Amministratore di condominio: se revocato prima della scadenza ha diritto al risarcimento?

Per la Cassazione un amministratore di condominio revocato prima della scadenza dell’incarico, in assenza di giusta causa, ha diritto al risarcimento

Come va inquadrata la figura di amministratore di condominio, come chi esegue prestazione di opera intellettuale o come mandatario con rappresentanza?

Rispondere a questa domanda è importante al fine della corretta applicazione del Codice civile nel caso un’assemblea condominiale decidesse di revocare l’incarico dell’amministratore prima della scadenza del mandato.

Infatti tale decisione potrebbe implicare un ulteriore aggravio sulle spese.

Sul tema giungono i chiarimenti della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 7874/2021.

Il caso

L’incarico di un amministratore di condominio veniva revocato dall’assemblea prima della scadenza temporale del suo mandato.

L’amministratore faceva, quindi, ricorso alle vie legali, poiché a suo parere, oltre al saldo del compenso fino all’esaurimento del rapporto, il condominio gli avrebbe dovuto riconoscere un risarcimento economico.

Il tribunale non riconosceva all’amministratore il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1725 del Codice civile, poiché, a suo giudizio, questa norma risultava inapplicabile al recesso in materia di professioni intellettuali.

Per i giudici nel caso specifico andava applicato piuttosto l’art. 2237 del c.c.

L’amministratore, quindi, decideva di ricorrere in Cassazione, poiché sosteneva che al rapporto che intercorre tra condominio ed amministratore non poteva applicarsi l’art. 2237 c.c., in quanto norma attinente, piuttosto, al contratto d’opera intellettuale, mentre sarebbe stato applicabile l’art. 1725 del c.c., dovendosi assimilare l’amministratore condominiale ad un mandatario con rappresentanza.

La decisione della Corte di Cassazione

Gli ermellini convengono che realmente gli effetti della revoca dell’incarico di amministratore di condominio non possono trovare la loro disciplina nell’art. 2237 c.c., la quale regola, invero, il recesso del cliente nel contratto di prestazione d’opera intellettuale.

I giudici spiegano che:

Il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., non costituisce prestazione d’opera intellettuale, e non è perciò soggetto alle norme che il codice civile prevede per il relativo contratto, atteso che l’esercizio di tale attività non è subordinata – come richiesto dall’art. 2229 c.c. – all’iscrizione in apposito albo o elenco, quanto […] al possesso di determinati requisiti di professionalità ed onorabilità, e rientra, piuttosto, nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla legge 14 gennaio 2013, n. 4.

I togati chiariscono che, secondo un orientamento giurisprudenziale del tutto prevalente, al contratto di amministrazione di condominio, al di là dello statuto dei poteri e degli obblighi esplicitamente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., può trovare residuale applicazione la disciplina in tema di contratto di mandato.

In particolare, la Cassazione fa notare che l’art. 1129 del Codice civile prevede al secondo comma che l’incarico dell’amministratore, della durata di un anno (come nel caso presente), può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.

I giudici osservano che la previsione della revocabilità da parte dell’assemblea conferma il carattere fiduciario dell’incarico tra condominio ed amministratore.

In conclusione, trattandosi di mandato che si presume oneroso e conferito per un tempo determinato, gli ermellini chiariscono che in linea di principio di diritto se la revoca è fatta prima della scadenza del termine di durata previsto nell’atto di nomina (come avvenuto), l’amministratore ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, anche al risarcimento dei danni, proprio in applicazione dell’art. 1725, primo comma, c.c., salvo che ricorra a fondamento della medesima revoca una giusta causa.

Il ricorso è, quindi, accolto.

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