Benefici prima casa e immobili di lusso: tutto quello che c’è da sapere sulle agevolazioni fiscali

Il D.M. 2 agosto 1969 definisce le caratteristiche per individuare le abitazioni di lusso che sono escluse dall’agevolazione prima casa.
Partendo da questo presupposto normativo, la Corte di Cassazione ha respinto un ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate in merito alla nozione di abitazione di lusso rilevante ai fini della cosiddetta agevolazione prima casa in materia di imposta di registro e di imposte ipocatastali.

Il caso in esame riguarda l’avviso di liquidazione ricevuto da un contribuente da parte dell’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle imposte ordinarie (di registro, ipotecaria e catastale), a seguito della revoca del beneficio prima casa.
Secondo l’Agenzia, infatti, l’immobile in questione doveva essere considerato di lusso e pertanto escluso dall’agevolazione.

La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza 23507 del 4 novembre 2014, ribadisce che (come previsto dal D.M. 2 agosto 1969) nel calcolo della superficie utile dell’immobile vanno esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine, elementi che non concorrono a superare i 240 mq (ovvero 200 mq, se la casa è unifamiliare) che fanno dell’immobile un’abitazione di lusso.
Pertanto, l’abitazione in oggetto non va considerata di lusso e può godere dei benefici prima casa.

Ricordiamo, brevemente, che i requisiti per usufruire dell’agevolazione prima casa sono i seguenti:

1. l’immobile non deve presentare caratteristiche di lusso (D.M. 2 agosto 1969)
2. l’immobile deve essere ubicato nel Comune di residenza della parte acquirente; se al momento del rogito la parte acquirente non risiede nel Comune ove è ubicato il bene, deve impegnarsi a stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto
3. l’acquirente deve dichiarare nell’atto di compravendita di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione di altra casa nel Comune ove è ubicato l’immobile per il quale si chiedono le agevolazioni prima casa
4. l’acquirente deve dichiarare nell’atto di non essere titolare, neppure pro quota (e neanche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa d’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa

Relativamente al primo requisito (immobile non di lusso), si precisa che i criteri per individuare un’abitazione “di lusso” variano a seconda che l’atto sia soggetto a imposta di registro o a Iva.
Dal primo gennaio 2014, infatti, un immobile è considerato non di lusso se:

• per gli atti soggetti a imposta di registro, ossia se si acquista da un privato oppure da impresa dopo 5 anni dall’ultimazione della costruzione, l’immobile non rientra nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici)
• per gli atti soggetti a Iva, cioè quando si acquista un immobile di nuova costruzione da un’impresa, l’immobile soddisfa i requisiti previsti dal D.M. 2 agosto 1969

Requisiti case di lusso – D.M. 2 agosto 1969
Di seguito si riporta una sintesi dei requisiti previsti dal D.M. del 1969 che considera case di lusso:

1. le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a “ville”, “parco privato” o a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”
2. le abitazioni realizzate su aree destinate a case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 m²
3. le abitazioni facenti parte di fabbricati con cubatura superiore a 2000 m³ realizzate su lotti con la cubatura edificata inferiore a 25 m³ vuoto per pieno, per ogni 100 m² di superficie asservita ai fabbricati
4. le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 m² o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 m²
5. le abitazioni composte da uno o più vani costituenti unico alloggio padronale con superficie utile complessiva superiore a 200 m² (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta
6. le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 m² (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)
7. le abitazioni che ricadono su aree il cui costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione
8. le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra le seguenti:
   1. superficie dell’appartamento: superiore a 160 m², esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine
   2. terrazze a livello coperte e scoperte e balconi: quando la loro superficie utile complessiva supera 65 m² a servizio di una singola unità immobiliare urbana
   3. ascensori, quando vi sia più di un ascensore per ogni scala…
   4. scala di servizio, quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi
   5. montacarichi o ascensore di servizio, quando sono a servizio di meno di 4 piani
   6. scala principale
      • con pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a cm 170 di media
      • con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato
   7. altezza libera netta del piano superiore a m 3,30, salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori;
   8. porte d’ingresso agli appartamenti da scala interna:
      • in legno pregiato o massello e lastronato
      • di legno intagliato, scolpito o intarsiato
      • con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse
   9. infissi interni, come alle lett. a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% della superficie totale
   10. pavimenti: eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% della superficie utile totale dell’appartamento:
       • in materiale pregiato
       • con materiali lavorati in modo pregiato
   11. pareti, quando per oltre il 30% della loro superficie complessiva siano:
       • eseguite con materiali e lavori pregiati
       • rivestite di stoffe od altri materiali pregiati
   12. soffitti, se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti
   13. piscina, coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari
   14. campo da tennis: quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari

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