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Asservimento urbanistico: cos’è e cosa implica

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Cosa si intende per asservimento urbanistico? Quale procedura implica e quali sono i suoi effetti? Ecco tutti i dettagli di questo procedimento

L’asservimento urbanistico è un concetto fondamentale nel campo dell’edilizia e della pianificazione urbana. Si tratta di un procedimento attraverso il quale un fondo viene destinato a servire al computo dell’edificabilità di un’altra area. Questo accordo tra proprietari di terreni contigui è regolato da specifiche normative e ha importanti implicazioni sia sul piano legale che pratico.

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Cos’è l’asservimento urbanistico?

L’asservimento urbanistico è uno strumento giuridico che consente di aumentare la cubatura edificabile di un terreno utilizzando la cubatura concessa, ma non sfruttata, di un altro terreno nella stessa area. Questo processo comporta che il fondo “asservito” venga sottoposto a un vincolo di inedificabilità permanente, che rimane valido anche in caso di successivi trasferimenti di proprietà.

Rientrando nella cosiddetta “urbanistica contrattata”, l’asservimento rappresenta accordi tra privati e pubblica amministrazione per gestire specifici aspetti della pianificazione urbanistica. Questo strumento si pone come alternativa alla convenzione urbanistica ed edilizia, attuando la “funzione conformativa” della proprietà privata nell’interesse pubblico.

In sintesi, l’asservimento urbanistico permette di trasferire la capacità edificatoria da un terreno a un altro, imponendo un vincolo di inedificabilità sul fondo “asservito” a vantaggio del fondo “dominante”.

Atto di asservimento urbanistico

L’atto di asservimento è un documento urbanistico che vincola un’area edificabile al fine di consentire lo sviluppo volumetrico di un fabbricato. Esso comporta l’inedificabilità dell’area asservita, che diventa una qualità oggettiva del terreno.

L’asservimento può avvenire per lo sfruttamento edilizio di un’altra area dello stesso lotto (concentrazione volumetrica) o di un lotto diverso (cessione di cubatura). In ogni caso, il vincolo ha effetto definitivo ed irrevocabile, indipendentemente dalle vicende riguardanti il titolo edilizio a cui accede.

L’atto si costituisce in virtù di un provvedimento formale, come un permesso di costruire o una dichiarazione di assenso all’asservimento, e viene depositato anche presso l’ufficio tecnico comunale che prende atto della volumetria costruita.

L’atto di asservimento urbanistico è dunque uno strumento che permette una gestione più flessibile delle capacità edificatorie all’interno delle normative urbanistiche vigenti, ma impone vincoli permanenti sui terreni asserviti per evitare elusioni delle norme sull’indice di edificabilità.

Quali sono i vincoli di asservimento?

I vincoli di asservimento includono principalmente il vincolo di inedificabilità, che permane anche in caso di alienazione del fondo asservito, e il vincolo di asservimento che ha efficacia a tempo indeterminato. Questi vincoli creano una relazione pertinenziale tra fondi, permettendo il trasferimento di capacità edificatoria da un fondo a un altro, con conseguente perdita delle potenzialità edificatorie dell’area asservita.

Il vincolo di inedificabilità derivante dall’asservimento è permanente e irrevocabile, continuando a seguire il fondo anche nei successivi trasferimenti di proprietà. Questo vincolo è opponibile ai terzi e si cristallizza nel tempo come qualità oggettiva del terreno.

Poiché il vincolo di asservimento comporta l’inedificabilità assoluta, esso impedisce l’ottenimento del condono edilizio per le aree asservite.

Qual è la differenza tra vincolo di asservimento e vincolo di inedificabilità?

Il vincolo di asservimento e il vincolo di inedificabilità sono due concetti legati all’urbanistica e all’edilizia ma con significati diversi.

Il vincolo di asservimento è un atto giuridico che impone una limitazione alla proprietà di un fondo, generalmente per permettere la realizzazione di un’opera pubblica o di un progetto urbanistico. Questo vincolo può essere imposto dalla pubblica amministrazione e può essere trasferito anche in caso di successione dei proprietari del fondo. L’asservimento di un fondo comporta la cessione di cubatura tra fondi contigui e può essere funzionale ad accrescere la potenzialità edilizia di un’area.

