Agevolazione prima casa: anche in caso di usufrutto a tempo determinato?

Dalle Entrate: in caso di usufrutto prima del decorso del quinquennio, le imposte sono dovute nella misura ordinaria più sovrattassa

Il nuovo interpello dell’Agenzia delle Entrate, la risposta n. 441/2022, riguarda la decadenza dei benefici prima casa.

In particolare, si tratta della decadenza parziale dalle agevolazioni a seguito della costituzione del diritto di usufrutto sull’immobile agevolato, prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto.

Il caso

L’istante è un cittadino italiano residente all’estero che nel 2021 ha acquistato in Italia un immobile ad uso abitativo usufruendo dell'”agevolazione prima casa” (ai sensi della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al dpr n. 131/1986, TUR).

A suo dire, non potendo prevedere per motivi lavorativi di trasferire la propria residenza in Italia in tempi brevi, sta valutando se costituire un diritto di usufrutto a tempo determinato (per la durata di cinque anni) a favore della propria moglie.

Nel caso di usufrutto a tempo determinato, ricorda l’istante, l’usufruttuario acquisisce il possesso del bene solo per un tempo predeterminato, trascorso il quale il proprietario ritorna in pieno possesso del bene.

Tuttavia, in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria, con una sovrattassa pari al 30% delle imposte stesse.

Laddove l’espressione “trasferimento degli immobili” viene intesa con un’accezione ampia, comprendendo anche gli atti costitutivi dell’uso, l’usufrutto e il diritto di abitazione, nel caso di costituzione di usufrutto vitalizio prima del decorso del quinquennio c’è la decadenza, quindi, dei benefici prima casa.

Quesito

Alla luce di quanto espresso, l’istante chiede di sapere se:

• l’usufrutto a tempo determinato produce i medesimi effetti dell’usufrutto vitalizio (compressione del diritto di proprietà), rendendo quindi applicabile la decadenza parziale dalle agevolazioni fruite;
• in caso di risposta positiva, quale sia la base imponibile su cui applicare le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute nella misura ordinaria (oltre alla sanzione e agli interessi), ossia se è costituita dall’intero valore del bene oppure viene rapportata al valore del diritto di usufrutto costituito a tempo determinato.

Conclusioni: decadenza parziale in caso di diritto di usufrutto

L’agevolazione in merito all’acquisto della “prima casa” viene meno in caso di alienazione anticipata dell’abitazione o dei diritti reali acquistati sul medesimo, quindi anche nel caso in esame, ossia in presenza della costituzione del diritto di usufrutto a tempo determinato.

In conclusione: la cessione infra quinquennale a terzi di tali diritti determina la decadenza dall’agevolazione.

Ai fini fiscali, sul valore del diritto alienato va recuperata la differenza tra la tassazione agevolata e quella ordinaria, al di fuori della sanzione e degli interessi.

Chiarita, infine, la base imponibile per il recupero delle imposte dovute nella misura ordinaria. In particolare: la base imponibile, su cui calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ai fini del recupero della differenza dovuta, dovrà essere rapportata al valore dell’usufrutto a tempo determinato, calcolato ai sensi dell’articolo 48 del TUR.