APE obbligatorio

APE obbligatorio: quando, chi e come

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L’attestato di prestazione energetica (APE) è il documento tecnico che attesta le caratteristiche energetiche di un edificio. Ecco quando è obbligatorio, chi lo redige, quanto costa, quando è possibile farlo

L’APE è un documento da redigere obbligatoriamente in alcuni casi (Dl 63/2013) e da allegare ai contratti di compravendita e locazione.

Si consegna alla regione per l’aggiornamento del catasto regionale (SIAPE) e ha una validità massima di 10 anni (l’impianto termico è in regola con il libretto). Viene redatto dal tecnico, certificatore energetico, che in alcune regioni deve possedere requisiti specifici.

Si tratta di un documento particolarmente importante perché fornisce una serie di indicazioni sulle performance energetiche dell’edificio, sui consumi e sulle opportunità di intervento, definendone una precisa classe energetica, che può condizionare il valore di mercato dell’immobile. Affidarsi ad un software per la certificazione energetica – certificato dal CTI – è la scelta più giusta da fare per stare tranquilli sotto vari aspetti, sia dal punto di vista tecnico che delle responsabilità soggettive.

APE: da quando è obbligatorio?

L’APE ha sostituito il precedente ACE (attestato di certificazione energetica); il nuovo modello è stato definito nel giugno del 2015.

L’APE è obbligatorio dal 1° luglio 2009 in caso di compravendita di immobili e dal 1° luglio 2010 in caso di locazione.

L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio in diversi casi:

  • nuova costruzione
  • ristrutturazione importante (quando interessa più del 25% dell’involucro disperdente e/o l’impianto);
  • riqualificazione energetica;

Occorre produrlo e allegarlo ai contratti stipulati nei seguenti casi:

  • locazione di unità immobiliari;
  • trasferimento di immobili a titolo oneroso;
  • trasferimento di immobili a titolo gratuito (esclusa l’eredità di un immobile per successione).

Inoltre, occorre produrlo per:

  • edifici pubblici con una superficie utile oltre i 250 m²;
  • contratti di gestione calore che interessano i pubblici edifici.

Nuova costruzione, rogito, compravendita, affitto, edifici pubblici, ristrutturazioni

Nel caso di un rogito è compito del proprietario dell’immobile far redigere l’APE e mostrarlo a chi dovrà procedere all’acquisto. Il certificato energetico quindi passa nelle mani del nuovo proprietario della casa. Questo passaggio verrà ufficializzato poi nell’atto di vendita: “l’acquirente dichiara di aver ricevuto tutta la documentazione necessaria dal punto di vista energetico per procedere all’acquisto dell’immobile”.

L’APE è necessario anche nel caso di affitto, il cui contratto dovrà riportare la dichiarazione del conduttore in merito alla documentazione sui consumi energetici (APE). Nel caso in cui non venga presentato l’attestato energetico, si va incontro a sanzioni amministrative che vanno da 1000 a 4000 € (se la data della locazione non supera i 3 anni, la sanzione diventa la metà).

Nel caso di annunci immobiliari le agenzie dovranno essere in possesso dell’APE prima della pubblicazione dell’annuncio di vendita o di affitto in quanto per legge c’è l’obbligo di fornire tutte le informazioni necessarie circa l’immobile in oggetto.

Anche nel caso di nuove costruzioni bisogna necessariamente dotare l’immobile di APE da fornire all’acquirente da parte del costruttore.

Nel caso di ristrutturazioni importanti, l’APE è richiesta per legge.

Per trasferimento a titolo gratuito (donazione) è necessario l’APE anche se non si fa chiaro riferimento alle sanzioni a cui si va incontro per una mancata certificazione.

Gli edifici pubblici che superano i 250 m² e che siano destinati ad uso pubblico hanno l’obbligo di certificazione energetica, anche di affissione all’ingresso se la superficie supera i 500 m² (come ad esempio le scuole).

Esistono altri casi in cui è obbligatorio redigere l’attestato di prestazione energetica:

  • cessione di un’azienda in cui sono compresi immobili;
  • vendita di alcune parti dell’immobile;
  • transazione;
  • permuta;
  • datio in solutum;
  • conferimenti in società.

Quanti APE occorrono nel caso di due subalterni?

Ogni specifico caso va analizzato singolarmente. In linea generale se si tratta di due entità separate, come ad esempio un immobile costituito da due unità indipendenti e con ingressi separati, occorrono 2 attestati diversi.

Nel caso di APE convenzionale (necessario in caso di Superbonus), l’APE è sempre riferito all’intero edificio.

Chi fa i controlli?

L’Ente preposto ai controlli è l’ENEA; possono intervenire le regioni, la Guardia di Finanza o l’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto.

Quanto costa redigere l’APE

Non è possibile precisare il costo di un APE in maniera univoca; dipende dalla tipologia di immobile, dagli eventuali lavori realizzati e da un’altra serie di variabili. L’APE deve essere redatto da un tecnico abilitato e, in certi casi, accreditato (certificatore energetico).

