Installazione ascensore condominiale: vale il principio di solidarietà

Ascensore in condominio: vige il principio di solidarietà

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L’installazione di un ascensore condominiale è sempre funzionale anche alla sola eliminazione parziale delle barriere architettoniche con deroga alle misure minime. Lo afferma la Cassazione

Di scale e relative difficoltà per praticarle ne sapeva qualcosa anche il corpulento Ferdinando II di Borbone delle Due Sicilie, tanto che nel 1844 decise di fare installare un ascensore nella imponente e sontuosa reggia casertana progettata da Luigi Vanvitelli quasi un secolo prima per il bisnonno Carlo. “La sedia volante” (così fu battezzato uno dei primissimi sollevatori di persone, se non il primo del genere) era costituita da una cabina di legno munita di due panche rivestite di seta di San Leucio ed azionata a forza di braccia.

Ma se allora l’ascensore rappresentava un esclusivissimo comfort, status symbol appannaggio di un re, oggi l’ascensore è divenuto un oggetto comune indispensabile ed innegabile per la più agevole fruizione dei nostri moderni condomini. Ti ricordo in proposito che la corretta progettazione degli ascensori è soggetta oggi a tutta una serie di prescrizioni e adempimenti a norma di legge, per questo desidero consigliarti un software BIM per la progettazione architettonica, semplice ed intuitivo da utilizzare, dotato di un apposito BIM Object Authoring specifico per la progettazione di vani ascensori completi di tutti i componenti.

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 19087/2022 ha ribadito recentemente il concetto di solidarietà alla base della decisione d’installare un ascensore in condominio, non solo in favore di quei condòmini che soffrano di acclarate patologie motorie ma anche solo per la presenza di persone anziane, e se occorre, non ne è esclusa l’installazione nel caso non rispettasse le normative su dimensioni e misure minime per l’eliminazione delle barriere architettoniche, in mancanza di uno spazio adeguato negli edifici di vecchia costruzione.

Priorità ascensore in condominio, il caso

Un gruppo di condòmini (proprietari degli appartamenti ai piani più alti del condominio) si proponeva di installare a proprie spese un ascensore all’interno del fabbricato realizzato nel 1960 e sprovvisto di tale dispositivo, utilizzando la tromba della scala e sacrificando una piccola parte degli scalini.

Contrari alla decisione risultava un altro gruppo di condòmini:

  • il fabbricato non disponeva di uno spazio adeguato all’installazione dell’ascensore;
  • la riduzione della larghezza delle scale di 1,20 m sarebbe stata impedita per legge;
  • la cabina dell’ascensore avrebbe avuto, per esigenze di spazio, misure al di sotto di quelle prescritte ai sensi della legge n. 13/1989 e del dm n. 236/1989 per l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Ma sia il Tribunale ordinario che la Corte d’appello dichiaravano il diritto all’installazione dell’ascensore.

Il giudizio della Corte d’appello

In particolare, la Corte d’appello rilevava che:

  1. la legge n. 13/1989 e il decreto attuativo n. 236/1989 non regolavano il caso di specie, come già era stato osservato dal Tribunale, sicché la realizzabilità dell’opera era stata esaminata sotto il profilo della comparazione tra i vantaggi e gli svantaggi che essa avrebbe potuto determinare: nel caso in esame il sacrificio minore si traduceva nella riduzione della larghezza delle scale;
  2. l’art. 1, primo comma, della legge n. 13/1989 stabiliva che le prescrizioni tecniche previste dal secondo comma si applicassero ai soli progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici ovvero alla ristrutturazione di interi edifici;
  3. le innovazioni previste dall’art. 1120, primo e secondo comma del c.c. sarebbero potute rientrare nell’alveo delle modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, realizzabili a proprie spese da ciascun comunista, ai sensi dell’art. 1102 c.c., il che ne avrebbe consentito l’esecuzione a proprie spese e per il proprio esclusivo vantaggio, in difetto della delibera approvata dalla maggioranza qualificata (fatta salva la volontà di alcuni degli altri condòmini di partecipare alle spese e di godere dell’innovazione).

La vicenda giudiziaria trovava il suo epilogo in ricorso d’appello, proposto dai condomini contrari, presso la Cassazione.

La Corte di Cassazione: ok alla delibera della maggioranza per l’installazione di un ascensore a spese solo di alcuni condomini

Per gli ermellini è legittima la delibera dell’assemblea di condominio che, con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c. (ante novella di cui alla legge n. 220/2012), richiamato dall’art. 1120, deliberi l’installazione di un ascensore nel vano scala condominiale a cura e spese di alcuni condòmini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri condòmini di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi di tale innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell’impianto ed in quelle di manutenzione dell’opera, ed ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento delle cose comuni, alcun pregiudizio a ciascun condòmino ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, c.c. (sempre ante novella), non dovendo necessariamente derivare dall’innovazione un vantaggio compensativo per il condòmino dissenziente.

Fatta questa premessa i giudici spiegano che:

allorché l’installazione di un ascensore su area comune sia funzionale allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche (o comunque di agevolare l’accesso alle proprie abitazioni, specie se poste ai piani alti, evitando di affrontare le scale), occorre tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche (o comunque delle persone che hanno difficoltà ad affrontare le rampe), trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.

Infatti, l’interesse all’installazione, nonostante il dissenso di alcuni condòmini, dell’ascensore è finalizzato non solo alla tutela delle persone versanti in condizioni di minorazione fisica, ma anche all’esigenza di migliorare la fruibilità dei piani alti dell’edificio da parte dei rispettivi utenti, apportando una innovazione che, senza rendere talune parti comuni dello stabile del tutto o in misura rilevante inservibili all’uso o al godimento degli altri condòmini, faciliti l’accesso delle persone a tali unità abitative, in particolare di quelle meno giovani.

E se l’ascensore non può rispettare le norme per l’eliminazione delle barriere architettoniche?

La Cassazione, in conclusione, si sofferma sull’evenienza che l’installazione di un ascensore sia privo dei requisiti di legge così come il caso di una scala ridotta a causa della stessa installazione, rispetto alla larghezza minima prescritta.

Essi spiegano in merito che le prescrizioni di cui alla legge n. 13/1989 e al decreto attuativo n. 236/1989, si applicano, conformemente al principio di irretroattività fissato dall’art. 11, primo comma, delle preleggi, ai soli edifici realizzati successivamente all’entrata in vigore della legge o agli edifici preesistenti la cui integrale ristrutturazione sia successiva.

Nel caso in esame l’edificio è stato realizzato nell’anno 1960 e in ogni caso, quand’anche tali prescrizioni tecniche si applicassero agli edifici preesistenti, esse sono comunque derogabili, seppure entro i ristretti limiti consentiti.

Infatti, in tema di accessibilità degli edifici e di eliminazione delle barriere architettoniche, le prescrizioni tecniche dettate dall’art. 8 del dm n. 236/1989, in ordine alla larghezza minima delle rampe delle scale (indicata nella misura di 1,20 m), possono essere derogate mediante scrittura privata, poiché l’art. 7 del medesimo dm consente, in sede di progetto, di adottare soluzioni alternative alle suddette specificazioni e soluzioni tecniche, purché rispondenti alle esigenze sottintese dai criteri di progettazione.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

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