quanto riguarda le spese necessarie per la demolizione delle opere realizzate non a regola d’arte, sia per la violazione degli accordi contrattuali.

Il Pretore dichiarava la propria incompetenza in merito e rimetteva il caso al Tribunale di Lecce.

Tribunale di Lecce

I giudici amministrativi rigettavano il ricorso dell’appaltatore e accoglievano, invece, la domanda della committente; l’appaltatore veniva, quindi, condannato al pagamento della somma a titolo di risarcimento dei danni, derivanti dalla mancata esecuzione del contratto di appalto.

Veniva, pertanto, proposto ricorso in Appello da parte dell’appaltatore.

La sentenza della Corte di Appello

In base a delle indagini tecniche (CTU) sarebbe emerso che le difformità (non meglio identificate per gravità) potessero essere sanate, pertanto i giudici condannavano l’appaltatore per “ingiustificato abbandono del cantiere”, senza però verificare se le stesse rendessero la costruzione del tutto difforme rispetto al progetto approvato.

Secondo la sentenza della Corte di Appello:

la realizzazione delle opere commissionate non avrebbe comportato alcuna responsabilità penale per illecito edilizio, posto che le eventuali difformità imposte in sede esecutiva rispetto al progetto avrebbero potuto essere sanata in via amministrativa mediante una DIA e/o richiesta di variante, giungendo alla conclusione che “Tanto è sufficiente a conclamare l’ingiustificato abbandono del cantiere da parte dell’appaltatore e dunque il suo inadempimento agli accordi contrattuali”

Avverso tale decisione le parti proponevano ricorso in Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione

Giunto il caso in Cassazione, gli ermellini riformano e cassano la sentenza della Corte di Appello che aveva condannato il ricorrente al pagamento dei danni per aver sospeso l’attività commissionatagli perché la sua completa esecuzione avrebbe comportato l’edificazione di opere abusive.

La Cassazione chiarisce che, ai sensi degli art. 1346 e 1418 codice civile:

il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza titolo abilitavo è nullo avendo un oggetto illecito per violazione di norme imperative in materia urbanistica con la conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne impedisce anche la convalida ai sensi dell’art. 1423 c. c.

Inoltre, la Corte chiarisce che il contratto è nullo, non solo in caso di assenza, ma anche di immobile costruito in difformità al titolo rilasciato, distinguendo due diversi casi:

difformità totale
difformità parziale

Nel primo caso, qualora l’opera sia realizzata in maniera radicalmente diversa per caratteristiche tipologiche e volumetrie, l’opera è da equiparare a quella costruita in assenza di titolo abilitativo, con la conseguenza che il relativo contratto di appalto è nullo per illiceità dell’oggetto; nel secondo caso, invece, la nullità del contratto non sussiste quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto.

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