Agibilità per locale commerciale: come si ottiene?

Per avviare un’attività commerciale occorre anche considerare con attenzione l’agibilità del locale in cui si intende operare ed acquisire il certificato attestante tale requisito. Ottenere l’agibilità non rappresenta solo un adempimento burocratico, ma costituisce una garanzia di sicurezza e conformità alle normative vigenti, essenziali per tutelare sia i proprietari che i clienti.

Ecco in dettaglio cosa implica l’agibilità di un locale commerciale, i requisiti necessari per ottenerla e le conseguenze di un’eventuale mancanza di questo fondamentale documento.

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Cosa si intende per agibilità di un locale commerciale?

Per comprendere cosa si intenda per “agibilità” di un locale commerciale, è importante prima definire cosa sia un locale commerciale.

Un locale commerciale è uno spazio fisico destinato all’esercizio di attività professionali o commerciali. Questi locali possono essere utilizzati per la vendita di beni, la fornitura di servizi o altre attività imprenditoriali. A differenza dei locali residenziali, il valore di un locale commerciale non è determinato dalla superficie abitabile, ma da vari fattori che influenzano la sua idoneità per l’attività commerciale, come la posizione, lo stato degli ambienti e le caratteristiche tecniche.

Per garantire che un locale commerciale rispetti gli standard di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica e sia conforme al progetto presentato, è necessario certificare la sua agibilità secondo quanto stabilito dal testo unico edilizio.

L’agibilità di un locale si riferisce infatti alla certificazione che attesta la conformità di un immobile a determinati requisiti legali e tecnici, garantendo che l’immobile sia idoneo per l’uso previsto e, in questo caso, per attività commerciali.

Il documento che attesta l’agibilità di un immobile secondo la normativa italiana è la segnalazione certificata di agibilità (SCA), che introdotta dal D.Lgs. 222/2016 ha sostituito il vecchio certificato di agibilità.

Normativa di riferimento per l’agibilità di un locale

Per l’agibilità di un locale, commerciale o non, la normativa di riferimento principale è il D.P.R. 380/01, testo unico edilizia, che stabilisce le condizioni necessarie affinché un locale possa essere considerato agibile.

Nello specifico, l’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 regola le condizioni di agibilità degli edifici, stabilendo requisiti essenziali per garantire sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, se previsti e sancisce i requisiti e le condizioni fondamentali per poter presentare la segnalazione certificata di agibilità.

Per garantirti l’uso della modulistica aggiornata e conforme alle normative vigenti, ti consiglio l’uso del software per attestare l’agibilità, che mette a tua disposizione un modello unico compilabile dal quale puoi generare con facilità il PDF della segnalazione certificata di agibilità, pronta da presentare ed archiviare.

Modello segnalazione certificata di agibilità (SCA)

Quali sono i requisiti per attestare l’agibilità di un locale?

Per attestare l’agibilità di un locale, è necessario che l’immobile segua specifici requisiti, tra cui:

• sicurezza: devono essere presenti impianti che garantiscano la sicurezza delle persone, come sistemi antincendio e antinfortunistici ed è necessario utilizzare materiali di costruzione conformi alle normative vigenti;
• igiene e salubrità: gli impianti igienico-sanitari devono rispettare le normative locali, comprese le specifiche sui servizi igienici in base alla superficie del locale ed è fondamentale il parere positivo delle Aziende Sanitarie Locali (ASL), che verifica il rispetto delle norme igieniche;
• risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati: gli edifici devono rispettare i requisiti di efficienza energetica previsti dalla legislazione vigente;
• conformità dell’opera al progetto presentato: il locale deve essere conforme al progetto edilizio presentato e approvato. Qualsiasi modifica non autorizzata può compromettere l’agibilità.

