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Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: la guida pratica

Tempo di lettura stimato: 7 minuti

Come fare il cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: procedura, autorizzazioni e costi associati

Cambiare destinazione d’uso da commerciale a residenziale è possibile, ma richiede il rispetto di un preciso iter burocratico per non incorrere in sanzioni penali e/o amministrative. Occorre la presentazione della documentazione al comune competente, l’ottenimento di autorizzazioni dalle autorità locali per avviare i lavori, l’acquisizione dei permessi di agibilità.

Per semplificare l’intero processo burocratico e amministrativo, può esserti estremamente utile l’utilizzo di un software per la gestione delle pratiche edilizie, che ti consente un controllo ottimale di tutti i documenti riducendo costi e rispettando sempre le scadenze. Provalo gratuitamente!

Esaminiamo più da vicino come si svolge il processo di cambio destinazione d’uso da commerciale ad abitazione: le varie procedure coinvolte, i costi associati e le autorizzazioni necessarie.

Cos’è la destinazione d’uso e il cambio destinazione d’uso?

La destinazione d’uso di un immobile definisce la sua funzione registrata al catasto e individua lo scopo previsto per l’utilizzo degli immobili e consente di classificare gli edifici in base a criteri tecnici, costruttivi, igienico-sanitari, posizione geografica e normative vigenti.

Il cambio destinazione d’uso è un procedimento che consente la modifica delle modalità di utilizzo di un immobile, sia a livello urbanistico che catastale, attribuendo nuove funzioni e attività.

Tale modifica può presentarsi in due forme principali:

  • urbanisticamente non rilevante: questa situazione si verifica quando il cambio avviene all’interno della stessa categoria funzionale dell’immobile, ad esempio, la trasformazione da deposito a laboratorio rientra in questa categoria;
  • urbanisticamente rilevante: in conformità all’art. 23-ter del D.P.R. 380/01, si parla di mutamento d’uso rilevante quando la conversione coinvolge categorie funzionali diverse.

Le categorie funzionali a cui si fa riferimento nell’art. 23-ter sono:

  • residenziale;
  • turistico-ricettiva;
  • produttiva e direzionale;
  • commerciale;
  • rurale.

Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: cambio senza e con opere

Il passaggio di un immobile da commerciale a residenziale, così come da residenziale a commerciale, costituisce un cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Nello specifico, la categoria residenziale comprende le abitazioni, vale a dire le strutture adibite all’uso abitativo; mentre la categoria commerciale fa riferimento ad edifici adibiti ad attività commerciale (media distribuzione, negozi di quartiere, attività commerciali di grande distribuzione, attività di commercio all’ingrosso, mercati, e attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub, etc.)

La trasformazione della destinazione d’uso può avvenire in due modalità distinte:

  • senza l’esecuzione di opere edilizie;
  • con l’esecuzione di opere edilizie (cambio di destinazione con opere).

Il cambio destinazione d’uso senza opere rappresenta una trasformazione da edificio commerciale ad abitazione che avviene senza richiedere interventi di ristrutturazione edilizia, ma semplicemente modificando le finalità d’uso dell’immobile in questione. Ad esempio, nel caso di trasformazione di un ufficio in un immobile ad uso residenziale, potrebbe non essere necessario effettuare alcuna opera edilizia.

Il cambio di destinazione d’uso con opere, invece, indica che, per effettuare con successo il progetto di trasformazione, sarà necessario realizzare diversi interventi significativi. Ad esempio, nel caso in cui si desidera convertire un negozio in una residenza, potrebbe essere necessario compiere diversi interventi per adattarlo alle specifiche esigenze abitative tra cui l’installazione di un sistema di riscaldamento adeguato, l’implementazione di un impianto elettrico e idrico-sanitario a norma per residenza, etc. In questo caso, può esserti di grande aiuto il software per la progettazione ed il dimensionamento degli impianti MEP che ti consente di modellare gli impianti dell’edificio contestualmente alla modellazione architettonica.

