Agevolazioni prima casa: il ritardo di consegna del costruttore fa decadere il beneficio

Cassazione: il ritardo di consegna del costruttore fa perdere le agevolazioni prima casa poiché non rientra nelle cause di forza maggiore

Attenzione: stipulare l’atto definitivo di acquisto prima casa oltre un anno, a causa di ritardi di consegna dell’impresa, costituisce motivo di perdita delle agevolazioni; la stipula dell’atto preliminare non vale, lo afferma la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10562/2022.

Stipulare l’atto di acquisto prima casa oltre l’anno consentito a causa del ritardo di consegna dell’impresa

L’Agenzia delle Entrate revocava le agevolazioni di acquisto prima casa: tra i motivi figurava l’atto di vendita dell’immobile oltre l’anno consentito e propedeutico al beneficio, dopo la vendita di un precedente immobile.

L’acquirente, in risposta all’ente, lamentava nel ritardo dell’impresa il mancato rispetto dei tempi di consegna dell’immobile come da contratto preliminare da cui il ritardo della stipula finale di acquisto.

La questione veniva discussa in tribunale: il giudice accoglieva il ricorso ritenendo che l’inadempimento all’obbligo previsto dalla legge fosse dipeso da causa di forza maggiore.

Successivamente, l’Agenzia delle Entrate ricorreva in appello presso la Cassazione.

Secondo l’ente, sarebbe stato errato considerare il caso di inadempimento della parte contrattuale come una delle ipotesi di forza maggiore tali da impedire la decadenza dal beneficio fiscale “prima casa”.

Il giudizio della Cassazione: no al ritardo dell’impresa come motivo di forza maggiore

Gli ermellini premettono che dal punto di vista civilistico il contratto preliminare di compravendita non produce che effetti obbligatori, mentre l’effetto traslativo della proprietà (art. 1376 c.c.), discende dal contratto definitivo.

Da ciò deriva che per conservare l’agevolazione fiscale (“prima casa”) non è sufficiente la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita, avente meramente effetti obbligatori, essendo necessaria la conclusione del contratto definitivo, traslativo del diritto di proprietà dell’immobile, entro il termine previsto dalla legge:

L’assunto del giudice di merito che ritiene sussistente un rapporto di stretta correlazione tra l’osservanza da parte del promissario acquirente del termine annuale previsto art. 1 del D.P.R. 131/1986, nota II bis è l’inadempimento da parte del promittente venditore dell’obbligo di consegna dell’immobile […] è errato.

Nel caso in esame, infatti, non può rientrare il sopravvenire di una causa di forza maggiore, poiché in tema di benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, è consentito il mantenimento dell’agevolazione esclusivamente ove il trasferimento della residenza nel Comune nel quale è ubicato l’immobile non sia tempestivo per causa sopravvenuta di forza maggiore, assumendo rilevanza, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili (anche a titolo di colpa) alla parte obbligata, inevitabili e imprevedibili.

I giudici a conclusione spiegano che la mancata conservazione del beneficio fiscale non è dipesa da fattori sovrastanti “la sfera soggettiva del soggetto” ma è riconducibile ad una precisa scelta del contribuente di ricorrere alla stipula del contratto preliminare accettando, quindi, il rischio che, per effetto degli inadempimenti della controparte, eventi per nulla imprevedibili e inaspettati, il passaggio di proprietà si protraesse oltre l’anno dalla precedente vendita.

Il ricorso è, quindi, accolto.

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