Secondo quanto stabilito dalla Legge 105/2024, di conversione del D.L. 69/2024 (decreto Salva Casa), fino a quando non saranno definiti i requisiti di cui all’articolo 20, comma 1-bis, un tecnico progettista abilitato può asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie per la certificazione delle condizioni necessarie, a patto di rispettare gli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente. Questo è possibile nelle seguenti situazioni:

• per locali con un’altezza interna inferiore a 2,70 metri, ma non sotto i 2,40 metri;
• per alloggi monostanza con una superficie complessiva, inclusi i servizi, inferiore a 28 metri quadrati, ridotto a 20 metri quadrati per una persona, o a 38 metri quadrati, ridotto a 28 metri quadrati per due persone.

L’asseverazione è valida se viene rispettato il requisito di adattabilità stabilito dal decreto del Ministro dei lavori pubblici del 1989 e se si verifica almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali devono trovarsi in edifici soggetti a recupero edilizio e miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• deve essere presentato un progetto di ristrutturazione che preveda soluzioni alternative per garantire idonee condizioni igienico-sanitarie, come una maggiore superficie degli alloggi e adeguata ventilazione naturale.

Le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali restano valide secondo la legislazione vigente.

Quando è obbligatoria l’agibilità?

La segnalazione certificata di agibilità è obbligatoria per i seguenti interventi:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti.

Chi rilascia il certificato di agibilità di un locale commerciale?

In passato, il certificato di agibilità era rilasciato direttamente dal Comune, dopo una verifica da parte degli enti competenti.

Successivamente, con l’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016, si è avuto il passaggio dal certificato di agibilità alla SCA che ha semplificato il processo, riducendo i tempi burocratici e responsabilizzando i professionisti coinvolti nella costruzione e nella ristrutturazione degli edifici.

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) costituisce infatti un’autocertificazione presentata dal titolare dell’attività edilizia, supportata da un tecnico abilitato che va presentata direttamente senza la necessità di un rilascio formale da parte del Comune.

Qual è la procedura per certificare l’agibilità dei locali?

A seguito delle modifiche introdotte dal D.Lgs. 222/2016, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata di agibilità.

Tale segnalazione deve essere accompagnata da specifica documentazione, tra cui:

• un attestato del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che confermi la sussistenza delle condizioni richieste;
• un certificato di collaudo statico o, per determinati interventi, una dichiarazione di regolare esecuzione del direttore dei lavori;
• una dichiarazione di conformità delle opere alle normative sull’accessibilità e sul superamento delle barriere architettoniche;
• i dettagli della dichiarazione di aggiornamento catastale;
• una dichiarazione di conformità degli impianti alle normative vigenti in materia di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, o il relativo certificato di collaudo;
• un’attestazione che certifichi la predisposizione dell’edificio alla banda ultra larga, rilasciata da un tecnico abilitato, in conformità alle normative specifiche.

Tale segnalazione va presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori.

Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane regolano, nell’ambito delle loro competenze, le modalità di svolgimento dei controlli, che possono includere anche ispezioni a campione delle opere realizzate.

Modello della segnalazione certificata agibilità per locale commerciale

Di seguito il modello unico PDF editabile della segnalazione certificata di agibilità, che puoi scaricare subito e gratuitamente ed utilizzare per certificare l’agibilità dei locali commerciali.

Download Gratuito Modello segnalazione certificata per l'agibilità 2025

Oltre alla SCA, sono numerose le pratiche edilizie da gestire in ambito edilizio ed è importante riuscire ad individuare correttamente il tipo di titolo abilitativo richiesto in funzione dell’intervento da realizzare. Per questo può esserti utile il software per i titoli abilitativi che ti permette di avere a disposizione tutti i modelli che ti occorrono sempre aggiornati e una guida per la compilazione semplificata del modello.

Certificato di agibilità per locale commerciale ante 1967

Quando si parla del certificato di agibilità per vecchi immobili, occorre verificare l’anno di costruzione per capire se tale certificato è obbligatorio.

L’obbligo di attestare l’agibilità è stato introdotto nel 1934 con il regio decreto 1265/1934. Prima di questa data, sebbene esistessero autorizzazioni per l’abitabilità, non c’era una normativa precisa sull’agibilità. Gli immobili costruiti prima del 1934, quindi, non necessitavano formalmente di questo certificato, a meno che non fossero previsti requisiti locali specifici o non fossero stati effettuati interventi successivi.