Inoltre non è possibile definire un importo minimo (ti ricordo che i minimi professionali sono stati abrogati nel 2012); tuttavia è possibile stabilire degli importi di riferimento, basandosi sulle tabelle dei corrispettivi definiti dal decreto parametri (dm 17 giugno 2016).

Al riguardo puoi utilizzare un software per il calcolo dei compensi (gratis) che ti consente di definire il compenso professionale in maniera facile e veloce.

Quando è obbligatorio produrre l’APE? E quando allegarla? Quali sono le sanzioni

Come abbiamo visto in alcuni casi è necessario redigere l’APE, in altri allegarla ed in alcuni contratti occorre inserire clausole relative alla ricezione delle informazioni sull’APE.

Nelle tabelle riportate di seguito ti fornisco un quadro sinottico dei casi in cui sussistono precisi obblighi e le relative sanzioni.

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Esempio APE

Di seguito ti riporto un esempio di attestato di prestazione energetica relativo all’edificio destinato a civile abitazione.

Esempio APE attestato di prestazione energetica

Esempio APE (attestato di prestazione energetica)

 

Di seguito ti fornisco anche una guida per la redazione dell’APE.

Quando si deve aggiornare l’APE?

L’APE deve essere aggiornato quando cambia la prestazione energetica di un immobile (sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di isolante…), a seguito di lavori di riqualificazione o di ristrutturazione.

Ad ogni modo, l’APE ha una validità di 10 anni (se in regola con il libretto dell’impianto).

Chi paga l’attestato di certificazione energetica?

L’APE è a carico del proprietario dell’immobile. A chiederlo, invece, può essere chiunque con l’autorizzazione del proprietario.

L’attestato deve essere sempre aggiornato in caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modificano la prestazione energetica dell’immobile come ad esempio nel caso di una posa isolante.

Classi energetiche

Il terzo decreto della legge 90/2013 del 26 giugno 2015 stabilisce le nuove linee guida nazionali circa la certificazione energetica degli edifici e quindi la redazione del nuovo APE in vigore dal 1 ottobre 2015. Cosa cambia? Viene definita una metodologia di calcolo unica per l’intero territorio nazionale: il modello APE è unico per tutte le regioni.

Le classi energetiche passano da 7 a 10: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G ( la A4 è la più efficiente, la G quella meno efficiente).

APE classi energetiche

APE classi energetiche

Quando non è obbligatorio allegare APE? Quali immobili sono esenti?

Secondo l’art.3 comma 3 del d.lgs 192/2005 (anche presenti nell’appendice A del DM 26/06/2015) ci sono immobili esenti dalla certificazione energetica:

  • edifici industriali e artigianali nei quali il riscaldamento avviene seguendo le esigenze del processo produttivo oppure utilizzando reflui energetici del processo produttivo che altrimenti non verrebbero utilizzati;
  • edifici rurali e/o agricoli privi di impianti di climatizzazione (non sono residenziali);
  • fabbricati isolati con superficie totale al di sotto dei 50 m²;
  • edifici nei quali non è previsto un sistema tecnico di climatizzazione come ad esempio le cantine o i depositi. Sono gli stabili non inclusi nelle categorie di edifici classificati in base alla destinazione d’uso (di cui all’articolo 3 del DPR 26 agosto 1993, n. 412);
  • stabili ad uso religioso;
  • ruderi (da dichiarare nell’atto notarile);
  • scheletri strutturali (fabbricati dichiarati nell’atto notarile).

L’APE convenzionale Superbonus 110: che differenza c’è con l’APE standard?

Le differenze tra APE convenzionale ed APE standard sono diverse.

L’APE convenzionale:

  • è legato solo ed esclusivamente alla pratica del Superbonus 110%: serve per dimostrare il miglioramento di due classi energetiche;
  • si riferisce all’intero edificio;
  • non si presenta alla regione, ma si allega all’asseverazione da presentare all’ENEA;
  • può essere redatto anche dal progettista dei lavori a differenza dell’APE standard dove interviene l’obbligo di terzietà.

Se ti interessa approfondire, puoi leggere una interessante guida su come fare APE convenzionale.

APE standard e Superbonus

APE convenzionale e standard, le differenze

APE, ACE, AQE: qual è la differenza?

L’ACE individua le caratteristiche energetiche di un immobile, definendo il consumo annuale di energia; l’APE oltre ad individuare il consumo di energia annuale, assegna una classe energetica all’immobile. Entrambi i documenti servono al proprietario per capire come migliorare l’efficienza energetica, l’APE lo fa in maniera più puntale e precisa. L’AQE, l’attestato di qualificazione energetica, assicura che durante i lavori siano state rispettate le prescrizioni per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio.

APE ACE AQE

APE ACE AQE

 

Ti ricordo che esiste un modo per rendere tutto molto semplice e affidabile: un software per la certificazione energetica innovativo, il massimo dal punto di vista tecnologico. Avrai tutto a portata di mano: certificazione energetica, verifica delle prestazioni energetiche degli edifici, progettazione di interventi di efficientamento energetico per Superbonus ed ecobonus. Inoltre è un software facilissimo da usare, in continuo aggiornamento in base alle normative vigenti.

 

termus
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