Cambio destinazione d'uso da sottotetto ad abitazione: permesso di costruire o SCIA?

A volte i confini che distinguono un intervento di restauro e risanamento da quello di ristrutturazione edilizia potrebbero risultare vaghi e non molto chiari, come nel caso della trasformazione di un sottotetto in abitazione.

Il rischio di fare confusione nella scelta del giusto titolo edilizio, necessario per assentire l’intervento, potrebbe essere dietro l’angolo.

Con la sentenza n. 341/2021 il Tar Liguria fa chiarezza in merito.

Il caso

Un privato presentava una SCIA al Comune per la realizzazione di lavori finalizzati al cambio della destinazione d’uso di un immobile ricadente in zona A (centro storico), da sottotetto ad abitazione.

I lavori prevedevano sostanzialmente la creazione:

degli impianti acqua/luce/ecc.;
delle tramezzature per la suddivisione degli spazi interni.

Successivamente, entro i 30 giorni, il Comune dichiarava irricevibile la SCIA e vietava la prosecuzione dei lavori, poiché l’intervento edilizio era subordinato al permesso di costruire.

L’Ente territoriale infatti sosteneva che i lavori fossero da ricondurre in “interventi di ristrutturazione edilizia” (art. 3 co. 1 lett. d) D.P.R. 380/2001) e quindi da assoggettare all’art. 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire), comma 1, lett. c) del D.P.R. 380/2001.

Il privato sosteneva, invece, che i lavori fossero da classificare come “interventi di restauro e risanamento conservativo” (art. 3 co. 1 lett. c) D.P.R. 380/2001), per cui decideva di fare ricorso al Tar per l’annullamento del provvedimento del Comune.

La sentenza del Tar Liguria

I giudici premettono che occorre capire se si tratti di un risanamento/restauro o di una ristrutturazione edilizia. A tal fine procedono nell’analisi di quanto riportato dal Testo Unico dell’Edilizia.

Il TUE definisce per interventi di restauro e di risanamento:

gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi.
Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio

Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono invece quelli:

rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti

I giudici osservano che al di là dell’inserimento degli impianti necessari a rendere abitabile il sottotetto, la differenza reale tra i due tipi d’intervento è data dalla creazione ex novo – e non il mero ripristino o rinnovo – delle pareti divisorie che servono a suddividere lo spazio all’interno del sottotetto da recuperare.

Tale intervento è utile a connotare il recupero come ristrutturazione edilizia.

Il Tar conclude che trattandosi di un intervento di ristrutturazione edilizia comportante mutamento di destinazione d’uso di un immobile compreso nella zona omogenea A, esso era assentibile soltanto mediante permesso di costruire (art. 10 comma 1 lett. c D.P.R. n. 380/2001) o SCIA alternativa ex art. 23 D.P.R. 380/2001 (super SCIA), come correttamente ritenuto dal Comune.

Ma i giudici ritengono di accogliere il ricorso in quanto l’annullamento della SCIA originaria costringerebbe inutilmente il ricorrente a ripresentarne un’altra identica nei contenuti, su lavori che risultano del tutto conformi alla richiesta.

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