L'agibilità può provare la regolarità urbanistico-edilizia di un manufatto edilizio?

La questione dell’agibilità di un immobile ogni tanto torna al centro di un acceso dibattito giuridico, in particolare riguardo alla sua capacità di attestare la regolarità urbanistico-edilizia di un manufatto.

Ti ricordo che attestare l’agibilità è obbligatorio e la mancata presentazione del documento di agibilità comporta l’applicazione di sanzioni. Per essere sicuro di adempiere agli obblighi normativi, utilizza il software per le pratiche edilizie, che mette a tua disposizione il modello per attestare l’agibilità degli immobili.

Può un certificato di agibilità fungere da garanzia della conformità delle opere realizzate, o è piuttosto un documento che si limita a certificare l’idoneità dell’immobile all’uso?

Questa domanda si fa ancora più complessa alla luce della recente sentenza del Consiglio di Stato, n. 7740/2024, che sembra aver contraddetto posizioni precedentemente consolidate e nuovamente rimarcate dallo stesso Consiglio di Stato nella sentenza n. 9580/2024 che andremo a scoprire di seguito. In questo contesto, emerge la necessità di chiarire se il rilascio del certificato possa implicare una sorta di sanatoria implicita per eventuali abusi edilizi, o se, al contrario, la presenza di irregolarità possa sempre giustificare l’intervento dell’amministrazione. La risposta a queste interrogativi non solo influisce sulla tutela dei diritti dei proprietari, ma anche sulla corretta applicazione delle normative urbanistiche e edilizie nel nostro ordinamento.

Di seguito, puoi scaricare un fac-simile della segnalazione certificata di agibilità.

Download Gratuito Modello segnalazione certificata per l'agibilità 2025

Per maggiore praticità, può esserti utile il modello PDF editabile della segnalazione certificata per l’agibilità.

Il nuovo caso su agibilità e regolarità urbanistico-edilizia di un fabbricato

Il caso in esame riguarda un immobile di proprietà di un soggetto che lo ha appena acquisito e per il quale ha presentato richiesta di accertamento di conformità.

L’immobile, una villetta monofamiliare su tre piani, era stato acquistato nell’ambito di una procedura fallimentare. Dopo un sopralluogo effettuato nel 2019, il Comune aveva riscontrato diverse difformità rispetto ai progetti edilizi approvati. Queste irregolarità includevano trasformazioni non autorizzate di locali e modifiche strutturali che portavano all’adozione di un’ordinanza di demolizione parziale dell’immobile.

Nel dettaglio, il Comune accusava il proprietario di aver realizzato abusi edilizi significativi, tra cui:

trasformazione della cantina in soggiorno e sauna;
modifiche al piano terra con aumento della volumetria;
uso non autorizzato del sottotetto come locale abitabile;

Queste violazioni portavano alla dichiarazione di parziale inagibilità dell’immobile e all’imposizione di sanzioni pecuniarie, sostituendo l’originaria sanzione demolitoria.

Il proprietario contestava, con ricorso al Tar, le ordinanze del Comune, sostenendo:

eccesso di potere per irragionevolezza e illogicità delle decisioni;
violazione del principio di proporzionalità nell’azione amministrativa;
erronea valutazione dei presupposti giuridici, in particolare riguardo al certificato di agibilità rilasciato, che secondo lui avrebbe dovuto implicare una sanatoria implicita delle irregolarità riscontrate.

Il ricorrente invocava infine la buona fede nella realizzazione delle opere, affermando che non era a conoscenza degli abusi sul bene appena acquistato.

Il ricorso, dopo il respingimento del Tar, arrivava all’attenzione del giudizio del CdS.

CdS: la distinzione tra i vari titoli edilizi e il certificato di agibilità è fondamentale, ogni violazione deve essere trattata secondo le normative vigenti senza possibilità di confusione tra le funzioni dei diversi atti amministrativi

I giudici di Palazzo Spada hanno respinto l’appello del proprietario, confermando la sentenza del Tar.

Essi hanno sottolineato che:

il rilascio del certificato di agibilità non preclude alla parte pubblica l’esercizio del potere-dovere di contestare (anche successivamente), al proprietario dell’immobile, la presenza di difformità edilizie

il rilascio del certificato di agibilità non preclude la possibilità per l’amministrazione comunale di contestare successivamente eventuali difformità edilizie.

La funzione del certificato di agibilità

Inoltre, è stato chiarito che:

la conformità edilizio-urbanistica costituisce presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato

ma il CdS ha chiarito che l’agibilità non può essere interpretata come una sanatoria implicita per le irregolarità riscontrate. Infatti, i giudici hanno affermato che:

tale considerazione non può essere strumentalmente piegata a ragionamenti del tutto speculativi e sillogistici al fine di affermare che il rilascio dei certificati di agibilità implica un giudizio (presupposto ed implicito) circa la natura non abusiva delle opere

Distinzione tra titoli edilizi

Un aspetto fondamentale emerso dal giudizio è la distinzione tra i diversi titoli edilizi. Il Consiglio ha ribadito che:

il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro

Mentre il certificato di agibilità verifica la conformità dell’immobile a norme tecniche relative alla sicurezza e salubrità, il permesso di costruire è finalizzato a garantire il rispetto delle norme urbanistiche. Pertanto:

il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio.

