Acquistare casa: la guida delle Entrate

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La guida aggiornata del Fisco su imposte ed agevolazioni: prima casa, credito d’imposta, prezzo valore, imposta di registro, contratto preliminare e altro

In Italia l’acquisto della casa rappresenta una delle principali forme di investimento, ma acquistare casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e di chi vende; d’altro canto, però, la normativa fiscale prevede numerose ed importanti agevolazioni finalizzate a tale acquisto.

Al riguardo l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la versione aggiornata a novembre 2021 della guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni”, in modo da recepire le novità introdotte dal decreto Sostegni bis.

La guida

L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato la guida dedicata alle imposte ed alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa, al fine di fornire un quadro completo delle principali regole da seguire quando si fa una compravendita. In particolare, illustra quali sono i benefici da poter sfruttare come: imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, ecc. e le tasse da pagare, in modo da affrontare con serenità e consapevolezza l’acquisto.

Si tratta di un vero e proprio vademecum che orienta gli acquirenti di immobili negli adempimenti fiscali e nelle agevolazioni previste.

Le novità

L’aggiornamento della guida si è reso necessario a seguito delle novità introdotte dal decreto Sostegni bis (decreto legge n. 73/2021).

Ricordiamo, in particolare, le agevolazioni in favore dei giovani fino a 36 anni acquirenti di “prima casa” e con ISEE non superiore a 40.000 euro, che stipulano un contratto di compravendita stipulati nel periodo 26 maggio 2021 ed il 30 giugno 2022. Le agevolazioni sono:

  • l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
  • il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA (in caso di acquisto soggetto a tale imposta);
  • l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

A chi si rivolge

La guida è rivolta agli acquirenti persone fisiche, che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali; si riferisce, inoltre, alle compravendite tra privati ed a quelle tra imprese e privati.

Indicazioni prima di procedere all’acquisto

Prima dell’acquisto è opportuno ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. In particolare, occorre:

  • fare una verifica sui dati catastali e ipotecari dell’immobile che si intende acquistare;
  • sapere in cosa consiste la registrazione del contratto preliminare e quali imposte sono dovute;
  • sapere cosa prevede il contratto soggetto a Iva.

Le imposte

Il Fisco inizia con il descrivere il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale.

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e se l’acquisto vien effettuato in presenza o meno dei benefici prima casa.

Ecco cosa succede in caso di tassazione ordinaria quando si acquista da un’impresa: la regola generale è che la cessione è esente da Iva.

In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione. In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore“. In base a questa regola si ha che:

  • la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
  • viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate;
  • spetta per legge una riduzione degli onorari notarili pari al 30%.

Benefici prima casa

La guida passa, poi, ad analizzare il trattamento tributario applicabile in caso di acquisto con i benefici prima casa:

  • le imposte agevolate;
  • la base imponibile per il calcolo delle imposte;
  • i requisiti per avere le agevolazioni;
  • quando si ha già una “prima casa”;
  • il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”;
  • quando si perdono le agevolazioni.

Agevolazioni prima casa under 36

Per favorire l’acquisto dell’abitazione ai giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della prima casa.

Nella guida il Fisco spiega:

  • in cosa consistono;
  • a chi spettano;
  • i requisiti oggettivi;
  • mancanza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni.

FAQ e normativa di riferimento

Il documento si chiude con una serie di domande più frequenti e relative risposte (FAQ) e con l’elenco della normativa di riferimento.

 

Clicca qui per scaricare la guida

 

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