Cambio destinazione d'uso da commerciale a residenziale: la guida

Cambiare destinazione d’uso da commerciale a residenziale è possibile, ma richiede il rispetto di un preciso iter burocratico per non incorrere in sanzioni penali e/o amministrative. Occorre la presentazione della documentazione al comune competente, l’ottenimento di autorizzazioni dalle autorità locali per avviare i lavori, l’acquisizione dei permessi di agibilità.

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Esaminiamo più da vicino come si svolge il processo di cambio destinazione d’uso da commerciale ad abitazione: le varie procedure coinvolte, i costi associati e le autorizzazioni necessarie.

Indice

Cos’è la destinazione d’uso e il cambio destinazione d’uso?
Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: cambio senza e con opere
Autorizzazioni per il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale
Cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale: le novità del Salva Casa
Quando è possibile cambiare destinazione d’uso da commerciale a residenziale?
Procedura per il cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale
Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: costi
Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: è possibile in condominio?
Cambio di destinazione d’uso: sentenze di riferimento

Cos’è la destinazione d’uso e il cambio destinazione d’uso?

La destinazione d’uso di un immobile definisce la sua funzione registrata al catasto, individua lo scopo previsto per l’utilizzo degli immobili e consente di classificare gli edifici in base a criteri tecnici, costruttivi, igienico-sanitari, posizione geografica e normative vigenti.

Il cambio destinazione d’uso è un procedimento che consente la modifica delle modalità di utilizzo di un immobile, sia a livello urbanistico che catastale, attribuendo nuove funzioni e attività.

Tale modifica può presentarsi in due forme principali:

urbanisticamente non rilevante: questa situazione si verifica quando il cambio avviene all’interno della stessa categoria funzionale dell’immobile, ad esempio, la trasformazione da deposito a laboratorio rientra in questo caso;
urbanisticamente rilevante: in conformità all’art. 23-ter del D.P.R. 380/01, si parla di mutamento d’uso rilevante quando la conversione coinvolge categorie funzionali diverse.

Le categorie funzionali a cui si fa riferimento nell’art. 23-ter sono:

residenziale;
turistico-ricettiva;
produttiva e direzionale;
commerciale;
rurale.

Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: cambio senza e con opere

Il passaggio di un immobile da commerciale a residenziale, così come da residenziale a commerciale, costituisce un cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Nello specifico, la categoria residenziale comprende le abitazioni, vale a dire le strutture adibite all’uso abitativo; mentre la categoria commerciale fa riferimento ad edifici adibiti ad attività commerciale (media distribuzione, negozi di quartiere, attività commerciali di grande distribuzione, attività di commercio all’ingrosso, mercati, e attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub, etc.)

La trasformazione della destinazione d’uso può avvenire in due modalità distinte:

senza l’esecuzione di opere edilizie;
con l’esecuzione di opere edilizie (cambio di destinazione con opere).

Il cambio destinazione d’uso senza opere rappresenta una trasformazione da edificio commerciale ad abitazione che avviene senza richiedere interventi di ristrutturazione edilizia, ma semplicemente modificando le finalità d’uso dell’immobile in questione. Ad esempio, nel caso di trasformazione di un ufficio in un immobile ad uso residenziale, potrebbe non essere necessario effettuare alcuna opera edilizia.

Il cambio di destinazione d’uso con opere, invece, indica che, per effettuare con successo il progetto di trasformazione, sarà necessario realizzare diversi interventi significativi. Ad esempio, nel caso in cui si desidera convertire un negozio in una residenza, potrebbe essere necessario compiere diversi interventi per adattarlo alle specifiche esigenze abitative tra cui l’installazione di un sistema di riscaldamento adeguato, l’implementazione di un impianto elettrico e idrico-sanitario a norma per residenza, etc. In questo caso, può esserti di grande aiuto il software per la progettazione ed il dimensionamento degli impianti MEP che ti consente di modellare gli impianti dell’edificio contestualmente alla modellazione architettonica.

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Autorizzazioni per il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale

In tutte le situazioni in cui si effettua un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, è imperativo ottenere l’autorizzazione corrispondente dal comune competente, che deve approvare un titolo edilizio per l’intervento.

Nel caso in cui si intenda convertire un locale commerciale o un ufficio in un’abitazione, si configura un passaggio tra diverse categorie funzionali dell’immobile. Il decreto salva casa ha aggiornato le disposizioni relative ai titoli abilitativi richiesti per questi cambi di destinazione d’uso tra categorie funzionali e, a seconda dell’entità dell’intervento, il passaggio da commerciale a residenziale potrebbe richiedere il rilascio di un Permesso di Costruire (PdC) oppure la presentazione della SCIA.

