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Indennità di sopraelevazione: come si calcola?

Tempo di lettura stimato: 6 minuti

Sopraelevare prevede una cifra da versare agli altri condomini. Ecco come fare il calcolo di indennità di sopraelevazione secondo il codice civile con esempi

L’indennità di sopraelevazione riveste un ruolo fondamentale nel contesto delle sopraelevazioni edilizie.

Per comprendere appieno il processo di calcolo di questa indennità, è essenziale esaminare attentamente le normative vigenti e i criteri che ne regolano l’applicazione.

Come noto, in ambito condominiale l’incidenza di proprietà sulle parti comuni è attestata dalla tabella dei millesimi di proprietà. La sopraelevazione comporta una modifica delle tabelle millesimali di proprietà e di ripartizione delle spese comuni. Per il calcolo delle tabelle millesimali in modo semplice e veloce, ti suggerisco di utilizzare il software per le tabelle millesimali facile da imparare e usare.

Ecco come fare il calcolo dell’indennità di sopraelevazione, seguendo criteri precisi e normative specifiche per garantire un trattamento equo e corretto in ambito edilizio.

Cos’è l’indennità di sopraelevazione?

L’indennità di sopraelevazione è un compenso che il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale deve corrispondere agli altri condomini quando decide di aggiungere nuovi piani o fabbricati, realizzando, appunto, un intervento di sopraelevazione.

La sopraelevazione offre una soluzione innovativa per aumentare la superficie abitabile di un edificio, incrementando sia la sua altezza che la sua volumetria complessiva.

Si tratta di un processo complesso che include diverse fasi, tra cui uno studio di fattibilità, l’ottenimento dei necessari permessi e autorizzazioni, e una progettazione dettagliata. Quest’ultima fase include la pianificazione degli interventi di demolizione, la progettazione degli impianti e la definizione degli interni.

Considerando la complessità del progetto, ti consiglio di utilizzare un software di progettazione edilizia per pianificare il nuovo spazio abitativo. Questo strumento permette di disegnare in pianta o in 3D, utilizzare oggetti parametrici BIM, completare il progetto con elementi della libreria online e creare render fotorealistici degli spazi.

Render fotorealistico di un progetto di sopraelevazione: software Edificius

Render fotorealistico di un progetto di sopraelevazione: software Edificius

In un intervento di sopraelevazione, il diritto all’indennità si fonda sulla responsabilità del proprietario, il quale aumenta il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio, comportando un trasferimento patrimoniale che viene compensato dall’indennità. Questa compensazione serve dunque a ristabilire l’equilibrio delle quote di proprietà sulle parti comuni che sono state modificate a causa dell’intervento.

Sopraelevazione in condominio: normativa di riferimento

L’art. 1127 del Codice Civile costituisce il punto di riferimento principale per il calcolo dell’indennità di sopraelevazione, fornendo le linee guida fondamentali per determinare in modo corretto il valore dovuto.

Nello specifico, l’articolo sancisce la possibilità di sopraelevazione in condominio e detta le regole per farlo:

  • il proprietario dell’ultimo piano di un edificio può costruire nuovi piani sopra il suo appartamento, a meno che il regolamento del condominio non preveda diversamente. Lo stesso diritto spetta a chi è proprietario esclusivo del tetto dell’edificio;
  • la costruzione di nuovi piani non è consentita se la struttura dell’edificio non è abbastanza solida per sostenere il peso aggiuntivo;
  • gli altri condomini possono opporsi alla costruzione se questa rovina l’aspetto estetico dell’edificio o riduce significativamente la luce e l’aria che arrivano ai piani inferiori;
  • chi costruisce nuovi piani deve pagare una compensazione agli altri condomini;
  • se il tetto era usato da tutti o da alcuni condomini, il costruttore è tenuto a ricostruirlo in modo che possano continuare a usarlo.

Art. 1127 Codice civile – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio.

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Calcolo indennità di sopraelevazione: formula secondo il codice civile

Il calcolo dell’indennità si basa su diversi elementi cruciali, tra cui il valore attuale dell’area su cui si edifica la sopraelevazione e il numero di piani preesistenti e di nuova costruzione.

La formula di base per il calcolo dell’indennità prevede la divisione del valore dell’area per il numero dei piani preesistenti.

Secondo l’art. 1127 del Codice Civile, l’indennità di sopraelevazione si calcola nel seguente modo:

  • si determina il valore attuale dell’area occupata dalla nuova costruzione;
  • si divide tale valore per il numero totale dei piani, compreso quello da edificare;
  • si detrae l’importo della quota spettante al condomino che effettua la sopraelevazione.

La somma risultante deve essere corrisposta agli altri condomini.

