Quando è obbligatorio l’APE? Quando scade?

L’APE è un documento da redigere obbligatoriamente in alcuni casi (Dl 63/2013) e da allegare ai contratti di compravendita e locazione.

Si consegna alla regione per l’aggiornamento del catasto regionale (SIAPE) e ha una validità massima di 10 anni (se l’impianto termico è in regola con il libretto). Viene redatto dal tecnico, certificatore energetico, che in alcune regioni deve possedere requisiti specifici.

Si tratta di un documento particolarmente importante perché fornisce una serie di indicazioni sulle performance energetiche dell’edificio, sui consumi e sulle opportunità di intervento, definendone una precisa classe energetica, che può condizionare il valore di mercato dell’immobile. Affidarsi ad un software per la certificazione energetica – certificato dal CTI – è la scelta più giusta da fare per stare tranquilli sotto vari aspetti, sia dal punto di vista tecnico che delle responsabilità soggettive.

APE: da quando è obbligatorio?

L’APE ha sostituito il precedente ACE (attestato di certificazione energetica); il nuovo modello è stato definito nel giugno del 2015.

L’APE è obbligatorio dal 1° luglio 2009 in caso di compravendita di immobili e dal 1° luglio 2010 in caso di locazione.

L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio nei casi previsti dall’art. 6 del D.Lgs. 192/2005:

• nuova costruzione;
• ristrutturazione importante (quando interessa più del 25% dell’involucro disperdente e/o l’impianto);

Occorre produrlo e allegarlo necessariamente ai contratti stipulati nei seguenti casi:

• locazione di unità immobiliari;
• trasferimento di immobili a titolo oneroso;
• trasferimento di immobili a titolo gratuito (esclusa l’eredità di un immobile per successione).

Inoltre, occorre produrlo per:

• edifici pubblici con una superficie utile oltre i 250 m²;
• contratti di gestione calore che interessano i pubblici edifici.

Nuova costruzione, rogito, compravendita, affitto, edifici pubblici, ristrutturazioni

Nel caso di un rogito è compito del proprietario dell’immobile far redigere l’APE e mostrarlo a chi dovrà procedere all’acquisto. Il certificato energetico quindi passa nelle mani del nuovo proprietario della casa. Questo passaggio verrà ufficializzato poi nell’atto di vendita: “l’acquirente dichiara di aver ricevuto tutta la documentazione necessaria dal punto di vista energetico per procedere all’acquisto dell’immobile”.

L’APE è necessario anche nel caso di affitto, il cui contratto dovrà riportare la dichiarazione del conduttore in merito alla documentazione sui consumi energetici (APE). Nel caso in cui non venga presentato l’attestato energetico, si va incontro a sanzioni amministrative che vanno da 1000 a 4000 € (se la data della locazione non supera i 3 anni, la sanzione diventa la metà).

Nel caso di annunci immobiliari le agenzie dovranno essere in possesso dell’APE prima della pubblicazione dell’annuncio di vendita o di affitto in quanto per legge c’è l’obbligo di fornire tutte le informazioni necessarie circa l’immobile in oggetto.

Anche nel caso di nuove costruzioni bisogna necessariamente dotare l’immobile di APE da fornire all’acquirente da parte del costruttore.

Nel caso di ristrutturazioni importanti, l’APE è richiesta per legge.

Per trasferimento a titolo gratuito (donazione) è necessario l’APE anche se non si fa chiaro riferimento alle sanzioni a cui si va incontro per una mancata certificazione.

Gli edifici pubblici che superano i 250 m² e che siano destinati ad uso pubblico hanno l’obbligo di certificazione energetica, anche di affissione all’ingresso se la superficie supera i 500 m² (come ad esempio le scuole).

Esistono altri casi in cui è obbligatorio redigere l’attestato di prestazione energetica:

• cessione di un’azienda in cui sono compresi immobili;
• vendita di alcune parti dell’immobile;
• transazione;
• permuta;
• datio in solutum;
• conferimenti in società.

Quanti APE occorrono nel caso di due subalterni?

Ogni specifico caso va analizzato singolarmente. In linea generale se si tratta di due entità separate, come ad esempio un immobile costituito da due unità indipendenti e con ingressi separati, occorrono 2 attestati diversi.

Nel caso di APE convenzionale (necessario in caso di Superbonus), l’APE è sempre riferito all’intero edificio.

Chi fa i controlli?

L’Ente preposto ai controlli è l’ENEA; possono intervenire le regioni, la Guardia di Finanza o l’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto.

Quanto costa redigere l’APE

Non è possibile precisare il costo di un APE in maniera univoca; dipende dalla tipologia di immobile, dagli eventuali lavori realizzati e da un’altra serie di variabili. L’APE deve essere redatto da un tecnico abilitato e, in certi casi, accreditato (certificatore energetico).

