Si può usufruire dell’agevolazione prima casa per edifici collabenti?
No all’agevolazione prima casa per l’acquisto di un immobile collabente; sì per le pertinenze acquistate successivamente all’abitazione agevolata
L’Agenzia delle Entrate ha risposto (interpelli n. 357/2019 e n. 362/2019) alle domande di 2 contribuenti circa la possibilità di applicare l’aliquota del 2% (ossia la cosiddetta “agevolazione prima casa“) rispettivamente a:
- un immobile collabente (nel caso specifico un trullo)
- un magazzino acquistato successivamente all’abitazione agevolata.
Risposta n. 357/2019
Il primo quesito posto all’Agenzia delle Entrate è il seguente:
L’acquisto di immobili collabenti, come ad esempio dei trulli diroccati, può accedere all’agevolazione prima casa?
L’istante ha chiarito di voler acquistare un immobile collabente (ossia 4 trulli diroccati con annesso pollaio e deposito) appartenente alla categoria catastale F/2 (riferita ai fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, i cosiddetti “immobili collabenti”), per ristrutturarlo ed adibirlo ad abitazione principale entro 18 mesi dall’acquisto.
L’Agenzia ha ricordato che accedono al beneficio fiscale (aliquota agevolata del 2%) esclusivamente le unità immobiliari che sulla base di criteri oggettivi, risultino:
- immobili censiti nel Catasto dei fabbricati nella categoria catastale A, escluso A/10 e ad eccezione di A/1, A/8 e A/9
- situati nel Comune dove l’acquirente stabilisce, entro 18 mesi, la propria residenza.
Il trasferimento può riguardare un fabbricato concepito per uso abitativo ma in fase di costruzione al momento dell’acquisto.
L’orientamento della giurisprudenza prevede che l’agevolazione riguarda anche i fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo anche nell’ipotesi, quindi, dell’acquisto di un immobile, al momento assoggettato ad uso diverso da quello abitativo, allo scopo di farne, da parte dell’acquirente, la propria abitazione.
Tuttavia, secondo l’Agenzia l’immobile collabente non può essere equiparato a un immobile in corso di costruzione:
le condizioni reali di tali immobili non permettono l’iscrizione in altre categorie catastali e si tratta, comunque, di una classificazione durevole del bene immobile, mentre altre categorie della stessa classe (F/3 e F/4) sono provvisorie poiché riguardano fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione.
Di conseguenza, l’istante non può fruire delle agevolazioni prima casa.
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Risposta n. 362/2019
Il secondo quesito riguarda la necessità di dover redigere l’atto di acquisto di un magazzino accatastato nella categoria C/2, da destinare a pertinenza dell’appartamento, ricadente in categoria A/1, ed acquistato precedentemente beneficiando delle agevolazioni fiscali prima casa. Il notaio precisa che gli acquirenti non hanno, in precedenza, destinato nessuna unità immobiliare a pertinenza dell’appartamento e chiede, quindi, di conoscere se l’acquisto del magazzino possa essere assoggettato a tassazione agevolata.
Le Entrate ricordano, in merito, che le agevolazioni sono applicabili per la compravendita delle pertinenze dell’immobile precedentemente acquistato con le suddette agevolazioni; tra le pertinenze, una sola per ciascuna categoria catastale, rientrano le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7 che sono destinate a servizio della prima casa.
Con la circolare n. 31/2010 viene precisato che, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni alle pertinenze, queste siano correlate ad un’abitazione acquisita fruendo degli stessi benefici: il regime impositivo adottato nell’acquisto della casa principale determina quello della relativa pertinenza, anche se acquistata in seguito.
In definitiva, conclude l’Agenzia, l’acquisto di un magazzino, accatastato in categoria C2, da destinare a pertinenza di un appartamento acquistato precedentemente fruendo dei benefici prima casa, gode anch’esso dell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota agevolata del 2%. Tale agevolazione si applica a condizione che l’immobile acquistato sia effettivamente e sostanzialmente destinato a essere pertinenza dell’abitazione principale, ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, in base al quale:
sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
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Per il secondo quesito, hanno capito che il C/2 diventerebbe pertinenza di una “prima casa” in una categoria di lusso? Com’è stato possibile che l’abitazione in A/1 spossa aver beneficiato delle agevolazioni ?
Ciao Iviarco,
i tuoi dubbi sono legittimi, purtroppo per risponderti bisognerebbe analizzare tutto l’iter, sia da un punto di vista tecnico, sia da un punto di vista fiscale.
L’interpello oggetto dell’articolo al riguardo è molto sintetico, per cui non abbiamo le informazioni necessarie per ulteriori approfondimenti.
Sicuramente vi saranno ulteriori interpelli/chiarimenti delle Entrate.
Grazie per il tuo contributo, continua a seguirci!