Calcolo indennità di sopraelevazione: esempio

Nel contesto di un edificio a quattro piani uniformi, il proprietario dell’ultimo piano decide di aggiungere un quinto piano all’edificio.

Per determinare il valore attuale dell’area su cui si trova l’edificio condominiale, vengono impiegati metodi standard di valutazione immobiliare, come il valore finale della struttura meno i costi di costruzione, o la percentuale del valore dell’area rispetto al valore dell’intero edificio, o il volume edificabile moltiplicato per il prezzo unitario, o ancora la superficie del terreno moltiplicata per il prezzo unitario del terreno. Ad esempio, supponiamo che il valore stimato dell’area sia di € 600.000.

Successivamente, si calcola il “valore dell’area diviso per il numero dei piani, incluso quello da costruire”, ovvero la quota del valore dell’area destinata al nuovo piano. Ad esempio, € 600.000 diviso per (4+1) piani equivarrebbe a € 120.000.

Si procede quindi a determinare la quota spettante al condomino dell’ultimo piano che intende sopraelevare. Ad esempio, se il valore dell’area assegnata al nuovo piano è di € 120.000, la quota per il condomino dell’ultimo piano sarebbe di € 30.000 (ovvero € 120.000 diviso per 4 piani).

Infine, l’indennità dovuta agli altri condomini corrisponde alla differenza tra il valore dell’area destinata al nuovo piano e la quota assegnata al condomino che effettua la sopraelevazione. Ad esempio, se il valore dell’area assegnata al nuovo piano è di € 120.000 e la quota del condomino dell’ultimo piano è di € 30.000, l’indennità dovuta agli altri condomini sarebbe di € 90.000 (cioè € 120.000 meno € 30.000).

Quali sono le conseguenze se non si paga l’indennità di sopraelevazione?

Se il proprietario che effettua la sopraelevazione non paga l’indennità dovuta agli altri condomini, possono verificarsi le seguenti conseguenze:

  • azione giudiziaria: gli altri condomini possono intentare un’azione giudiziaria per ottenere il pagamento dell’indennità;
  • sospensione dei lavori: in caso di mancato pagamento dell’indennità, i condomini possono chiedere al giudice di ordinare la sospensione dei lavori di sopraelevazione fino al versamento della somma dovuta;
  • risarcimento danni: se la sopraelevazione causa danni alle parti comuni o alle proprietà degli altri condomini, il proprietario che ha effettuato i lavori può essere chiamato a risarcire i danni causati;
  • sanzioni condominiali: lo statuto condominiale può prevedere sanzioni pecuniarie o altre misure nei confronti del condomino moroso, come la sospensione dei servizi comuni;
  • modifica delle tabelle millesimali: la sopraelevazione comporta una modifica delle tabelle millesimali di proprietà e di ripartizione delle spese comuni. In caso di mancato pagamento dell’indennità, i nuovi millesimi non possono essere applicati fino al versamento della somma dovuta. Per il corretto calcolo delle tabelle millesimali, ti suggerisco di utilizzare l’apposito software delle tabelle millesimali che ti consente di effettuare il calcolo con risultati professionali in modo semplice e veloce.

In sintesi, il mancato pagamento dell’indennità di sopraelevazione può comportare conseguenze legali, economiche e condominiali per il proprietario che ha effettuato i lavori, fino al completo risarcimento degli altri condomini.

Sentenze su sopraelevazione in condominio

Di seguito si propongono alcuni approfondimenti e casi giuridici che chiariscono degli aspetti pratici sulla sopraelevazione condominiale.

Sopraelevazioni nei condomini: le condizioni statiche dell’edificio ne regolano il diritto

La Corte di Cassazione, attraverso l’ordinanza n. 2000/2020, chiarisce che il diritto di sopraelevazione di ciascun condomino trova un limite nelle condizioni statiche dell’edificio, che devono essere adeguatamente considerate. In particolare, l’art. 1127 del Codice Civile stabilisce che la sopraelevazione non è consentita se le condizioni statiche dell’edificio non lo permettono.

La sentenza analizza un caso in cui una proprietaria ha realizzato una sopraelevazione sul terrazzo di copertura di un condominio senza il consenso degli altri condòmini. La Corte conferma che le opere costituiscono una sopraelevazione e che il limite delle condizioni statiche è assoluto, richiedendo il consenso unanime dei condomini per eventuali opere di consolidamento. Inoltre, viene precisato che il divieto di sopraelevazione si estende anche alle situazioni in cui le strutture non sarebbero in grado di sopportare le sollecitazioni sismiche. La sentenza stabilisce che la domanda di demolizione può essere evitata solo con la prova dell’adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio sismico. Infine, viene sottolineato che la concessione edilizia e le certificazioni di tecnici non sono rilevanti ai fini della valutazione del pregiudizio statico.

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