Per compilare adeguatamente tutta la documentazione richiesta per ottenere il permesso edilizio, ti consiglio di utilizzare il software per i titoli abilitativi che mette a tua disposizione modelli sempre aggiornati e conformi alle normative vigenti. Compilando i modelli predefiniti, potrai ottenere con facilità il pdf da stampare ed archiviare.

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Cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale: le novità del Salva Casa

Il cambio di destinazione d’uso dalla categoria commerciale a quella residenziale rappresenta una modifica tra differenti categorie funzionali, come definito dall’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001.

La Legge 105/2024, che ha convertito il D.L. 69/2024 (decreto salva casa), ha apportato modifiche rilevanti alla normativa riguardante il cambiamento di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali.

Secondo le nuove disposizioni, il cambio di destinazione d’uso, con o senza interventi edilizi, di singole unità immobiliari tra differenti categorie funzionali, eccetto quella rurale, è sempre consentito nelle zone A, B e C, fatta salva la possibilità per i comuni di imporre specifiche condizioni attraverso i propri strumenti urbanistici.

Quando l’unità immobiliare si trova al primo piano fuori terra o in un piano seminterrato, il cambio è regolamentato dalla normativa regionale.

Con il decreto salva casa 2024 sono state modificate anche le prescrizioni riguardanti i titoli edilizi richiesti:

per i cambi di destinazione d’uso senza opere è obbligatoria la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
per i cambiamenti con opere, è necessario ottenere il titolo edilizio pertinente per l’esecuzione dei lavori.

Nel caso di interventi soggetti a CILA, è comunque indispensabile presentare la SCIA.

Le regioni sono tenute ad allineare la propria normativa alle nuove disposizioni nazionali, a meno che non intendano introdurre ulteriori semplificazioni. Ad esempio, la Regione Sicilia ha recepito integralmente le nuove norme, mentre l’Emilia Romagna ha mantenuto in vigore la propria disciplina locale in materia di titoli edilizi per i cambi di destinazione d’uso.

Per maggiori dettagli, leggi gli approfondimenti su:

Quando è possibile cambiare destinazione d’uso da commerciale a residenziale?

La possibilità di richiedere il cambio destinazione d’uso immobili è consentita solo se sussistono determinati requisiti stabiliti dalle normative vigenti:

assenza di limiti impiantistici: tutti i parametri relativi a scarichi, fognature e canne fumarie devono essere rispettati;
rispetto delle prescrizioni dimensionali stabilite dalle normative;
conformità ai piani urbanistici locali senza presenza di impedimenti;
assenza di restrizioni nel regolamento condominiale.

Ad esempio, nel caso specifico di un cambio di destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione, è necessario che l’immobile soddisfi i requisiti specifici per una residenza e che tale modifica sia prevista dal piano urbanistico regionale. L’inosservanza delle normative in vigore può comportare severe sanzioni pecuniarie e amministrative dovute all’abuso edilizio commesso.

A livello edilizio, inoltre, per procedere al cambio di destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione, è necessario conformarsi a requisiti strutturali specifici, quali:

altezza minima dei soffitti;
dimensioni e metrature in base al tipo di abitazione;
metrature minime stanza per stanza.

Per garantire una progettazione accurata dell’immobile, rispettando i requisiti strutturali, ti suggerisco l’utilizzo di un software dedicato alla progettazione edilizia. Questo strumento ti consente di disegnare in pianta o in 3D, controllare le misurazioni, modellare con oggetti parametrici BIM, completare il progetto con elementi della libreria online e generare render fotorealistici degli spazi.

