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Cambio destinazione d'uso, opere interne e salvaguardia del paesaggio

Cambio destinazione d’uso. Quando ci vuole l’autorizzazione paesaggistica?

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CdS: il cambio da autorimessa ad abitazione implica ristrutturazione edilizia risultando incompatibile con l’autorizzazione paesaggistica postuma

Ebbene sì, anche possibili manomissioni e nuove opere edilizie all’interno delle nostre case potrebbero in qualche modo incidere sulla salvaguardia del paesaggio. La premessa potrebbe apparire, quindi, irragionevole e contraddittoria, ma la nuova sentenza n. 11390/2023 del Consiglio di Stato ci spiega il perché del contrario attraverso un caso specifico.

Prima di addentrarci nell’analisi del CdS, è bene ribadire che un territorio prezioso come il nostro – ricco di memorie storiche, di tradizioni, dei paesaggi più svariati ed incantevoli – va adeguatamente protetto e salvaguardato; infatti la legge punisce severamente e penalmente chi deturpa tali tesori attraverso gli abusi edilizi! Oggi però puoi disporre di un valido aiuto con il software per la relazione paesaggistica che ti consentirà di ottenere, in pochi minuti ed in maniera guidata, la documentazione per:

  • l’autorizzazione paesaggistica ordinaria ai sensi dell’art. 146 del D.Lgs. 42/04 (norma nazionale) e quella per le regioni Lazio, Friuli, Lombardia, Piemonte ed Umbria;
  • l’autorizzazione paesaggistica semplificata per gli interventi ricadenti nell’allegato B di cui al D.P.R. 31/2017.

Trasformare un’autorimessa in abitazione in area vincolata necessita di autorizzazione paesaggistica?

Come spesso accade, anche il caso di oggi è portato alla luce di una discussione dai vicini che denunciano il fatto. Essi protestavano contro le autorizzazioni in sanatoria rilasciate dal Comune al loro dirimpettaio che in questo modo legittimava la trasformazione, con un cambio di destinazione d’uso, del proprio locale garage-cantina in civile abitazione, attraverso la creazione di due monolocali. In particolare, si lamentava il fatto che oltre all’accertamento di conformità, fosse stata rilasciata anche la compatibilità paesaggistica dopo il parere positivo della Soprintendenza.

Questi atti venivano impugnati dai vicini, ma il Tar respingeva il ricorso, fino a che non si arrivava al giudizio di appello presso il CdS.

Questi i motivi contestati, in sostanza, nel ricorso:

  • le opere realizzate esulerebbero dall’ambito di applicazione dell’articolo 167, comma 4, del D.L. n. 42 del 2004 (Codice dei beni culturali), trattandosi di interventi di ristrutturazione edilizia, idonei ad incidere sul volume e sulla superficie dell’edificio;
  • la sentenza del Tar aveva affermato che la nozione di superficie utile e volume risulta essere diversa ai fini urbanistici rispetto ai fini ambientali, e che nei giudizi paesistici sarebbe stato utile solo il volume percepibile come ingombro alla visuale o come innovazione non diluibile nell’insieme paesistico, per cui – in buona sostanza – tutti gli incrementi di volume e superfici utili derivanti da opere interne e mutamenti di destinazioni d’uso sarebbero stati irrilevanti dal punto di vista ambientale.

CdS: il solo aumento di superficie utile, attraverso una sostanziale modifica dell’uso concreto dell’immobile, anche senza creazione di volumetria, incide sul paesaggio

Per i giudici è pacifico che gli interventi edilizi in discussione non abbiano determinato incrementi della volumetria del fabbricato e della superficie astrattamente calpestabile ma ci si domanda se l’intervenuta trasformazione di alcuni locali da un uso autorimessa ad un uso abitativo abbiano invece determinato la “creazione di superfici utili” (artt. 146, comma 4, e 167, comma 4, lett. a, D.Lgs. 42/2004).

Essi sottolineano il dato scaturito dall’interpretazione del quadro legislativo del caso  secondo il quale anche il cambio di destinazione che abbia consentito un diverso e più intenso utilizzo della superficie preesistente – invariata in termini assoluti – impedirebbe la sanatoria.

Il legislatore esclude, infatti, che possano rientrare nel novero degli interventi cc.dd. “minori” quelli che abbiano determinato “creazione di superfici utili o volumi”. Ne consegue che:

  • mentre nel caso della volumetria l’invarianza consente comunque di richiamare il carattere “minore” dell’intervento,
  • al contrario, nel caso della superficie, anche un intervento realizzato in invarianza (ma che abbia modificato la composizione relativa della superficie e la sua concreta utilizzabilità) può esulare dall’ambito di quelli di carattere “minore”.

Ciò detto, nel caso in esame e dei relativi lavori effettuati:

  • cambio di destinazione d’uso di una preesistente autorimessa in abitazione,
  • trasformazione di una preesistente finestra in porta-finestra,
  • apertura ex novo di una porta-finestra in precedenza inesistente,

va richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui:

gli interventi che alterano, anche sotto il profilo della distribuzione interna e del concreto utilizzo, l’originaria consistenza fisica dell’immobile e comportano – inter alia – la modifica e ridistribuzione funzionale dei volumi esistenti, non si configurano né come manutenzione straordinaria, né come restauro conservativo, ma rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia.

In particolare, interventi che abbiano quale conseguenza quella di alterare l’originaria consistenza fisica dell’immobile con la modifica dell’originaria destinazione d’uso sono incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo.

Per tale ragione gli interventi edilizi non potevano essere ricondotti a quelli contemplati dall’articolo 167, comma 4 (compatibilità paesaggistica), lettera c) del D.Lgs. n. 42/2004, escludendo in tal modo la possibilità di una compatibilità paesaggistica postuma.

Il ricorso è, quindi, accolto.

 

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