Opere edili

Calcolo vani catastali: come si fa?

Cosa sono i vani catastali? Come si fa il calcolo dei vani catastali? Ecco un esempio pratico per non sbagliare!

È sempre utile saper effettuare il calcolo dei vani catastali, soprattutto se si deve vendere o acquistare un’abitazione. Questo calcolo è utile per capire quali vani concorrono al calcolo delle rendite catastali, quindi per conoscere la tassazione applicata sull’immobile.

Ma cosa sono esattamente i vani catastali e come vengono calcolati? Leggi l’articolo per saperne di più!

Per le tua pratiche possono essere utili:

Cosa sono i vani catastali?

Il vano catastale, anche noto come vano catastale utile, si riferisce allo spazio compreso tra pavimento e soffitto, delimitato da muri, che gode di luce diretta e una superficie libera e va da un minimo di 9 m² ad un massimo di 27 m² (per superfici superiori si calcola l’eccedenza). Questa definizione varia in base alla categoria dell’unità immobiliare, che a sua volta è determinata dalla classificazione catastale degli edifici. La classificazione catastale definisce le categorie degli edifici utilizzate dal catasto in Italia per stabilire la rendita catastale. Ad esempio, le abitazioni sono classificate come categoria A, mentre i negozi e i magazzini sono classificati come categoria C.

La rendita catastale e le categorie

Per la determinazione della rendita, le unità immobiliari vengono distinte, a seconda delle loro condizioni estrinseche ed intrinseche, in categorie e ciascuna categoria in classi.

La rendita catastale è il reddito che l’Agenzia delle Entrate indica per ogni bene immobile in grado di produrre un reddito. Si tratta di un valore che viene attribuito ad ogni immobile (fabbricati e anche terreni). La rendita è la media ordinaria che l’immobile è capace di produrre per sua natura, indipendentemente da quello che poi concretamente produce.

Il metodo per calcolare la rendita catastale cambia in base all’unità immobiliare: quelle appartenenti alle categorie ordinarie avranno un calcolo diverso da quelle censite in una destinazione speciale o particolare. Per le unità censite in categorie ordinarie la rendita viene determinata attraverso il quadro tariffario. La consistenza catastale non è uguale per tutte le categorie ordinarie.

Le 3 categorie degli immobili a destinazione ordinaria

Gli immobili a destinazione ordinaria si dividono in 3 categorie:

  • gruppo A: unità immobiliari con destinazione ordinaria ad abitazione (signorili, civili, economiche, popolari, ville e villini, tipiche del luogo, …), castelli, palazzi storici, uffici e/o studi privati. L’unità di misura della consistenza è il vano (artt. 45 e 46 del D.P.R. 1142/1949);
  • gruppo B: unità immobiliari con destinazione ordinaria di alloggi collettivi (collegi, ospizi, conventi, caserme, ospedali, prigioni e simili), di uffici pubblici, di scuole, di musei e simili. L’unità di misura della consistenza è il metro cubo vuoto per pieno dell’unità immobiliare (art. 48 del D.P.R. 1142/1949);
  • gruppo C: unità immobiliari con destinazione ordinaria ad uso negozi, botteghe, magazzini e locali di deposito, laboratori per arti e mestieri, stalle, scuderie, attività commerciali e artigianali, rimesse ed autorimesse, tettoie. L’unità di misura della consistenza è il metro quadrato e la consistenza si computa sommando le superfici libere dei locali facenti parte dell’unità immobiliare (art. 49 del D.P.R. 1142/1949).

La consistenza catastale delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo A si misura assumendo come elemento unitario il vano utile. Si considera come vano utile lo spazio chiuso da muri o pareti dal pavimento al soffitto, avente generalmente luce diretta ed una superficie libera, che, in relazione alla categoria e classe di cui trattasi, è stato stabilito come normale.

Calcolo consistenza catastale

Nel calcolo della consistenza catastale degli immobili appartenenti al gruppo A si conteggiano separatamente e poi si sommano:

  • i vani principali per i loro numeri effettivi (la cucina, anche se di dimensione inferiore a 9 m2, va sempre computata come vano utile – art. 46 D.P.R. 1142/49);
  • i vani accessori a servizio diretto dei vani principali (bagni, corridoi, ingressi o disimpegni, ripostigli, ecc.). A questa tipologia è assegnata una misura corrispondente a 1/3 di vano;
  • i vani accessori indiretti (o complementari), ai quali si accede dall’esterno dei vani principali, contando per essi 1/4 di vano.

Alla somma dei vani così calcolata, si può aggiungere o detrarre fino ad un massimo del 10%, per tener conto delle dipendenze e degli elementi che possono portare vantaggi (o svantaggi) all’unità immobiliare urbana oggetto di classamento. Il risultato del conteggio così eseguito va arrotondato al mezzo vano, ossia se sul totale finale si ha un risultato di 5,19 si arrotonda a 5, mentre nel caso in cui il risultato è 5,35 si arrotonda a 5,5 vani.

Esempio calcolo vani catastali

Dopo aver capito cos’è la consistenza catastale, possiamo fare un esempio pratico del calcolo dei vani catastali. Ipotizziamo di dover calcolare i vani catastali di una casa formata da:

  • 1 cucina di m2 40;
  • 1 camera da letto;
  • 1 ingresso;
  • 1 bagno;
  • 1 soffitta;
  • 1 giardino m2 200 (superiore alla consistenza complessiva).

Si procede al conteggio dei singoli vani:

  • 1 cucina = 1 vano + eccedenza (40-27)/27= 0.48 che arrotondato è 0,50, totale 1.50;
  • 1 camera da letto = 1 vano;
  • 1 ingresso = 1/3 di vano, 0,33 ;
  • 1 bagno= 1/3 di vano, 0,33;
  • 1 soffitta = 1/4 di vano, 0,25;

La somma dei vani è 3,41 che arrotondato è 3,50.

Per calcolare il vano del giardino da 200 m2 bisogna calcolare il 10% di 3,50, ossia 0,35 arrotondato 0,5. I vani totali sono quindi 4 (3,5 + 0,5).

 

 

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Pubblicato da Redazione Tecnica

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