N.d.r. Ricordiamo che attualmente l’agibilità non è rilasciata dal Comune, ma è autocertificata dell’intestatario del titolo edilizio e redatta ed asseverata dal tecnico direttore dei lavori o comunque da un professionista abilitato attraverso una segnalazione certificata di agibilità (SCA).

Conclusioni sul principio di buona fede

Riguardo alla buona fede del proprietario, il Consiglio ha respinto l’argomento sostenendo che le sanzioni per abusi edilizi sono indipendenti dalla responsabilità soggettiva:

Dette sanzioni prescindono dall’accertamento della responsabilità del proprietario o dell’occupante dell’immobile.

Questo chiarimento è fondamentale per comprendere come le normative edilizie operino in modo oggettivo, senza considerare le intenzioni o la buona fede dei soggetti coinvolti.

In conclusione, il giudizio ha messo in luce l’importanza della separazione tra agibilità e conformità urbanistica, stabilendo chiaramente che l’agibilità non può essere utilizzata come scudo contro le contestazioni relative ad abusi edilizi.

Due sentenze a confronto su agibilità e conformità urbanistico-edilizia ed un apparente ribaltone del Consiglio di Stato

Fermo restando che ogni sentenza è legata ai fatti e al caso particolare sui quali avviene la discussione, le due sentenze del Consiglio di Stato, pur sembrando contraddittorie, presentano alcuni punti d’incontro significativi che meritano di essere analizzati.

1. Ruolo del “Certificato” di Agibilità

Entrambe le sentenze, la 7740/2024 e la 9580/2024 riconoscono il certificato di agibilità come un documento fondamentale, ma con funzioni diverse.

Nella sentenza n. 7740/2024, si afferma che il:

certificato di agibilità […] presuppone non soltanto la regolarità igienico-sanitaria dell’immobile, ma anche la sua conformità al titolo edilizio che ne ha consentito la costruzione o la trasformazione.

ed ancora:

il Comune non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità che presuppone la salubrità dell’immobile se vi fosse un’illegittimità sul piano edilizio

tale certificato, quindi, deve attestare non solo la salubrità dell’immobile ma anche la sua conformità al titolo edilizio.

Allo stesso modo, nella sentenza più recente (n. 9580/2024), si sottolinea che:

la conformità edilizio-urbanistica costituisce presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato.

È palese che entrambe le sentenze concordano sulla necessità che l’agibilità sia legata alla regolarità urbanistica, fermo restando la distinzione tra titolo abilitativo e agibilità.

2. Distinzione tra agibilità e titolo edilizio

Un altro punto d’incontro è la distinzione tra il certificato di agibilità e il permesso di costruire.

Nella sentenza n. 9580/2024, si chiarisce che:

il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi

evidenziando la funzione specifica di ciascun titolo. Questo concetto, seppure indirettamente, è ripreso nella sentenza precedente (7740/2024), dove il (peculiare) certificato di agibilità in questione, presentato come unica prova dal ricorrente appellante, faceva riferimento anche al titolo urbanistico in base al quale l’immobile era stato realizzato ed alla sua destinazione commerciale.

In merito a ciò i giudici sottolineano che:

In ogni caso nel certificato di agibilità […], prodotto dall’appellante, si dà atto dell’accatastamento dell’immobile, della conformità alle norme vigenti ai sensi dell’art. 20 d.P.R. 380/2001, della conformità dell’opera al progetto approvato e persino la conformità degli impianti.

Si vuol quindi evidenziare il caso di un documento che contiene sia gli estremi di certificazione della salubrità del manufatto che il titolo edilizio che lo ha legittimato, con il chiaro significato distintivo delle due cose. In poche parole, se il certificato di agibilità non avesse contenuto anche gli estremi del titolo edilizio, ad ulteriore prova di legittimità, la decisione dei giudici sarebbe stata, probabilmente, diversa.

Entrambi i giudizi riconoscono quindi l’importanza di mantenere separate le funzioni e i presupposti dei vari titoli edilizi anche se operanti in sinergia.

In sintesi, i punti d’incontro tra le due sentenze risiedono nel riconoscimento della funzione fondamentale del certificato di agibilità in relazione alla regolarità urbanistica, nella distinzione tra titoli edilizi.

Per maggiore approfondimento, leggi anche questi articoli di BibLus:

Download Gratuito Sentenza CdS 9580/2024 - Agibilità e conformità urbanistico-edilizia

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/agibilita-e-regolarita-urbanistico-edilizia-un-conflitto-tra-norme-e-diritto/