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Cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione: come fare e quanto costa?

Tempo di lettura stimato: 8 minuti

Il cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione implica il passaggio da una categoria funzionale all’altra. Come fare? Quanto costa?

Il cambio destinazione d’uso da un immobile di categoria C2 (magazzino/deposito) ad abitazione (ad es. categoria A2 o A3) costituisce un intervento diffuso nel panorama immobiliare.

Questo processo segue un iter burocratico preciso: presentazione di documentazione al Comune competente, ottenimento delle autorizzazioni necessarie per avviare i lavori, permessi di agibilità.

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Ma come si svolge effettivamente il processo di cambio destinazione d’uso da locale C2 ad abitazione? Esploriamo nel dettaglio le procedure, i costi associati e gli eventuali incentivi disponibili.

Cos’è il cambio destinazione d’uso

Il cambio destinazione d’uso rappresenta una pratica che consente di modificare le modalità di utilizzo di un immobile, a livello urbanistico e catastale, conferendo nuove funzioni e attività.

La modifica della destinazione d’uso di un immobile può essere:

  • urbanisticamente non rilevante, quando avviene all’interno della stessa categoria funzionale, ad esempio, da deposito a laboratorio;
  • urbanisticamente rilevante, come definito dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/01 (mutamento d’uso rilevante), quando la conversione avviene tra categorie funzionali diverse, per esempio, da magazzino a residenziale.

Cos’è la destinazione d’uso?

La destinazione d’uso indica la finalità di utilizzo degli immobili e permette di classificare gli edifici in base a caratteristiche tecniche, costruttive, igienico-sanitarie, posizione geografica e normative vigenti.

Le destinazioni d’uso vengono suddivise in categorie, comunemente denominate categorie urbanisticamente funzionali.

Cosa sono le categorie funzionali?

Le categorie funzionali hanno lo scopo di classificare le destinazioni d’uso degli immobili. Esistono cinque categorie urbanisticamente funzionali, identificate dalle lettere dalla a) alla d) (art. 23-ter D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia):

a) immobili residenziali;

a-bis) strutture turistico-ricettive;

b) strutture produttive e direzionali;

c) edifici commerciali;

d) strutturale rurali.

Cambio di destinazione d’uso da C2 ad abitazione

L’operazione di cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione costituisce un mutamento di destinazione d’uso rilevante in quanto implica una trasformazione sostanziale di un edificio, originariamente non considerato abitabile o comunque non configurato, a livello fiscale e catastale, come abitazione.

Nello specifico, C2 fa riferimento alla categoria catastale in cui rientrano tutte quelle unità immobiliari che sono adibite a:

  • deposito;
  • contenimento di merci;
  • contenimento di prodotti;
  • contenimento di manufatti;
  • esercizio di vendita di prodotti, di merci, di manufatti.

Pertanto, si fa riferimento, più semplicemente, ai magazzini e ai locali di deposito.

Nel caso della trasformazione da locale C2 ad abitazione, i requisiti che l’unità residenziale deve soddisfare non sono vincolati esclusivamente al regolamento edilizio comunale, ma riguardano anche altri parametri strutturali quali l’altezza minima dei soffitti e le dimensioni minime per camere, soggiorni, bagni e cucine.

Come fare il cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione?

Quando si intende realizzare il cambio destinazione d’uso da c2 ad abitazione, è di fondamentale importanza essere consapevoli delle fasi da seguire per agire nel rispetto delle normative vigenti e evitare sanzioni penali per abuso edilizio.