Esempio di progettazione 3D impianti di riscaldamento: software usMEP.riscaldamento

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Autorizzazioni per il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale

In tutte le situazioni in cui si effettua un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, è imperativo ottenere l’autorizzazione corrispondente dal comune competente, che deve approvare un titolo edilizio per l’intervento.

Nel caso in cui si vuole trasformare un negozio o un ufficio in un’abitazione, si tratta di un cambiamento nella categoria funzionale dell’immobile e saranno necessarie modifiche strutturali, impiantistiche e distributive. Pertanto, il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale implica la necessità di avviare la procedura per ottenere il permesso di costruire (PdC).

Per compilare adeguatamente tutta la documentazione richiesta per ottenere il permesso di costruire, ti consiglio di utilizzare il software per i titoli abilitativi che mette a tua disposizione modelli sempre aggiornati e conformi alle normative vigenti. Compilando i modelli predefiniti, potrai ottenere con facilità il pdf da stampare ed archiviare.

Puoi inoltre scaricare il modello PDF editabile del permesso di costruire.

Modello permesso di costruire: software Praticus-TA

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Quando è possibile cambiare destinazione d’uso da commerciale a residenziale?

La possibilità di richiedere il cambio destinazione d’uso immobili è consentita solo se sussistono determinati requisiti stabiliti dalle normative vigenti:

  • assenza di limiti impiantistici: tutti i parametri relativi a scarichi, fognature e canne fumarie devono essere rispettati;
  • rispetto delle prescrizioni dimensionali stabilite dalle normative;
  • conformità ai piani urbanistici locali senza presenza di impedimenti;
  • assenza di restrizioni nel regolamento condominiale.

Ad esempio nel caso specifico di un cambio di destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione, è necessario che l’immobile soddisfi i requisiti specifici per una residenza e che tale modifica sia prevista dal piano urbanistico regionale. L’inosservanza delle normative in vigore può comportare severe sanzioni pecuniarie e amministrative dovute all’abuso edilizio commesso.

A livello edilizio, inoltre, per procedere al cambio di destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione, è necessario conformarsi a requisiti strutturali specifici, quali:

  • altezza minima dei soffitti;
  • dimensioni e metrature in base al tipo di abitazione;
  • metrature minime stanza per stanza.

Per garantire una progettazione accurata dell’immobile, rispettando i requisiti strutturali, ti suggerisco l’utilizzo di un software dedicato alla progettazione edilizia. Questo strumento ti consente di disegnare in pianta o in 3D, controllare le misurazioni, modellare con oggetti parametrici BIM, completare il progetto con elementi della libreria online e generare render fotorealistici degli spazi.

Cambio destinazione uso da commerciale a residenziale: software progettazione BIM render - Edificius

Cambio destinazione uso da commerciale a residenziale: software progettazione BIM render – Edificius

Procedura per il cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale

La procedura per effettuare un cambio di destinazione d’uso segue i seguenti step:

  • valutazione sulla compatibilità della nuova destinazione: effettuare uno studio di fattibilità, che consiste in un’analisi completa delle caratteristiche, dei costi e dei possibili risultati del progetto e verificare che il cambio di destinazione d’uso sia in conformità con le prescrizioni del piano urbanistico;
  • richiesta del permesso di costruire: in caso di esito positivo dello studio di fattibilità, la presentazione della richiesta del permesso di costruire al comune competente, avviando così la pratica urbanistica;
  • inizio dei lavori: una volta ottenuto il titolo abilitativo, è possibile avviare i lavori;
  • registrazione catastale: una volta ottenuto il titolo edilizio dal comune, il cambio di destinazione viene registrato presso l’ufficio del catasto, dove si effettua l’aggiornamento della documentazione fiscale e la registrazione della modifica dello stato attraverso una variazione catastale; questo processo implica il deposito di una planimetria catastale aggiornata e la modifica dei dati relativi a categoria, classe e rendita dell’unità immobiliare, garantendo la corretta registrazione delle nuove caratteristiche ai fini fiscali;
  • termine dei lavori: il termine dei lavori indica la conclusione della pratica edilizia, compreso il riaccatastamento;
  • ottenimento della segnalazione certificata di agibilità (SCA): entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori, occorre presentare la segnalazione certificata di agibilità, il documento che attesta la conformità e l’adeguatezza degli impianti, la presenza di servizi igienici idonei e il rispetto delle norme antisismiche (art. 24 D.P.R. 380/01). Il comune e l’ente amministrativo devono effettuare le necessarie verifiche entro un massimo di 30 giorni dalla ricezione della segnalazione.

