Acquisto prima casa: ecco le istruzioni

Aggiornata a gennaio 2023 la guida delle Entrate: bonus under 36, imposte per l’acquisto della casa, normative e prassi

L’acquisto di una casa ha sempre rappresentato uno dei momenti più importanti nella nostra vita, oltre ad essere anche una delle operazioni più costose.

Dopo la proroga ottenuta dalla legge di Bilancio 2023 su “Bonus prima casa under 36”, l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato, a gennaio 2023, la versione della “Guida per l’acquisto della casa: imposte e le agevolazioni fiscali“.

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• integrazioni alla stima;
• definizione delle caratteristiche di dettaglio dell’immobile;
• ecc.

Guida per l’acquisto prima casa: imposte e agevolazioni fiscali

La guida è arrivata alla sua quinta pubblicazione negli ultimi anni e vuole fornire un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge ed affrontare con serenità un momento così importante.

Il documento delle Entrate è strutturato in 7 capitoli, quali:

1. introduzione;
2. prima dell’acquisto è bene;
   • … fare una verifica sui dati catastali e ipotecari;
   • … sapere perché si stipula il contratto preliminare;
3. acquisto di una casa: le imposte;
   • le imposte dovute quando si acquista da un’impresa;
   • le imposte dovute quando si acquista da un privato;
   • la base imponibile per il calcolo delle imposte;
   • il sistema del prezzo-valore;
   • la dichiarazione sostitutiva;
4. acquisto con i benefici “prima casa”;
   • imposte agevolate;
   • base imponibile per il calcolo delle imposte;
   • requisiti per avere le agevolazioni;
   • quando si ha già una “prima casa”;
   • credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”;
   • quando si perdono le agevolazioni;
5. agevolazioni “prima casa under 36”;
   • in cosa consistono;
   • a chi spettano;
   • requisiti oggettivi;
   • mancanza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni;
6. risposte ai quesiti più frequenti;
7. per saperne di più: normativa e prassi.

La guida è rivolta agli acquirenti (persone fisiche) e si riferisce sia alla compravendita tra privati e sia alla compravendite tra imprese e privati. Il Fisco, inoltre, pone particolare attenzione al sistema del “prezzo-valore”, in base alle seguenti regole:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate;
• spetta per legge una riduzione degli oneri notarili.

Vediamo insieme le principali novità presenti all’interno della guida.

Prima dell’acquisto del bene

Le Entrate specificano che prima dell’acquisto del bene (prima casa) è opportuno ottenere più informazioni possibili sull’immobile e accettarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario.

Contratto preliminare

Il contratto preliminare chiamato anche “compromesso” risulta essere un accordo tra compratore e venditore, i quali si impegnano a stipulare successivamente un contratto definitivo.
Tale compromesso può essere redatto nelle seguenti forme:

• scrittura privata;
• scrittura privata o autenticata;
• atto pubblico.

Ricordiamo che il compromesso dovrà essere registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione e per la registrazione sono dovute le seguenti somme:

• imposta di registro di 200 euro;
• imposta di bollo da 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Mentre se il contratto è stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è di 155 euro.

Acquisto prima casa: imposte

Le imposte per l’acquisto della prima casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda se il venditore sia un “privato” o “impresa” e se l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Quando si acquista da un’impresa

Vige la seguente regola generale: la cessione è esente da IVA. Quindi l’acquirente dovrà pagare:

• imposta registro proporzionale pari al 9%;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Come abbiamo appena detto, quando compriamo un’abitazione da un’impresa vige la regola, esente da IVA; tuttavia l’acquirente dovrà procedere con il pagamento dell’IVA al 10% nei seguenti casi:

• cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva. Tale scelta dovrà essere espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare;
• cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA. Anche in questo caso la scelta dovrà essere espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare.

In queste circostanze l’acquirente dovrà pagare:

• imposta di registro pari a 200 euro;
• imposta ipotecaria di 200 euro;
• imposta catastale 200 euro.

Quando si acquista da un privato

L’acquirente che deciderà di procedere con l’acquisto “prima casa” da un privato dovrà pagare le seguenti imposte:

• registro proporzionale del 9%,
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale di 50 euro.

Tuttavia ricordiamo che le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto sia quando si acquista da un privato che da un’azienda.

Prezzo-valore

Per le cessioni di immobili ad uso abitativo (in condizioni e requisiti specifici soggettivi e oggettivi), la legge prevede un particolare meccanismo per la determinazione della base imponibile su cui calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Il sistema vuole tutelare l’acquirente in quanto limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Infine, il sistema si applica in linea generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze.

Come calcolare il valore catastale?

Il valore catastale dei fabbricati ad uso abitativo (diversi dalla prima casa) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.

Esempio di calcolo dell’imposta di registro.
Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di 900 euro, venga acquistata a 200.000 euro. Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro.
Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 10.206 euro (113.400 x 9%). Senza l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (200.000 euro) e sarebbe di 18.000 euro (200.000 x 9%).

In allegato la guida aggiornata a gennaio 2023 per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali.