Agente immobiliare e responsabilità abuso edilizio

La Cassazione sulle responsabilità dell’agente immobiliare reticente e abuso edilizio dell’immobile venduto: può scattare il risarcimento!

Torniamo sulle responsabilità dell’agente mediatore immobiliare con una recente ordinanza, la n. 11371/2023, della Corte di Cassazione. Attenzione la reticenza o false informazioni su l’immobile venduto con abusi edilizi non palesati, può costare all’operatore dalla restituzione della provvigione a seri risarcimenti del danno all’acquirente.

I tanti casi affrontati fino ad ora su tante circostanze di abuso edilizio ci hanno insegnato che una buona percentuale degli illeciti, anche malgrado i soggetti coinvolti, spesso è dovuta senz’altro alla cattiva scelta e gestione del titolo abilitativo che se richiesto ed impiegato adeguatamente, permette la lecita realizzazione di un’opera edilizia. E se da un lato la poca attenzione o la reale difficoltà nel gestire i titoli edilizi possono procurare serie e reali conseguenze economiche e penali, dal nostro canto possiamo rimediare con l’ausilio di un valido strumento di lavoro: il software per la gestione dei titoli abilitativi in edilizia che attraverso una procedura guidata ti aiuta ad individuare i titoli abilitativi in funzione dell’intervento.

A cosa va incontro un mediatore immobiliare se tace eventuali abusi edilizi dell’immobile venduto? Risponde la Corte di Cassazione

Oggi non ci soffermeremo sul caso particolare affrontato dall’ordinanza della Cassazione che vede al centro del dibattimento un immobile con abusi edilizi in via di sanatoria, venduto da un’agenzia immobiliare. Infatti, l’agente immobiliare, mediatore nella trattativa tra venditore e acquirente, nei vari gradi di giudizio viene prima incolpato poi scagionato in merito alla sua presunta reticenza sugli abusi edilizi del bene venduto, che ne hanno più o meno escluso la responsabilità verso l’acquirente che pretende la restituzione della provvigione.

Risultano, invece, interessanti i chiarimenti degli ermellini sulle responsabilità in generale del mediatore immobiliare e sulla sua eventuale reticenza relativa alla non perfetta regolarità del bene venduto.

In particolare, nell’ordinanza si legge che il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., ha l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare.

La natura professionale dell’attività del mediatore, il quale (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico – giuridica) riveste comunque un ruolo che gli permette di svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare.

L’obbligo (art. 1759, comma 1, c.c.) consente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato. Hanno peso, in particolare, ai fini dell’obbligo di informazione di cui all’art. 1759, comma 1, c.c., le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possano influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia comunque nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni.

Gli ermellini concludono che:

anche la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.

Poiché, dal momento che l’affare sia comunque concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace (indipendentemente dalla eventuale responsabilità del venditore) può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte causate dalla cattiva informazione, o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente.

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Per maggiore approfondimento, leggi anche questo articolo di BibLus-net: “Immobile venduto senza agibilità: il mediatore ha responsabilità?”