L'agevolazione prima casa vale anche se ho la nuda proprietà su altro immobile nello stesso Comune?

Dalle Entrate le condizioni per usufruire dell’agevolazione prima casa anche se si possiede la nuda proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune

E’ possibile usufruire dell’agevolazione prima casa anche qualora il contribuente sia titolare del diritto di “nuda proprietà” su un’altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile soggetto ad acquisto agevolato.

Questo l’importante chiarimento che l’Agenzia delle Entrate ha fornito in merito ad un quesito posto da un contribuente sulla rivista telematica FiscoOggi:

È possibile usufruire dei benefici prima casa in caso di acquisto di un’abitazione situata nello stesso comune in cui già possiedo la nuda proprietà di un’altra abitazione?

Alla luce dei chiarimenti forniti nella circolare Ministeriale 1/1994 e nella circolare 38/E/2005, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’agevolazione è compatibile con la nuda proprietà sulla base del presupposto che il nudo proprietario non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario.

In pratica, il proprietario è privato della detenzione e, conseguentemente, della concreta possibilità di utilizzare tale immobile come abitazione principale e può quindi usufruire delle agevolazioni prima casa su un altro immobile, anche se situato nello stesso territorio comunale.

Tuttavia, viene precisato che il beneficio spetta solo nel caso in cui la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione prima casa e salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario al fine di riunire usufrutto e nuda proprietà o viceversa (l’usufruttuario acquisti la nuda proprietà).

Al punto 6), paragrafo 4, della circolare Ministeriale del 2 marzo 1994, n. 1, contenente la disciplina ai fini delle imposte di registro, ipotecaria , catastale ed INVIM, si legge:

Qualora oggetto del contratto sia l’acquisto di un fabbricato o porzione di fabbricato da parte del titolare del diritto di nuda proprietà su altro immobile, lo stesso contratto rientra nel regime di favore nel caso in cui ricorrano le restanti condizioni previste dalla legge. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che fa capo all’usufruttuario.
Al contrario, l’acquisto di un fabbricato o porzione di fabbricato da parte dell’usufruttuario di altro bene immobile idoneo ad abitazione e’ escluso dalle agevolazioni tributarie, avendo l’usufruttuario il possesso dell’immobile.
L’acquisto della nuda proprietà o dell’usufrutto, da parte del soggetto già titolare, rispettivamente, del diritto di usufrutto o di quello di nuda proprietà’ sul bene medesimo, rientra nelle disposizioni agevolative in quanto il suddetto contratto consente l’acquisizione della piena proprietà.

Agevolazione prima casa e nuda proprietà

L’agevolazione prima casa per chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) consiste in:

applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2%
imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9

Se, invece, il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, si ha che:

l’acquirente versa l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%
le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna

Requisiti prima casa

Ai sensi dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, i requisiti affinché un immobile sia considerato “prima casa” sono i seguenti:

l’acquirente deve essere una persona fisica
l’immobile deve essere residenziale e non deve essere di categoria catastale
- A1, abitazioni di tipo signorile
- A8, abitazioni in ville
- A9, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici
l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza
l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Da notare che alcune condizioni imposte dalla norma riguardano la necessità che l’acquirente dichiari di non essere titolare di taluni diritti reali su altre case di abitazione: l’acquirente non deve essere titolare di diritti (vari) su altri immobili acquisiti con beneficio prima casa su tutto il territorio nazionale, mentre consente di avere diritti (vari) su altri immobili, ma non nello stesso Comune.

Infatti, ai fini dell’agevolazione è richiesto che:

nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare (lett. b) della nota II-bis)
nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” (lett. c) della nota II-bis)

Titolarità nuda proprietà

Pertanto, in riferimento alla titolarità della nuda proprietà su altro immobile, poiché la norma contempla, tra le cause ostative, la titolarità della nuda proprietà solo in presenza della titolarità della nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l’agevolazione “prima casa”, può godere dell’agevolazione il soggetto che sia titolare del diritto di nuda proprietà su altro immobile sito nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da acquistare con i benefici “prima casa”, se l’acquisto della nuda proprietà è avvenuto, a suo tempo, senza usufruire dell’agevolazione.

In altre parole, la titolarità della sola nuda proprietà su altro immobile è idonea ad impedire il godimento dell’agevolazione sull’acquisto di qualsiasi immobile sito sul territorio nazionale solo se acquistata in precedenza sfruttando l’agevolazione “prima casa”.

In allegato la circolare 38/E/2005 che fornisce numerosi chiarimenti sulle condizioni necessarie per usufruire delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa; in particolare chiarisce i requisiti che l’acquirente deve possedere e tutti gli adempimenti richiesti per poter usufruire delle agevolazioni.

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