Per assicurarti di utilizzare la modulistica aggiornata e conforme alla normativa vigente, ti suggerisco di utilizzare il software per le pratiche edilizie che ti offre il modello unico da compilare e ti consente di ottenere il PDF della segnalazione certificata di agibilità da presentare e da archiviare.

Come fare cambio destinazione d'uso da commerciale a residenziale: procedura

Come fare cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: procedura

Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: costi

Il costo relativo al cambio di destinazione d’uso da locale commerciale a residenziale comprende diversi componenti:

  • oneri di urbanizzazione: costi legati al rilascio dei titoli abilitativi indispensabili per il cambio di destinazione d’uso;
  • costo delle pratiche catastali: spese collegate alle pratiche amministrative presso il catasto per eseguire la variazione della destinazione d’uso.
  • diritti di segreteria: eventuali tasse amministrative e burocratiche correlate alla gestione delle pratiche;
  • parcelle dei professionisti: compensi degli esperti coinvolti nelle varie fasi della pratica. Per un calcolo preciso in base alla prestazione, è utile ricorrere al software per il calcolo dei corrispettivi.

A queste spese menzionate, occorre aggiungere il costo delle opere di ristrutturazione, laddove il cambio implichi modifiche strutturali necessarie per adattare l’immobile alla nuova destinazione.

Il calcolo degli oneri per il cambio destinazione d’uso da residenziale a commerciale è dunque variabile e dipende dai fattori sopra citati e dagli interventi richiesti al fine di realizzare e riuscire ad ottenere il cambio destinazione d’uso.

Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: è possibile in condominio?

Nel contesto di un condominio, è fondamentale esaminare attentamente il regolamento condominiale per accertarsi della presenza di eventuali restrizioni relative al cambio di destinazione d’uso.

Qualora il cambio di destinazione d’uso sia consentito dalla normativa vigente e non siano presenti impedimenti di natura civile, il proprietario conserva il pieno diritto di apportare modifiche alla sua proprietà secondo le proprie preferenze, sempre nel rispetto delle disposizioni della legge urbanistica.

Cambio di destinazione d’uso: sentenze di riferimento

Di seguito, si riportano una serie di sentenze che chiariscono aspetti fondamentali e forniscono degli esempi di cambio di destinazione d’uso.

Cambio destinazione d’uso senza opere da abitazione a studio: è ristrutturazione edilizia!

La sentenza n. 10392/2023 del Tar Lazio affronta la delicata questione del cambio di destinazione d’uso da abitazione a studio, sottolineando che anche senza opere di ristrutturazione, tale operazione rientra nella categoria di ristrutturazione edilizia.

Il caso specifico coinvolge l’acquirente di un appartamento ad uso abitativo precedentemente destinato a studio dal venditore, senza l’ottenimento del relativo permesso. L’acquirente, mantenendo l’uso come studio e senza apportare modifiche strutturali, ha richiesto il condono edilizio con il versamento dell’oblazione. Tuttavia, il comune ha subordinato il rilascio della concessione, tra l’altro, al pagamento di oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione.

Il ricorso presentato dal privato è stato respinto dal Tar, che ha confermato la necessità di considerare il cambio di destinazione d’uso da residenziale a professionale come una ristrutturazione edilizia, anche senza interventi strutturali, implicando il pagamento degli oneri associati.

Altre sentenze sul cambio destinazione d’uso

Altre sentenze sul tema sono:

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