Ex alloggio del portiere: l’accatastamento non ne prova la condominialità

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La Cassazione si pronuncia sui diritti vantati dal condominio sull’ex alloggio del portiere. L’accatastamento non prova la condominialità dell’unità immobiliare

La presenza di un portiere, vera e propria istituzione di un tempo nei condomini, è divenuta oggi per lo più desueta; i moderni condomini non ne prevedono quasi più la presenza.

Ma è possibile accertare la natura condominiale dei vecchi alloggi destinati alla portineria (quando non precisamente identificati) attraverso il solo accatastamento?

La Cassazione contribuisce a fare chiarezza in merito con l’ordinanza n. 21532/2020.

Il caso

Una società, proprietaria di un appartamento in un condominio, chiedeva il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, dalla categoria catastale A/4 (abitazione di tipo popolare) alla categoria A/10 (uffici e studi privati).

La richiesta del cambio di destinazione d’uso veniva approvata in una riunione condominiale dalla maggioranza.

Ma quei condomini contrari alla decisione, poiché sostenevano la natura condominiale di quell’appartamento (presunto ex alloggio del portiere), decidevano d’impugnare la delibera della maggioranza presso il tribunale ordinario che ne dichiarava la nullità.

Il tribunale di prime cure sosteneva che non vi fosse prova della proprietà individuale della società sull’appartamento, traendo la conclusione dal tipo di accatastamento (abitazione di tipo popolare) e dalla previsione condominiale; presupposti quest’ultimi che (secondo i giudici) classificavano l’appartamento quale ex alloggio del portiere,  dunque di proprietà comune.

Dopo un ulteriore respingimento in secondo grado di giudizio da parte della Corte di appello, la società faceva ricorso in Cassazione.

Il giudizio della Corte di Cassazione

La Cassazione premette che la società ricorrente lamenta la cattiva applicazione dell’art. 1117 del Codice civile che invero comprende tra le proprietà comuni condominiali “la portineria, incluso l’alloggio del portiere“; secondo gli ermellini, il nodo della questione ha origine  dalla errata individuazione del bene oggetto della discussione che il giudizio di prime cure aveva ritenuto di individuare in quello descritto nel regolamento condominiale.

Successivamente, la Corte di appello aveva rilevato come tale unità immobiliare individuata dai giudici di prime cure, invero, non corrispondesse a quella oggetto effettivo della causa, ma fosse da individuare in altra parte del regolamento condominiale, dove non era riportato l’uso; i giudici della Cassazione, in merito, osservano che:

pur ammettendo espressamente l’errore in cui era caduto il Tribunale nell’identificare il bene, la Corte non ha compiuto alcun pur doveroso accertamento ulteriore, limitandosi non correttamente in via ermeneutica ad affermare che la condominialità dell’appartamento in questione si ricavava dal suo mero accatastamento quale “abitazione del portiere”

In parole povere, il giudizio di seconde cure, pur riscontrando un errore di identificazione dell’appartamento oggetto della contesa con quello del portiere (descritto nel regolamento condominiale), in mancanza di dettagli più chiari in merito alla corretta identificazione dell’immobile (nello stesso regolamento), non ha compiuto alcun ulteriore accertamento.

Per la Cassazione, i giudici di primo grado si sono basati erroneamente per l’identificazione dell’appartamento sull’accatastamento che lo qualifica come abitazione di tipo popolare.

Per tali motivi, i giudici della Cassazione dichiarano l’annullamento della precedente sentenza della Corte di appello.

 

Clicca qui per scaricare l’ordinanza della Cassazione

 

esimus

 

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