Il vincolo di inedificabilità, d’altra parte, è una restrizione alla proprietà imposta da un atto d’obbligo o da un piano regolatore generale che impedisce di realizzare nuove costruzioni o di modificare le strutture esistenti su un determinato terreno. Questo vincolo può essere imposto per ragioni ambientali, di salvaguardia di beni culturali o di tutela della sicurezza pubblica, e può avere carattere assoluto o relativo.

In particolare, l’asservimento di un fondo può determinare un vincolo di inedificabilità assoluta che impedisce qualsiasi forma di edificazione sull’area asservita.

Conseguenze dell’asservimento urbanistico

L’asservimento urbanistico comporta un aumento della capacità edificatoria di un fondo a scapito di un altro, con effetti sia positivi che negativi. Da un lato, si incrementano le potenzialità edilizie di un’area, ma dall’altro si impongono vincoli permanenti che limitano l’utilizzo del terreno asservito.

Le conseguenze dell’asservimento urbanistico possono dunque essere sia positive che negative:

  • un aspetto positivo è la possibilità di accrescere la potenzialità edilizia di un’area tramite l’utilizzo della cubatura di un altro fondo, creando un rapporto pertinenziale di natura permanente tra i fondi coinvolti;
  • gli effetti negativi comprendono invece l’imposizione di un vincolo di inedificabilità sul fondo “asservito”, che permane anche in caso di successivi trasferimenti di proprietà e la limitazione dell’utilizzo del terreno da parte di chiunque ne sia il proprietario, con vincoli che seguono il fondo anche in caso di trasferimenti successivi.

Asservimento urbanistico: come fare?

La procedura per l’asservimento urbanistico di un terreno si articola nei seguenti passaggi principali:

  • approvazione dello strumento urbanistico: l’asservimento deve rispettare le normative urbanistiche vigenti, che determinano la cubatura edificabile dell’area;
  • rilascio del titolo edilizio: l’asservimento viene formalizzato tramite un provvedimento ufficiale, come un permesso di costruire o una dichiarazione di assenso, che autorizza il diritto ad edificare sul fondo “dominante”;
  • stipula dell’atto di asservimento: le parti coinvolte redigono un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, in cui il proprietario del fondo “servente” si impegna a non edificare su quell’area, permettendo così l’incremento volumetrico del fondo “dominante”;
  • trascrizione dell’atto: l’atto di asservimento viene trascritto nei registri immobiliari, assicurando che il vincolo sia opponibile anche ai futuri acquirenti, indipendentemente dalla proprietà del fondo “dominante”;
  • deposito presso il Comune: l’atto di asservimento viene inoltre depositato presso l’ufficio tecnico comunale, che annota la volumetria costruita sul fondo “dominante” e il vincolo sull’area “servente”.

Asservimento: sentenze di riferimento

Di seguito si presenta una sentenza sulla cessione di cubatura da un fondo all’altro: quando è possibile?

La sentenza n. 5305/2022 del Consiglio di Stato ha chiarito la possibilità di trasferire la cubatura non sfruttata da un fondo all’altro per l’edificazione dei terreni.

Il caso riguardava una società proprietaria di due fondi distanti 250 metri, che voleva utilizzare la cubatura disponibile di uno per ampliare un fabbricato sull’altro. Il Comune si opponeva, contestando la contiguità e l’appartenenza allo stesso comparto urbanistico delle aree. Il Tar aveva dato ragione al Comune, e la società aveva fatto appello al Consiglio di Stato. Quest’ultimo ha precisato che la distanza fisica tra i fondi è rilevante: per legittimare la cessione di cubatura, i terreni devono essere effettivamente e significativamente vicini, non necessariamente confinanti, ma senza barriere che interrompano l’unità spaziale.

Nel caso specifico, la presenza di strade e abitazioni tra i fondi giustificava la decisione del Comune di negare l’accorpamento.

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