Inoltre non è possibile definire un importo minimo (ti ricordo che i minimi professionali sono stati abrogati nel 2012); tuttavia è possibile stabilire degli importi di riferimento, basandosi sulle tabelle dei corrispettivi definiti dal decreto parametri (D.M. 17 giugno 2016).

Al riguardo puoi utilizzare un software per il calcolo dei compensi (gratis) che ti consente di definire il compenso professionale in maniera facile e veloce.

Quando è obbligatorio produrre l’APE? E quando allegarla? Quali sono le sanzioni

Come abbiamo visto in alcuni casi è necessario redigere l’APE, in altri allegarla ed in alcuni contratti occorre inserire clausole relative alla ricezione delle informazioni sull’APE.

Nelle tabelle riportate di seguito ti fornisco un quadro sinottico dei casi in cui sussistono precisi obblighi e le relative sanzioni.

Esempio APE

Di seguito ti riporto un esempio di attestato di prestazione energetica relativo all’edificio destinato a civile abitazione.

Esempio APE (attestato di prestazione energetica)

Di seguito ti fornisco anche una guida per la redazione dell’APE.

Download Gratuito La guida definitiva all'APE 2015

L’APE ha una scadenza?

L’APE ha una validità di 10 anni (se in regola con il libretto dell’impianto).

Il comma 5 dell’art. 6 del D.lgs. 192/05 per l’APE prevede che la validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento previste dai regolamenti di cui al D.P.R. 74/2013 e al D.P.R. 75/2013.

Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non
rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.

A tali fini, i libretti di impianto previsti sono allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.

Pertanto, dall’esame della norma si desume che l’APE può essere emesso con durata decennale solo se al momento della sua sottoscrizione:

1. l’impianto è censito presso il catasto regionale ed esiste un libretto di impianto accompagnato dalla dichiarazione di conformità di cui al D.M. 37/2008;
2. l’impianto è in regola rispetto alle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici, con particolare riferimento agli impianti termici, al servizio dell’immobile da certificare e quindi esiste un Rapporto di Controllo di Efficienza Energetica valido, salvo nei casi di impianti inattivi.

Con riferimento all’art. 8 c. 3 del D.P.R. 74/2013 che prevede la realizzazione dei RCEE “all’atto della prima messa in esercizio dell’impianto a cura dell’installatore”, installazione e messa in esercizio di un impianto possono non essere temporalmente contemporanee.

In tal caso si parla di IMPIANTO INATTIVO. Esso deve essere censito comunque in sede di installazione rispettando le condizioni di cui al punto a), senza che sia necessaria l’emissione del RCEE.

Forniscono importanti precisazioni sulle condizioni di validità massima dell’APE (Attesta di Prestazione Energetica) le linee guida per la certificazione energetica emanate dalla Regione Liguria e pubblicate sul Bollettino Ufficiale n. 39 del 24 settembre 2025.

Il provvedimento, approvato con D.D. 6422/2025, segue la nota prot. 0205390 del 16 aprile 2025 ad oggetto “Validità degli APE” che, sulla base di una analitica ricostruzione tecnica, giuridica ed amministrativa, ha definito le condizioni per il rilascio degli APE, e la loro validità, in relazione al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici, con particolare riferimento agli impianti termici, al servizio dell’immobile da certificare.

Il chiarimento, seppur riferito alle norme di funzionamento del catasto regionale della Liguria, è utile per tutti i tecnici che effettuano la certificazione energetica degli edifici.

Nella nota si analizzano due fattispecie differenti:

• cosa si verifica se al momento dell’emissione dell’APE si allega il libretto di impianto e sono rispettati gli obblighi di controllo
• Cosa si verifica se al momento dell’emissione dell’APE non si allega il libretto di impianto e non sono rispettati gli obblighi di controllo

Download Gratuito D.D. 6422/2025 Liguria - Validità temporale massima dell'APE: linee guida per i certificatori

Quando si deve aggiornare l’APE?

L’APE deve essere aggiornato quando cambia la prestazione energetica di un immobile (sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di isolante…), a seguito di lavori di riqualificazione o di ristrutturazione.

Ad ogni modo, come detto, l’APE ha una validità di 10 anni (se in regola con il libretto dell’impianto).

E’ obbligatorio aggiornare l’APE scaduto in caso di rinnovo tacito del contratto di locazione?

Il MASE, con l’interpello n. 30213/2025, ha fornito un chiarimento importante sull’applicazione dell’art. 6 del D.Lgs. 192/2005 in materia di Attestato di Prestazione Energetica (APE) per gli immobili concessi in locazione in riferimento ad una richiesta presentata dalla Regione Liguria.

