Titoli edilizi

Bagno in garage: cambio d’uso o resta pertinenza?

Per il CdS occorre valutare il caso specifico: la creazione di un bagno in garage non vuol dire automaticamente cambio di destinazione d’uso

Creare un bagno in un garage determina automaticamente il cambio di destinazione d’uso da pertinenza a locale residenziale?

Se una rondine non fa primavera, è altrettanto vero che la creazione di un semplice wc non basta ad affermare l’intenzione di trasformare il garage in abitazione.

A dirimere l’interessante questione interviene il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3645/2024, ma non prima di ricordarti che oggi la scelta del giusto titolo edilizio per qualunque progetto, può risultare più semplice e consapevole con l’aiuto del software per i titoli edilizi che, attraverso l’utilizzo di uno straordinario wizard, consente di individuare correttamente il titolo abilitativo in funzione dell’intervento da realizzare. Potrai inoltre archiviare facilmente i tuoi modelli da tenere in ordine e consultare agevolmente.

Garage con bagno, quando non è più una pertinenza? Il caso

Il proprietario di un fabbricato residenziale presentava un CILA al Comune con oggetto “diversa utilizzazione di alcuni locali posti al piano interrato” utilizzati come cantina/garage.

La comunicazione prevedeva la realizzazione di alcune opere tra le quali un servizio igienico, qualificando il tutto come manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001).

Successivamente, l’amministrazione dichiarava l’inadeguatezza della CILA (sarebbe occorso il permesso di costruire), per cui il proprietario si affrettava a richiedere l’accertamento di conformità (art. 36, D.P.R 380/2001) delle opere eseguite a modifica di destinazione d’uso da garage/cantina ad abitazione dei locali seminterrati. Ma il Comune respingeva l’istanza poiché non risultava verificata la “doppia conformità urbanistica“, emettendo un’ordinanza di demolizione.

In particolare, tra le opere eseguite, l’amministrazione contestava appunto la presenza di:

  • un servizio igienico completo di tutti i sanitari e rivestimenti maiolicati alle pareti,
  • ambienti pluriuso quale quello adibito a cucina, esso pure con maiolicatura alle pareti,

il tutto a contrasto con i contenuti della delibera di Consiglio comunale che nei seminterrati consentiva solo la destinazione a garage o cantina.

Dopo un ricorso al Tar del privato, che si risolveva in favore del Comune, la questione veniva sottoposta a Palazzo Spada.

In particolare, il privato appellante lamentava, in riferimento al piano interrato, che:

  • non vi sarebbe stata alcuna modifica di destinazione d’uso, poiché il locale sarebbe rimasto una pertinenza dell’abitazione, come tale ammessa dall’art. 2.2. delle NTA al PRG nel rispetto dei limiti di altezza (inferiore a m 2,40) e in mancanza dei requisiti di abitabilità (D.M. 5 luglio 1976) senza alcuna rilevanza urbanistica;
  • la presenza del bagno non sarebbe stata indice di alcunché, ben potendo conciliarsi con utilizzi non strettamente residenziali, come riconosciuto anche dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato (v. Cons. Stato, sez. VI, 14 novembre 2022, n. 9954, che ha ritenuto irrilevante il mutamento della destinazione accessoria da “legnaia” a “vano hobby”, pur in presenza di un vano wc).

CdS: la presenza di un bagno nella cantina/garage non basta a delineare il cambio di destinazione d’uso, ma un bagno più cucina, sì!

I giudici di Palazzo Spada sottolineano in premessa che:

La modifica di destinazione d’uso non costituisce di regola una tipologia di intervento edilizio ex se, bensì piuttosto l’effetto dello stesso

Il cambio di destinazione d’uso non rappresenta una tipologia d’intervento edilizio autonomo, ma piuttosto il risultato e l’effetto di un intervento edilizio già realizzato.

Essi ricordano che la modifica di destinazione d’uso che implica una trasformazione urbanistica, costituisce nuova costruzione; non è la modalità del cambio d’uso che conta ma gli effetti prodotti.

Il CdS spiega che:

laddove l’individuazione di elementi sintomatici si renda necessaria a stabilire se in concreto cambio c’è stato o meno, essi vadano individuati caso per caso, a partire proprio da quelle dotazioni che, a maggior ragione ove consistite non in elementi di arredo ma in fattori strutturali, tradizionalmente connotano un determinato utilizzo del bene, in quanto necessarie allo scopo.

Ed ancora:

Quand’anche, dunque, in singoli casi la realizzazione del servizio igienico o di un mero vano wc può non assumere rilevanza ex se, come nel caso in cui il manufatto “pertinenziale” […] non fa parte della medesima unità abitativa (v. la fattispecie oggetto della sentenza del Consiglio di Stato n. 9954 del 2022, richiamata dall’appellante),

lo stesso non è a dire laddove, oltre a tale circostanza “logistica”, allo stesso si aggiungano altre dotazioni strutturali tipicamente riconducibili all’uso abitativo, quali la presenza di locali c.d. “pluriuso”, e segnatamente della cucina.

In altre parole, occorre valutare caso per caso. In alcuni casi, la costruzione di un bagno o di un semplice vano wc potrebbe non essere importante di per sé, ad esempio se il bagno (con la struttura pertinenziale che lo contiene) non fa parte della stessa casa. Tuttavia, diventa significativo se, oltre a questa situazione, ci sono altre caratteristiche strutturali tipiche di una casa, come stanze ad uso multiplo e soprattutto la cucina.

I giudici di Palazzo Spada, a conclusione, sottolineano che oltre a quanto detto sopra, a prova della volontà di cambio di destinazione d’uso dell’appellante, entra in gioco anche l’oggetto della stessa CILA che esplicitamente richiede impropriamente il diverso utilizzo dei locali in discussione.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

Per maggiore approfondimento, leggi anche questi articoli di BibLus:

 

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Pubblicato da Redazione Tecnica

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