Dopo il 1934, l’agibilità diventò obbligatoria per tutti gli edifici, sia residenziali sia non residenziali. Tra il 1934 e il 1967 (ante ’67), fu richiesto un certificato comunale di abitabilità che attestasse il rispetto delle norme igienico-sanitarie. Questo certificato veniva concesso dopo un’ispezione sanitaria per verificare la conformità della costruzione al progetto e garantire l’assenza di condizioni insalubri.

Nel 1967, la “legge Ponte” introdusse una distinzione tra agibilità (per edifici non residenziali) e abitabilità (per edifici residenziali). Questa distinzione fu poi eliminata nel 2001 con il Testo Unico dell’edilizia, che unificò le procedure sotto il termine “agibilità”, semplificando così l’iter burocratico.

Il sistema per attestare l’idoneità degli edifici è diventato ancora più snello con l’introduzione della SCA.

Quanto costa l’agibilità dei locali commerciali?

Il costo della segnalazione certificata di agibilità può variare significativamente in base a diversi fattori, tra cui:

• diritti di segreteria che variano da comune a comune;
• collaudo statico con costo variabile a seconda delle specifiche dell’immobile e delle opere effettuate;
• verifica degli impianti con spesa variabile a seconda della tipologia di impianti installati;
• costo per il professionista (architetto, ingegnere o geometra) che redige la SCA, il quale varia a seconda della complessità del lavoro e dell’esperienza del tecnico. Per calcolare con precisione il compenso professionale, puoi utilizzare il software per il calcolo delle parcelle che ti consente di calcolare con precisione il compenso da dare in base alla prestazione ricevuta.

Locale commerciale senza agibilità: quali sanzioni?

La mancanza della documentazione di agibilità per un locale commerciale può comportare sanzioni severe, inclusa la chiusura forzata dell’attività e responsabilità legali per il locatore o il conduttore, a seconda delle circostanze contrattuali specifiche.

Innanzitutto, la mancanza di agibilità è considerata una violazione delle normative edilizie e può giustificare la chiusura immediata dell’attività.

Secondo l’art. 24 D.P.R. 380/01, comma 3, la mancata presentazione della segnalazione comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

In assenza del certificato, oltre alle sanzioni pecuniarie e alla chiusura, è possibile che venga emessa una richiesta di sgombero dei locali commerciali.

Sentenze di riferimento

Di seguito si riportano alcuni casi affrontati dalla giurisprudenza in relazione all’agibilità.

L’agibilità può essere considerata sufficiente prova di regolarità urbanistica?

La sentenza n. 7740-2024 del Consiglio di Stato chiarisce l’importanza del certificato di agibilità nell’attestare non solo la regolarità igienico-sanitaria di un fabbricato, ma anche la sua conformità urbanistica ed edilizia.

Un esercente commerciale aveva chiesto il trasferimento della sua rivendita di tabacchi, ma un’altra esercente contestava l’operazione per la presunta violazione della distanza minima tra ricevitorie e per la mancanza di documentazione sulla regolarità urbanistico-edilizia del locale. Il Tar aveva accolto parzialmente il ricorso, evidenziando l’insufficienza della documentazione presentata.

In appello, l’esercente sosteneva che il certificato di agibilità coprisse anche la regolarità urbanistica; il CdS ha confermato che l’agibilità non può essere concessa se non sussiste la regolarità urbanistica, affermando che un Comune non può rilasciare un certificato di agibilità se l’immobile presenta illegittimità edilizie.

Pertanto, il certificato di agibilità deve attestare anche l’accatastamento e la conformità alle norme vigenti, accogliendo il ricorso dell’esercente commerciale.

Altre sentenze

Ulteriori approfondimenti di interesse:

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• Scia silenzio assenso

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/agibilita-locale-commerciale/