Nel dettaglio, con l’interpello n. 135457 del 22 luglio 2024 la Regione Liguria ha chiesto al Ministero un’interpretazione autentica dell’art. 6, commi 1, 2, 3 e 5 del decreto legislativo.

La questione riguardava l’eventuale obbligo di ottenere un nuovo APE — qualora quello precedente fosse scaduto per decorrenza del termine decennale — in tutti i casi di rinnovo tacito “sine die” dei contratti di locazione abitativa stipulati ai sensi della Legge 431/1998 (sia nella formula 4+4 sia nella formula 3+2) successivamente alla seconda scadenza contrattuale.

La Regione Liguria ha evidenziato come un’eventuale interpretazione contraria all’aggiornamento dell’APE in tutti i casi di rinnovo tacito comporterebbe conseguenze rilevanti: si consentirebbe di prorogare illegittimamente l’efficacia di un documento ormai privo di validità, collegandone contra legem l’efficacia al contratto di locazione iniziale. In tal modo, l’APE continuerebbe a produrre effetti pur essendo scaduto, generando una situazione non conforme alla normativa vigente.

Un ulteriore problema sottolineato dalla Regione riguarda la dichiarazione contrattuale di cui al comma 3 dell’art. 6, con cui il conduttore afferma di aver ricevuto la documentazione relativa alla prestazione energetica: tale dichiarazione, in presenza di un APE scaduto, non sarebbe più rispondente al vero, venendo meno la funzione informativa che la norma intende garantire.

Alla luce di questi rilievi, la Regione Liguria ha chiesto al Ministero se fosse corretta la propria interpretazione secondo cui l’APE scaduto debba obbligatoriamente essere rinnovato anche nei casi di rinnovo tacito oltre la seconda scadenza dei contratti di locazione abitativi, o se, al contrario, si dovesse ritenere non necessario ottenere un nuovo attestato in tali circostanze.

Il dubbio interpretativo nasce proprio dall’espressione “nuovo locatario” e “nuovo contratto di locazione”: queste formule devono riferirsi esclusivamente a nuovi contratti stipulati ex novo oppure anche ai contratti rinnovati tacitamente, quando l’APE risulta scaduto?

I chiarimenti del Ministero

In primo luogo, per il Ministero è opportuno evidenziare che, nel contesto della disposizione, i termini “nuovo locatario” e “nuove locazioni” appaiono connessi alla data di entrata in vigore della previsione.

La stessa norma prevede, infatti, che l’APE sia rilasciato per gli edifici costruiti, venduti o locati successivamente alla propria entrata in vigore (art. 6, comma 1, D.Lgs. 192/2005), con l’evidente
obiettivo di circoscrivere l’adempimento alle nuove costruzioni e ai contratti traslativi o di godimento stipulati dopo la novella legislativa.

Per la stessa ragione deve ritenersi che la norma preveda l’inserimento della clausola relativa all’APE nei “nuovi contratti di locazione”, intendendo riferirsi ai contratti sottoscritti successivamente alla data dell’entrata in vigore della previsione (art. 6, comma 3). Pertanto, nel prevedere l’obbligo relativo alla prestazione energetica, si ritiene che la disposizione non intenda fare una distinzione tra contratti di locazione “nuovi” e “rinnovati”, ma intenda piuttosto fissare la data a decorrere dalla quale l’obbligo sussiste.

Inoltre, il Ministero ha chiarito che il rinnovo tacito del contratto di locazione costituisce anch’esso una nuova locazione così come previsto dall’articolo 1597 del Codice civile.

Quest’ultimo stabilisce infatti che, in caso di rinnovo tacito, si configura una nuova locazione regolata dalle medesime condizioni del contratto precedente.

Non solo: anche ai fini fiscali, la normativa prevede l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate il rinnovo tacito del contratto, confermando ulteriormente che si tratta di un atto giuridico distinto, seppure collegato all’originario rapporto locativo.

La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata
comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente. La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto.

In merito a quanto esposto, il Ministero condivide l’interpretazione fornita dalla Regione Liguria. Infatti, se si escludesse il rinnovo tacito dei contratti di locazione dall’applicazione dell’obbligo di aggiornamento dell’APE, si verificherebbe una situazione anomala: il contratto rinnovato tacitamente continuerebbe a contenere una clausola relativa alla prestazione energetica non più valida, in quanto riferita a un attestato ormai scaduto.

Inoltre, come giustamente evidenziato dalla Regione, una simile interpretazione comporterebbe un’inammissibile deroga implicita al principio di validità massima dell’attestato, fissata dalla normativa in 10 anni.

