Titoli edilizi

Apertura bar: quanto è importante la regolarità edilizia dell’immobile?

Condizione imprescindibile per l’apertura di un bar o di un’attività commerciale in generale è la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile. Lo ribadisce il CdS

Nel mondo delle attività commerciali, uno degli elementi cruciali per garantire un esercizio legittimo è la conformità degli spazi fisici. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3182/2024, ha ribadito l’importanza della regolarità edilizia dell’immobile per l’apertura e il mantenimento di un bar o di una qualsiasi attività commerciale.

Ti ricordo che per l’apertura di una attività commerciale occorre richiedere tutte le autorizzazioni del caso, compreso il titolo edilizio apposito nell’eventualità di modifiche o cambio di destinazione d’uso dei locali interessati. Per questo puoi valutare l’utilizzo di un software per i titoli abilitativi in edilizia che ti rende il lavoro più veloce attraverso l’utilizzo di uno straordinario wizard che consente di individuare correttamente il titolo abilitativo in funzione dell’intervento da realizzare. Potrai inoltre archiviare facilmente i tuoi modelli da tenere in ordine e consultare agevolmente.

È possibile trasformare un locale seminterrato in un bar? Il caso

Il caso riguarda un locale seminterrato con annessa area cortilizia esterna, inizialmente utilizzato come deposito, poi come circolo culturale ed infine come negozio di vendita di bevande aperto al pubblico. Il titolare della ditta individuale aveva presentato una SCIA commerciale, ma questa era stata annullata a causa di diverse irregolarità urbanistico-edilizie, tra cui:

Altezza del locale

L’altezza del locale, pari a 2,70 metri, non era conforme al regolamento edilizio comunale, che prescriveva per i locali adibiti a negozio un’altezza minima di 3,20 metri.

Destinazione d’uso

La destinazione d’uso del locale non risultava assistita da idoneo titolo edilizio, essendo la risultante di un cambio di destinazione da deposito a negozio, senza il prescritto permesso di costruire.

Titolo di possesso

Il titolare dell’attività commerciale era privo di un valido titolo che legittimasse il possesso dell’immobile.

Il protagonista della vicenda sosteneva, tra l’altro, la coincidenza tra associazione culturale che eroga bevande ai soli iscritti (ed i cui titoli applicativi risultavano anche riferiti a soggetti diversi) e l’attività di vendita delle bevande aperta al pubblico in generale.

Dopo un primo ricorso al Tar senza esito positivo per il privato, la questione approdava in appello presso il Consiglio di Stato.

Il giudizio del CdS sul legittimo affidamento e la regolarità edilizia propedeutici per l’apertura di un locale commerciale bar

Per i giudici di Palazzo Spada la questione centrale ruota attorno al concetto di affidamento legittimo e la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile. Sebbene il titolare dell’attività sostenga di aver ereditato i diritti dalle associazioni culturali precedenti, il giudice amministrativo ha respinto tale argomentazione, sostenendo che i titoli precedenti non sono trasferibili tra soggetti giuridici diversi.

Essi evidenziano, poi, che la regolarità edilizia dell’immobile è un prerequisito imprescindibile per l’esercizio di un’attività commerciale.

Quando la SCIA commerciale è insufficiente per un legittimo affidamento?

Nel caso specifico, è impossibile parlare di consolidamento di un legittimo affidamento. Questo non solo perché la SCIA non ha una lunga storia temporale, ma anche perché il titolo stesso è stato revocato a causa della palese irregolarità urbanistico-edilizia, specialmente in relazione all’altezza minima prescritta dal regolamento edilizio. In una situazione dove l’attività precedente di erogazione di bevande era riservata ai soci e cessata definitivamente, il ricorrente avviava un nuovo esercizio di somministrazione come imprenditore individuale, questa volta aperto al pubblico.

I giudici aggiungono che una semplice SCIA commerciale non basta a garantire la validità legale, poiché il semplice decorso del tempo dalla data di presentazione della segnalazione da solo non conferisce alcuna protezione giuridica al privato se la dichiarazione manca dei necessari presupposti. La mancanza di conformità alle norme urbanistico-edilizie è motivo sufficiente per la revoca o la decadenza del titolo abilitativo per l’esercizio dell’attività di somministrazione, portando alla chiusura dell’attività commerciale a causa dell’inadeguatezza del locale. Infatti, uno dei requisiti fondamentali per condurre un’attività commerciale in modo legittimo è la conformità alle norme edilizie dell’immobile in cui l’attività si svolge. È ragionevole escludere l’utilizzo di uno spazio pubblico che non rispetti le normative urbanistiche ed edilizie.

La violazione delle norme sull’altezza del locale, in particolare, è considerata una chiara irregolarità che incide sulla conformità urbanistica ed edilizia. La destinazione d’uso di un locale deve essere coerente con la sua struttura e la sua classificazione edilizia.

In conclusione, il passaggio da un uso ad un altro, come nel caso del deposito trasformato in bar, richiede un’appropriata autorizzazione edilizia (nel caso, occorreva il permesso di costruire). Rispettare le condizioni di apertura del bar significa garantire non solo il rispetto delle normative, ma anche la sicurezza e il benessere dei clienti e della comunità locale.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

Per maggiore approfondimento, leggi anche questi articoli di Biblus:

 

 

 

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Pubblicato da Redazione Tecnica

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