Per intraprendere questa procedura in modo corretto, è necessario compiere le seguenti azioni:

  • valutazione sulla compatibilità della nuova destinazione: fare uno studio di fattibilità, ovvero un’analisi e una valutazione generale delle caratteristiche, dei costi e dei possibili risultati di un progetto e verificare che il cambio destinazione d’uso sia conforme alle prescrizioni del Piano Urbanistico;
  • richiesta del permesso di costruire: se lo studio di fattibilità risulta positivo, si dovranno richiedere i titoli abilitativi per realizzare i lavori e intervenire a livello urbanistico chiedendo il permesso di costruire al comune competente (avviando la cosiddetta pratica urbanistica);
  • inizio dei lavori: una volta ottenuto il titolo abilitativo, è possibile procedere con i lavori;
  • registrazione catastale: il cambio di destinazione d’uso è registrato all’ufficio del catasto, dove avviene l’aggiornamento della documentazione fiscale e viene registrata la modifica dello stato attraverso una variazione catastale;
  • termine dei lavori: per termine dei lavori s’intende la chiusura della pratica che comprende anche il riaccatastamento;
  • presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA): entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori si dovrà presentare la segnalazione certificata di agibilità, un documento che certifica la conformità e l’adeguatezza degli impianti, la presenza di servizi igienici idonei e il rispetto delle norme antisismiche. Il Comune e l’ente amministrativo sono tenuti a effettuare le necessarie verifiche entro un periodo massimo di 30 giorni dalla ricezione della segnalazione.

Per assicurarti la corretta gestione dei titoli abilitativi con modelli aggiornati e validi, utilizza il software per i titoli abilitativi che ti facilitano e velocizzano la pratica edilizia, fornendoti il modello del PdC e della segnalazione certificata per l’agibilità in linea con la normativa vigente.

Cambio destinazione d'uso da C2 ad abitazione: procedura

Cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione: procedura

Quando si può cambiare destinazione d’uso da C2 ad abitazione?

Il cambio destinazione d’uso da una categoria ad un’altra è consentito solo se soddisfatti una serie di requisiti di seguito riportati.

A livello burocratico ed urbanistico, il cambio destinazione d’uso è concesso solo se è autorizzato dal Piano Urbanistico e rispetta dunque le disposizioni e le direttive stabilite a livello urbanistico.

A livello edilizio, affinché si possa procedere al cambio di destinazione d’uso da locale C2 ad abitazione, vanno rispettati specifici requisiti strutturali, tra cui:

  • altezza minima dei soffitti;
  • dimensioni e metrature a seconda del tipo di abitazione;
  • metrature minime stanza per stanza.

Tuttavia, è importante sottolineare che le regole sopra descritte possono variare da un Comune all’altro. Pertanto, si consiglia sempre di verificare presso gli uffici e gli sportelli telematici preposti le norme specifiche da seguire.

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Cambio destinazione uso da c2 ad abitazione: software progettazione BIM render - Edificius

Cambio destinazione uso da C2 ad abitazione: software progettazione BIM render – Edificius

Cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione senza opere e con opere

Il cambio destinazione d’uso di un immobile da C2 ad abitazione può essere realizzato senza opere o con opere.

Il cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione senza opere rappresenta una trasformazione da magazzino o deposito ad abitazione che avviene senza richiedere interventi di ristrutturazione edilizia, ma semplicemente modificando le finalità d’uso dell’immobile in questione.

Il cambio di destinazione d’uso con opere, invece, indica che, per effettuare con successo il progetto di trasformazione, sarà necessario realizzare diversi interventi significativi, tra cui l’installazione di un sistema di riscaldamento adeguato, l’implementazione di un impianto elettrico e idrico-sanitario a norma per residenza, etc. In questo caso, può esserti di grande aiuto il software per la progettazione ed il dimensionamento degli impianti MEP che ti consente di modellare gli impianti dell’edificio contestualmente alla modellazione architettonica.

Esempio di progettazione 3D impianti di riscaldamento: software usMEP.riscaldamento

Esempio di progettazione 3D impianti di riscaldamento: software calcolo riscaldamento a pavimento usMEP.riscaldamento

Qual è il costo per cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione?