L’obbligo di aggiornamento dell’APE in occasione del rinnovo tacito risulta, quindi, perfettamente coerente con la finalità delle disposizioni nazionali e comunitarie in materia di efficienza energetica, volte a garantire che le informazioni sulle prestazioni energetiche degli edifici siano sempre aggiornate e attendibili.

Infine, il Ministero ha richiamato anche la recente Direttiva (UE) 2024/1275, che esplicitamente prevede la consegna dell’APE anche in occasione del rinnovo dei contratti di locazione. Questo elemento rafforza ulteriormente l’interpretazione adottata, garantendo la coerenza della normativa nazionale con il diritto europeo.

Pertanto, alla luce di tali considerazioni, il MASE conferma che, nel caso di rinnovo tacito di un contratto di locazione abitativa, l’APE scaduto deve essere rinnovato.

Per i proprietari di immobili e i professionisti del settore immobiliare e tecnico, è quindi fondamentale verificare sempre la validità dell’APE al momento del rinnovo tacito dei contratti, per evitare irregolarità e garantire piena conformità alle disposizioni legislative.

Download Gratuito Interpello MASE 30213/2025 - APE per immobili concessi in locazione

Chi paga l’attestato di certificazione energetica?

L’APE è a carico del proprietario dell’immobile. A chiederlo, invece, può essere chiunque con l’autorizzazione del proprietario.

L’attestato deve essere sempre aggiornato in caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modificano la prestazione energetica dell’immobile come ad esempio nel caso di una posa isolante.

Classi energetiche

Il terzo decreto della legge 90/2013 del 26 giugno 2015 stabilisce le nuove linee guida nazionali circa la certificazione energetica degli edifici e quindi la redazione del nuovo APE in vigore dal 1 ottobre 2015. Cosa cambia? Viene definita una metodologia di calcolo unica per l’intero territorio nazionale: il modello APE è unico per tutte le regioni.

Le classi energetiche passano da 7 a 10: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G ( la A4 è la più efficiente, la G quella meno efficiente).

APE classi energetiche

Quando non è obbligatorio allegare APE? Quali immobili sono esenti?

Secondo l’art.3 comma 3 del d.lgs 192/2005 (anche presenti nell’appendice A del D.M. 26/06/2015) ci sono immobili esenti dalla certificazione energetica:

• edifici industriali e artigianali nei quali il riscaldamento avviene seguendo le esigenze del processo produttivo oppure utilizzando reflui energetici del processo produttivo che altrimenti non verrebbero utilizzati;
• edifici rurali e/o agricoli privi di impianti di climatizzazione (non sono residenziali);
• fabbricati isolati con superficie totale al di sotto dei 50 m²;
• edifici nei quali non è previsto un sistema tecnico di climatizzazione come ad esempio le cantine o i depositi. Sono gli stabili non inclusi nelle categorie di edifici classificati in base alla destinazione d’uso (di cui all’articolo 3 del D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412);
• stabili ad uso religioso;
• ruderi (da dichiarare nell’atto notarile);
• scheletri strutturali (fabbricati dichiarati nell’atto notarile).

Download Gratuito Appendice A DM 26 giugno 2015 (esclusione obbligo APE)

L’APE convenzionale Superbonus 110: che differenza c’è con l’APE standard?

Le differenze tra APE convenzionale ed APE standard sono diverse.

L’APE convenzionale:

• è legato solo ed esclusivamente alla pratica del Superbonus 110%: serve per dimostrare il miglioramento di due classi energetiche;
• si riferisce all’intero edificio;
• non si presenta alla regione, ma si allega all’asseverazione da presentare all’ENEA;
• può essere redatto anche dal progettista dei lavori a differenza dell’APE standard dove interviene l’obbligo di terzietà.

Se ti interessa approfondire, puoi leggere una interessante guida su come fare APE convenzionale.

APE convenzionale e standard, le differenze

APE, ACE, AQE: qual è la differenza?

L’ACE individua le caratteristiche energetiche di un immobile, definendo il consumo annuale di energia; l’APE oltre ad individuare il consumo di energia annuale, assegna una classe energetica all’immobile. Entrambi i documenti servono al proprietario per capire come migliorare l’efficienza energetica, l’APE lo fa in maniera più puntale e precisa. L’AQE, l’attestato di qualificazione energetica, assicura che durante i lavori siano state rispettate le prescrizioni per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio.

APE ACE AQE

Ti ricordo che esiste un modo per rendere tutto molto semplice e affidabile: un software APE innovativo, il massimo dal punto di vista tecnologico. Avrai tutto a portata di mano: certificazione energetica, verifica delle prestazioni energetiche degli edifici, progettazione di interventi di efficientamento energetico per Superbonus ed ecobonus. Inoltre è un software facilissimo da usare, in continuo aggiornamento in base alle normative vigenti.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/ape-obbligatorio/