Agevolazioni prima casa e riacquisto all'estero

Le Entrate chiariscono che non si perde l’agevolazione se si vende l’abitazione principale in Italia ed entro un anno si riacquista all’estero

Con l’interpello 126/2021 l’Agenzia delle Entrate affronta il caso di un contribuente che usufruendo dell’agevolazione prima casa, vuole vendere l’immobile e comprarne un altro all’estero.

Il quesito

L’istante, cittadino straniero, residente in Italia dal 2013 al 2020 e successivamente residente all’estero, fa presente che intende procedere alla vendita della propria abitazione, acquistata fruendo delle agevolazioni prima casa, entro il mese di gennaio 2020.

Tale vendita avviene, dunque, prima del decorso del quinquennio previsto dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, del dpr 26 aprile 1986, n. 131 (TUR).

L’istante intende riacquistare all’estero, ove risiede, un’altra casa da adibire ad abitazione principale, entro il termine di un anno dalla predetta vendita, senza incorrere nella decadenza dalle agevolazioni fruite.

Egli chiede di conoscere se esista una procedura che consenta di far pervenire all’Agenzia delle Entrate copia del rogito notarile di acquisto della nuova abitazione all’estero e un’autocertificazione di residenza principale nel suddetto immobile, prima di ricevere la notifica di un avviso di liquidazione per avvenuta decadenza dall’agevolazione “prima casa” da parte dell’ufficio accertatore.

L’istante chiede se sia possibile dimostrare la dimora abituale, ove l’autocertificazione non fosse accettata, presentando una fattura riferita alle utenze per ciascun proprietario con evidenza dell’indirizzo dell’abitazione. In alternativa, si chiede che venga indicato quali documenti siano idonei a dimostrare la dimora abituale nella nuova abitazione, a quale ufficio e con quale mezzo devono essere spediti tali documenti.

L’agevolazione prima casa e la vendita dell’immobile

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono disciplinate dalla Nota II bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR.

Tale disposizione prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni previste dalla Nota II-bis.

Il comma 4 della predetta Nota disciplina la decadenza dall’agevolazione fruita in sede di acquisto, prevedendo che:

In caso di (…) trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 % delle stesse imposte. (…)
Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La risposta del Fisco

Le Entrate ricordano che con la circolare 7 giugno 2010, n. 31/E (par.3.2), è stato chiarito che tale ultima previsione costituisce una eccezione alla regola della decadenza dai benefici “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale dell’immobile, eccezione che può trovare applicazione solo nell’ipotesi in cui l’immobile, oggetto del riacquisto, venga adibito ad abitazione principale del contribuente.

La riportata disposizione conferisce, infatti, primaria rilevanza a tale requisito, la cui sussistenza deve essere verificata ai fini della esclusione della regola decadenziale.

Proprio al fine di assicurare il rispetto di tale condizione, deve ritenersi che anche nell’ipotesi in cui l’immobile acquistato sia situato in uno Stato estero non si decade dall’agevolazione, sempreché sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale.

Come dimostrare l’acquisto all’estero

Nella fattispecie in esame le Entrate ritengono che la sussistenza dei requisiti per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita, ossia che il riacquisto dell’immobile sito all’estero sia stato effettuato entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato sito in Italia e che la nuova abitazione sia destinata a dimora abituale dei contribuenti stessi, possa essere dimostrata dagli interpellanti presentando, all’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente, adeguata documentazione.

In merito alla documentazione probatoria, ferma restando la valutazione del competente ufficio accertatore, potrebbero essere funzionali sia copia del rogito notarile di acquisto dell’abitazione sita all’estero, sia documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero, come fatture di fornitura di luce, acqua o gas intestate agli istanti, con riferimento al medesimo immobile.

I suddetti documenti dovranno essere muniti di “apostille” e tradotti in lingua italiana (Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961).

Clicca qui per scaricare l’interpello