APE erroneo e compravendita immobile: quali sono le responsabilità

Un APE erroneo non costituisce dolo da parte del venditore, ma genera presupposto di risarcimento all’acquirente per diminuito valore dell’immobile venduto

Se la classe energetica di un immobile venduto attestata dall’APE (Attestato di Prestazione Energetica) in realtà si dimostrasse inferiore rispetto a quanto dichiarato nella certificazione, l’immobile venduto risulterebbe diminuito nel valore, per cui il venditore è tenuto a risarcire l’acquirente. Queste le conclusioni della sentenza n. 1955 del 30 dicembre 2022 del Tribunale di Trani.

APE non attendibile e compravendita a rischio risarcimento: il caso

La controversia tra acquirente e venditore di un immobile nasceva quando si scopriva che l’attestato di prestazione energetica allegato alla vendita, in realtà attestava erroneamente una classe energetica superiore (classe “D”) rispetto a quella reale.

L’acquirente, ritenendo pertanto diminuito il valore dell’immobile acquistato, chiedeva il risarcimento basando oltretutto la richiesta sulla sostenuta conoscenza dei vizi da parte venditrice al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita.

La certificazione energetica degli edifici costituisce ormai un passaggio obbligato in diversi adempimenti. Sottovalutare la predisposizione di questo documento o la sua maldestra redazione può esporti a severe sanzioni, ma con il software per la certificazione energetica più performante anche quest’obbligo può divenire una piacevole e facile operazione da concludere in tutta tranquillità al riparo da possibili errori.

Il valore economico dell’immobile venduto è determinato anche dalla certificazione energetica

Il Tribunale premette che la questione del caso in esame deriva dalla circostanza (“aliud pro alio“) che si verifica quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito e, a tal riguardo, cita due pareri della Corte di Cassazione:

• ricorre l’aliud pro alio non solo quando il bene sia totalmente difforme da quello dovuto e tale diversità sia di importanza fondamentale e determinante nella economia del contratto, ma anche quando la cosa (o meglio l’immobile nel caso di specie) appartenga ad un genere del tutto diverso dal bene oggetto della compravendita o si presenti priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente;
• è configurabile l’aliud pro alio anche quando la cosa consegnata abbia difetti che la rendano inservibile o manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale “funzione economico-sociale”, ovvero a quella che le parti abbiano assunto come essenziale al fine di realizzare il programma negoziale di compravendita.

Ma la recente sentenza delle Sezioni Unite della stessa Corte suprema (n. 11748 del 03.05.2019) ha sancito il principio secondo cui il venditore non è tenuto all’obbligo specifico di consegnare la cosa priva di vizi, essendo solamente obbligato a garantire il compratore qualora il bene venduto si dimostri viziato.

Il presupposto di tale responsabilità è, quindi, l’imperfetta attuazione del risultato traslativo (e quindi la violazione della lex contractus) per la presenza nella cosa venduta di vizi che la rendono inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.

Si tratta di una responsabilità che prescinde da ogni giudizio di colpevolezza del venditore e si fonda soltanto sul dato obiettivo dell’esistenza dei vizi.

Ne deriva, pertanto, che la richiesta di risarcimento del danno avanzata da parte attrice è basata sull’accertata presenza dei vizi riscontrati sulla cosa, che, quindi la rendono inidonea all’uso per cui era destinata.

Le responsabilità del certificatore

Ora sebbene sia emerso con tutta chiarezza e senza opposizione alcuna, l’errore in cui è incorso il certificatore nel determinare la classe di efficienza energetica, è pur vero che l’esistenza di una tale difformità tra la classe energetica dichiarata nel contratto di compravendita e quello accertato in sede giudiziale, non può essere fatta ricadere esclusivamente sui venditori, in quanto gli stessi hanno dovuto fare ricorso ad un soggetto certificatore terzo che attestasse il livello di efficientamento energetico:

Quindi sicuramente deve escludersi una qualsivoglia forma di dolo in capo ai convenuti, ma, la condotta assunta è più assimilabile ad una colpa, con la conseguenza che i danni da essa derivanti assumono una funzione prevalentemente sanzionatoria.

Di talché l’emergere della discrepanza dell’A.P.E. ha assunto, nel presente giudizio, un valore determinante tanto per l’attore che per il convenuto […]

In conclusione, risulta pacifico e non contestato che la classe energetica riscontrata sia inferiore rispetto a quella dichiarata, con consequenziale perdita di valore dell’immobile acquistato, perdita che deve trovare risarcimento nei termini fissati e condivisi dal nominato CTU.

Infatti, se le parti avessero conosciuto fin dal primo momento la corretta classe energetica avrebbero sicuramente pattuito un prezzo diverso da quello effettivamente pagato.

La domanda in merito al risarcimento è, quindi, accolta.

Per maggiore approfondimento, leggi anche questo articolo di BibLus-net: “APE obbligatorio: quando, chi e come“.