Barriere architettoniche: quando è lecita la chiusura di un locale commerciale in vecchio condominio?

La sentenza n. 8470/2022 del Consiglio di Stato ci prospetta un caso particolare ma molto interessante che vede protagonista un’attività commerciale ubicata in un vecchio edificio condominiale, raggiungibile attraverso un percorso di proprietà appunto del condominio e non a norma con le disposizioni per l’eliminazione delle barriere architettoniche. Sarà giusto chiudere quell’attività commerciale?

Bistrot in condominio d’epoca, peccato quella scala e quell’ascensore non a norma…

Al primo piano di un edificio condominiale, la cui costruzione risaliva agli anni ’40, era situato sin dalla costruzione del fabbricato un’attività di bar ristorazione.

Il locale recentemente era stato ristrutturato e adattato a tutte le norme, comprese quelle per l’eliminazione delle barriere architettoniche, fino a ricevere regolare autorizzazione sanitaria rilasciata dal Comune con presentazione di una SCIA che ne segnalava l’avvio di attività.

Successivamente, il Comune dichiarava la decadenza della SCIA con intimazione di chiusura del ristorante, poiché l’accesso al medesimo tramite ascensore e scala condominiale, non era a norma per il superamento delle barriere architettoniche.

Il ricorso del ristorante al Tar era bello che servito, ma i giudici lo respingevano.

Si giungeva, quindi, in appello presso il CdS per violazione ed errata applicazione del Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 14 giugno 1989, n. 236 “Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche“.

L’intervento di abbattimento delle barriere architettoniche rappresenta una categoria di lavori che, urbanisticamente parlando, è a sé stante: non occorre fare riferimento alla loro classificabilità come interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, recupero o restauro conservativo, ma è necessario un software di progettazione architettonica BIM in grado di rappresentare velocemente le possibili soluzioni progettuali per il superamento delle barriere architettoniche.

In particolare, ti ricordo che la progettazione degli ascensori è soggetta oggi a tutta una serie di prescrizioni e adempimenti a norma di legge, per questo desidero consigliarti un software per la progettazione edilizia 3D, semplice ed intuitivo da utilizzare, dotato di un apposito BIM Object Authoring specifico per la progettazione di vani ascensori completi di tutti i componenti.

La sentenza del CdS: il locale come insieme autonomo risulta messo regolarmente a norma, quindi non va chiuso!

I giudici di Palazzo Spada sottolineano in premessa che i locali commerciali ove si svolge l’attività sono stati interamente adeguati al loro interno e risultano in tutto conformi alla normativa in materia di abbattimento delle barriere architettoniche.

Le rilevate e contestate criticità (le dimensioni ridotte dall’ascensore e la presenza di una rampa di gradini che conduce ai piani superiori) riguardano, pacificamente, le sole parti comuni di un fabbricato condominiale edificato in epoca anteriore all’entrata in vigore del D.M. n. 236/1989 e mai oggetto, allo stato, di interventi edilizi di ristrutturazione.

Non può dunque condividersi la tesi del primo giudice secondo cui il suddetto decreto del Ministero dei lavori pubblici si applicherebbe anche laddove, come nella presente fattispecie, il locale commerciale insiste in edificio risalente a epoca anteriore all’entrata in vigore del citato decreto e sulle cui parti comuni non sono mai stati effettuati interventi edilizi di ristrutturazione.

Il D.M. n. 239 del 1989 all’art. 1 prevede infatti che:

Le norme contenute nel presente decreto si applicano:
agli edifici privati di nuova costruzione, residenziali e non, ivi compresi quelli di edilizia residenziale convenzionata;
agli edifici di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata ed agevolata, di nuova costruzione;
alla ristrutturazione degli edifici privati di cui ai precedenti punti 1) e 2), anche se preesistenti alla entrata in vigore del presente decreto.

Risulta evidente che il decreto circoscrive espressamente l’ambito della sua applicazione alle sole ipotesi “di nuova costruzione” (edifici costruiti dopo il 14 giugno 1989) o di “ristrutturazione” dei suddetti edifici, soltanto in quest’ultimo caso “anche se preesistenti alla entrata in vigore del presente decreto“.

La norma è infatti funzionale a garantire il graduale adeguamento di tutti gli immobili (anche di quelli preesistenti all’entrata in vigore del citato D.M.), non appena sia effettuata una ristrutturazione dell’edificio.

In conclusione, come evidenziato, gli interventi edilizi sono stati eseguiti dall’appellante solo sull’edificio in cui viene esercitata l’attività, laddove per edificio come previsto dal citato decreto all’art. 2 lettera d) si intende “una unità immobiliare dotata di autonomia funzionale, ovvero un insieme autonomo di unità immobiliari funzionalmente e-o fisicamente connesse tra loro”, e non sulle parti condominiali di accesso all’edificio, ovvero sulle “parti comuni”, definite sempre dalla stessa norma come “quelle unità ambientali che servono o che connettono funzionalmente più unità immobiliari”.

Il ricorso è, quindi, accolto.

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