Area vincolata: no al silenzio assenso e alla deroga sulle distanze

CdS: no al silenzio assenso del permesso di costruire in area vincolata, no alla deroga delle distanze tra fabbricati da parte di norme secondarie

Le eccezioni alle regole ci sono quasi sempre ma spesso c’è bisogno di qualcuno che ce le rammenti o ne chiarisca ulteriormente l’efficacia. E allora Palazzo Spada torna ad esprimersi sul silenzio assenso al rilascio del permesso di costruire e sulla derogabilità delle distanze tra fabbricati. Quando sono possibili? Prima di addentrarci nei dettagli della risposta al quesito attraverso il caso dipanato dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 4933/2023, vorrei ricordarti che la scelta del titolo abilitativo più appropriato per la realizzazione di un manufatto edilizio costituisce motivo di facile inciampo con serie conseguenze amministrative e penali, ma la stessa gestione del titolo edilizio scelto correttamente potrebbe risultare confusa tra molteplici moduli da compilare, presentare e successivamente archiviare. È per questo che ti suggerisco un software per i titoli abilitativi in edilizia che può rendere il tuo lavoro più veloce, facile da tenere in ordine e consultare agevolmente.

Silenzio assenso e distanze tra fabbricati: quando la regola non va d’accordo con l’eccezione… Il caso

Un privato intendeva ristrutturare il proprio immobile con parziale demolizione del fabbricato esistente e ampliamento con sopraelevazione di tre piani.

Per tale progetto egli aveva già richiesto in precedenza al Comune più di un permesso di costruire, osteggiato da un vicino che ne lamentava il non rispetto delle distanze legali con la sua proprietà confinante.

Dopo alterni scontri giudiziari con il vicino, il nostro protagonista in occasione dell’entrata in vigore del nuovo PUG (Piano urbanistico generale) comunale, che contemplava alcune deroghe alla prescritta distanza di 10 metri tra pareti finestrate di cui al dm n. 1444 del 1968, decideva di richiedere un nuovo permesso di costruire. Ma il Comune rimaneva silente oltre i termini, per cui egli aveva ritenuto formatosi il silenzio assenso sulla richiesta del titolo edilizio.

Successivamente, nel momento in cui il proprietario preannunciava all’amministrazione comunale l’invio della comunicazione inizio lavori, l’ente si determinava ad annullare in autotutela il permesso di costruire. Ne nasceva, così, un ricorso al Tar con richiesta di risarcimento, che il tribunale accoglieva.

Il Comune non demordeva e ricorreva in appello presso il CdS contro la decisione del Tar, con le seguenti motivazioni:

• non si sarebbe formato il silenzio assenso, ai sensi dell’art. 20, comma 8, del dpr 380/2001 a causa dell’esistenza di vincoli paesaggistici imposti dal PUG sull’area oggetto d’intervento;
• nella sentenza del Tar non vi sarebbe stata alcuna analisi delle motivazioni che sono state poste a fondamento dell’atto di autotutela, in particolare avuto riguardo alla fondamentale circostanza circa il dubbio in merito alla possibilità che il PUG potesse legittimamente derogare alle distanze fissate nell’art. 9 del dm n. 1444 del 1968.

Il ribaltone del Consiglio di Stato: il silenzio assenso non vale in area paesaggisticamente vincolata, no alle deroghe sulle distanze legali del PUG

I giudici di Palazzo Spada chiariscono che in materia ambientale e paesaggistica non si può procedere per silenzio-assenso bensì per provvedimenti espliciti (art. 20, comma 4, legge n. 241 del 1990):

Nel caso specie, nessun titolo poteva ritenersi legittimamente formato per silentium stante i vincoli paesaggistici gravanti sull’area

In merito alle deroghe sulle distanze legali, essi sottolineano che:

• l’art. 9 del dm n. 1444 del 1968 consente che siano fissate distanze inferiori a quelle stabilite dalla normativa statale solo “nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche (nella circostanza, mancava il piano attuativo);
•  il PUG è un piano generale e non attuativo, sicché esso stabilisce (in via generale) la distanza tra fabbricati ma affinché questa possa rendersi attuale occorre comunque dotarsi del piano attuativo;
• il PUG risulta illegittimo nella parte in cui ha derogato alle distanze minime di cui all’art. 9, dm n. 1444/1968 in assenza di una legislazione regionale (art. 2-bis, dpr 380/2001) che legittimi i comuni a prevedere deroghe all’art. 9, u.c., del dm n. 1444 del 1968 in sede di approvazione del PUG;

Eccezioni alle distanze tra edifici

La distanza minima è imposta per qualsiasi forma di nuova costruzione e al regime ricostruttivo da effettuarsi in tutto il territorio comunale.

In particolare, per nuova costruzione devono intendersi:

• i nuovi edifici,
• ampliamenti,
• sopraelevazioni,
• addizioni volumetriche, superficie;

al regime ricostruttivo va associata:

• la demolizione e ricostruzione, integrale o parziale di edifici, traslazione volumi e area di sedime;
• modifiche di sagoma, anche a parità di volume, modifiche planivolumetriche;

inoltre, tali distacchi si applicano sia in senso planimetrico che in senso altimetrico o elevazione.

Le uniche eccezioni sono:

• gli interventi di risanamento conservativo;
• le ristrutturazioni di edifici situati nelle zone omogenee A (centri e nuclei storici), dove le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;
• i gruppi di edifici che formano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con specifiche previsioni planovolumetriche;
• la particolare deroga prevista per finalità di risparmio energetico (“cappotto termico”) all’art. 2-bis, co. 1-ter del dpr 380/2001, introdotto nel testo unico edilizia con il dl n. 76 del 2020.

Il ricorso è, quindi, accolto.

Inserire un progetto in un contesto reale non è operazione facile data la quantità di norme e regolamenti da rispettare, tra cui le distanze legali tra fabbricati, ma oggi desidero consigliarti il software Progettazione Edilizia 3D per la progettazione architettonica BIM in grado di rappresentare velocemente le possibili soluzioni progettuali con una drastica riduzione di possibili errori.

Per maggiore approfondimento, leggi anche questi articoli di BibLus-net:

• “Silenzio assenso permesso di costruire: non vale per il Piano casa!“
• “Distanze tra fabbricati: valgono anche per i cortili?“
• “Distanze tra costruzioni, prevale sempre la norma nazionale (dm 1444/68)“
• “Come misurare la distanza tra edifici? Lo ha chiarito la Cassazione“