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Procedura per il cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale

La procedura per effettuare un cambio di destinazione d’uso con opere segue i seguenti step:

valutazione sulla compatibilità della nuova destinazione: effettuare uno studio di fattibilità, che consiste in un’analisi completa delle caratteristiche, dei costi e dei possibili risultati del progetto e verificare che il cambio di destinazione d’uso sia in conformità con le prescrizioni del piano urbanistico;
richiesta del titolo abilitativo: in caso di esito positivo dello studio di fattibilità, si ha la presentazione della richiesta del titolo abilitativo pertinente al comune competente, avviando così la pratica urbanistica;
inizio dei lavori: una volta ottenuto il titolo abilitativo, è possibile avviare i lavori;
registrazione catastale: una volta ottenuto il titolo edilizio, il cambio di destinazione viene registrato presso l’ufficio del catasto, dove si effettua l’aggiornamento della documentazione fiscale e la registrazione della modifica dello stato attraverso una variazione catastale; questo processo implica il deposito di una planimetria catastale aggiornata e la modifica dei dati relativi a categoria, classe e rendita dell’unità immobiliare, garantendo la corretta registrazione delle nuove caratteristiche ai fini fiscali;
termine dei lavori: il termine dei lavori indica la conclusione della pratica edilizia, compreso il riaccatastamento;
ottenimento della segnalazione certificata di agibilità (SCA): entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori, occorre presentare la segnalazione certificata di agibilità, il documento che attesta la conformità e l’adeguatezza degli impianti, la presenza di servizi igienici idonei e il rispetto delle norme antisismiche (art. 24 D.P.R. 380/01). Il comune e l’ente amministrativo devono effettuare le necessarie verifiche entro un massimo di 30 giorni dalla ricezione della segnalazione.

Per assicurarti di utilizzare la modulistica aggiornata e conforme alla normativa vigente, ti suggerisco di utilizzare il software per le pratiche edilizie che ti offre il modello unico da compilare e ti consente di ottenere il PDF della segnalazione certificata di agibilità da presentare e da archiviare.

Come fare cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: procedura

Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: costi

Il costo relativo al cambio di destinazione d’uso da locale commerciale a residenziale comprende diversi componenti:

oneri di urbanizzazione: costi legati al rilascio dei titoli abilitativi indispensabili per il cambio di destinazione d’uso;
costo delle pratiche catastali: spese collegate alle pratiche amministrative presso il catasto per eseguire la variazione della destinazione d’uso;
diritti di segreteria: eventuali tasse amministrative e burocratiche correlate alla gestione delle pratiche;
parcelle dei professionisti: compensi degli esperti coinvolti nelle varie fasi della pratica. Per un calcolo preciso in base alla prestazione, è utile ricorrere al software per il calcolo dei corrispettivi.

A queste spese menzionate, occorre aggiungere il costo delle opere di ristrutturazione, laddove il cambio implichi modifiche strutturali necessarie per adattare l’immobile alla nuova destinazione.

Il calcolo degli oneri per il cambio destinazione d’uso da residenziale a commerciale è dunque variabile e dipende dai fattori sopra citati e dagli interventi richiesti al fine di realizzare e riuscire ad ottenere il cambio destinazione d’uso.

Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: è possibile in condominio?

Nel contesto di un condominio, è fondamentale esaminare attentamente il regolamento condominiale per accertarsi della presenza di eventuali restrizioni relative al cambio di destinazione d’uso.

Qualora il cambio di destinazione d’uso sia consentito dalla normativa vigente e non siano presenti impedimenti di natura civile, il proprietario conserva il pieno diritto di apportare modifiche alla sua proprietà secondo le proprie preferenze, sempre nel rispetto delle disposizioni della legge urbanistica.

Cambio di destinazione d’uso: sentenze di riferimento

Di seguito, si riportano una serie di sentenze che chiariscono aspetti fondamentali e forniscono degli esempi di cambio di destinazione d’uso.

Cambio d’uso e sanatoria respinta? Si riprova con il Salva casa!

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 7486/2024, ha rigettato il ricorso di un privato contro il Comune di Napoli, confermando la legittimità del diniego di accertamento di conformità e dell’ordinanza di ripristino riguardante opere realizzate su un immobile destinato a deposito nel centro storico. L’appellante, proprietario di due unità immobiliari, aveva richiesto nel 2019 il cambio di destinazione d’uso da deposito a residenza, ma il Comune aveva rifiutato la domanda poiché l’immobile si trovava nella zona rossa vesuviana, dove il cambio d’uso residenziale è vietato.

Le argomentazioni del privato, tra cui la contestazione della perimetrazione della zona rossa e la legittimità delle opere eseguite, sono state respinte dal Consiglio di Stato. Inoltre, i giudici hanno chiarito che la successiva istanza di sanatoria, presentata in base al D.L. 69/2024 (“Salva casa”), sospende l’efficacia dell’ordinanza di demolizione, ma non incide sulla legittimità delle decisioni precedenti fino a quando il Comune non si pronuncerà sulla nuova richiesta.