Il costo associato per il cambio di destinazione d’uso da locale C2 ad abitazione comprende diversi elementi:

  • costo delle opere di ristrutturazione: tutte le spese relative alle eventuali modifiche strutturali necessarie per adeguare l’immobile alla nuova destinazione;
  • oneri di urbanizzazione: costi legati al rilascio dei titoli abilitativi necessari per il cambio di destinazione d’uso;
  • costo delle pratiche catastali: spese associate alle pratiche amministrative presso il catasto per effettuare la variazione della destinazione d’uso;
  • diritti di segreteria: eventuali tasse amministrative e burocratiche legate alla gestione delle pratiche;
  • parcelle dei professionisti: compensi degli esperti coinvolti nelle varie fasi della pratica; per un calcolo preciso in base alla prestazione, utilizza l’apposito software per il calcolo dei corrispettivi.

Cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione Superbonus? Quali incentivi?

Per il cambio di destinazione d’uso da C2 ad abitazione è possibile accedere a una detrazione fiscale che garantisce un rimborso IRPEF del 50% delle spese sostenute per la ristrutturazione. È fondamentale notare che l‘importo massimo di rimborso è fissato a 96.000,00 euro. Si tratta del bonus ristrutturazione e per beneficiare di questa agevolazione fiscale, è necessario che le spese relative agli interventi di ristrutturazione siano state regolarmente saldate tramite bonifico parlante bancario o postale, assicurando così un metodo di pagamento tracciabile.

Per quanto riguarda il Superbonus, l’Agenzia delle Entrate, nel 2021, ha affermato che è possibile usufruire del Superbonus per interventi di efficienza energetica su un magazzino che diventerà un’abitazione. Secondo la risposta fornita dal Fisco, è ammissibile il Superbonus per interventi che migliorano l’efficienza energetica o sono antisismici su immobili destinati a uso residenziale. Tuttavia, sono esclusi gli interventi sulle unità immobiliari delle categorie catastali A1, A8 e A9. È però essenziale che nel provvedimento amministrativo autorizzativo dei lavori sia chiaramente indicato il cambio di destinazione d’uso, ad esempio da magazzino ad abitativo.

Per gestire al meglio le pratiche di agevolazione fiscale, ti suggerisco di affidarti all’apposito software per i bonus edilizi, che ti supporta nella corretta gestione della pratica e dei lavori dallo studio di fattibilità allo stato finale dei lavori.

Quanto tempo ci vuole per fare un cambio di destinazione d’uso da C2 ad abitazione?

Il periodo richiesto per completare il cambio di destinazione d’uso di un immobile può variare in base a diversi fattori, come la complessità del progetto, la disponibilità delle autorizzazioni e la documentazione obbligatoria per iniziare i lavori dell’immobile.

Inoltre, va considerato il tempo necessario per eseguire i lavori nel caso in cui siano previste opere durante il cambio di destinazione d’uso.

Cambio di destinazione d’uso: sentenze di riferimento

Di seguito, si riportano una serie di sentenze che chiariscono aspetti fondamentali e forniscono degli esempi di cambio di destinazione d’uso.

Cambio destinazione d’uso senza opere da abitazione a studio: è ristrutturazione edilizia!

La sentenza n. 10392/2023 del Tar Lazio affronta la delicata questione del cambio di destinazione d’uso da abitazione a studio, sottolineando che anche senza opere di ristrutturazione, tale operazione rientra nella categoria di ristrutturazione edilizia.

Il caso specifico coinvolge l’acquirente di un appartamento ad uso abitativo precedentemente destinato a studio dal venditore, senza l’ottenimento del relativo permesso. L’acquirente, mantenendo l’uso come studio e senza apportare modifiche strutturali, ha richiesto il condono edilizio con il versamento dell’oblazione. Tuttavia, il Comune ha subordinato il rilascio della concessione, tra l’altro, al pagamento di oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione.

Il ricorso presentato dal privato è stato respinto dal Tar, che ha confermato la necessità di considerare il cambio di destinazione d’uso da residenziale a professionale come una ristrutturazione edilizia, anche senza interventi strutturali, implicando il pagamento degli oneri associati.

Altre sentenze sul cambio destinazione d’uso

Altre sentenze sul tema sono:

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