L’accertamento di compatibilità paesaggistica dopo il Salva casa

L’accertamento di compatibilità paesaggistica è un procedimento normato dal codice dei beni culturali e del paesaggio finalizzato alla regolarizzazione di opere eseguite in assenza o in difformità di autorizzazione paesaggistica in zone soggette a questo tipo di vincolo. Nel complesso ambito di tutela paesaggistica, si inserisce così la possibilità di sanare tali opere realizzate, ma solo in alcuni casi specifici previsti dal D.Lgs. 42/2004.

L’accertamento di compatibilità paesaggistica ha subito significative modifiche con l’entrata in vigore del “Salva Casa”.

Alla domanda di accertamento fatta all’autorità competente, il richiedente deve allegare una serie di documenti affinché la pratica sia accettata, tra cui la relazione paesaggistica. Per ottenerla in maniera facile e veloce, puoi utilizzare il software relazione paesaggistica che ti consente di avere la documentazione che ti occorre in linea con le normative vigenti, senza commettere errori fatali anche per il successivo accertamento di compatibilità paesaggistica.

Ecco tutto sull’accertamento di compatibilità paesaggistica e le principali novità.

Compatibilità paesaggistica

La compatibilità paesaggistica è regolamentata dal D.Lgs. 42/2004, Codice dei beni culturali e del paesaggio.

L’art. 146 stabilisce che chi detiene, possiede o è proprietario di aree o immobili di rilevanza paesaggistica soggetti a tutela legale, non può alterarli o apportare modifiche che mettano a rischio i valori paesaggistici da preservare. Quando si intendono effettuare interventi in queste zone soggette a protezione paesaggistica, è obbligatorio presentare i progetti alle autorità competenti, ed aste.

La procedura di accertamento è finalizzata a garantire la protezione e la conservazione dei valori paesaggistici, rendendo indispensabile un dialogo attivo tra i soggetti che intendono effettuare interventi e le autorità locali, con l’obiettivo di conciliare lo sviluppo con la tutela del patrimonio paesaggistico.

A chi è rivolto l’accertamento di compatibilità?

Secondo il codice dei beni culturali e del paesaggio, l’accertamento di compatibilità paesaggistica è rivolto ai proprietari, ai possessori o i detentori a qualsiasi titolo di immobili ed aree di interesse paesaggistico, tutelati dalla legge, i quali per poter eseguire interventi su tali beni, devono richiedere l’autorizzazione paesaggistica all’amministrazione competente.

Accertamento compatibilità paesaggistica: i casi consentiti

Secondo l’art. 167 comma 4 del D.Lgs. 42/2004 e l’art. 181 comma 1-ter, l’accertamento della compatibilità paesaggistica è consentito per i seguenti interventi:

• per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
• per l’impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica;
• per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del D.P.R. 380/2001.

Il Ministero per i beni e le attività culturali con la circolare n. 33 del 26 giugno 2009 ha spiegato ancora meglio cosa si intende per “lavori”, “superfici utili” e “volumi”, termini utilizzati nell’art. 167. Si delinea la necessità di dare una definizione univoca per i suddetti termini così da utilizzarla a livello nazionale. Le definizioni sono le seguenti:

• lavori: interventi su fabbricati legittimamente esistenti, ovvero gli interventi strettamente connessi all’utilizzo di altri immobili ed aree che non comportino modificazioni delle caratteristiche peculiari del paesaggio, purché gli interventi stessi siano conformi ai piani paesaggistici vigenti e adottati;
• superfici utili: qualsiasi superficie utile, qualunque sia la sua destinazione. Sono ammesse le logge ed i balconi, nonché i portici, collegati al fabbricato, aperti su 3 lati contenuti entro il 25% dell’area di sedime del fabbricato stesso;
• volumi: qualsiasi manufatto costituito da parti chiuse emergente dal terreno o dalla sagoma di un fabbricato preesistente indipendentemente dalla destinazione d’uso del manufatto, ad esclusione dei volumi tecnici (ricordiamo che in ambito di una autorizzazione paesaggistica, i volumi tecnici non sono considerati irrilevanti).

Compatibilità paesaggistica: procedura e tempi dell’accertamento

Il proprietario (possessore o detentore a qualsiasi titolo) dell’immobile o dell’area interessata deve presentare specifica domanda di accertamento di compatibilità paesaggistica all’autorità preposta alla gestione del vincolo ai fini dell’accertamento della compatibilità paesaggistica degli interventi medesimi.

L’autorità competente ha 180 giorni di tempo per pronunciarsi in merito, previo parere vincolante della Soprintendenza (da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni).

Gli esiti possono essere di 2 tipi:

• qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, il trasgressore è tenuto al pagamento di una somma equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. L’importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima;
• in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria (rimessione in pristino a proprie spese).

All’autorità giudiziaria competente deve essere anche inviata l’attestazione dell’avvenuta rimessione in pristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 181, comma 1-quinquies del D.Lgs. 42/2004.

Domanda ammissibile, inammissibile ed improcedibile: ecco quando

Gli interventi ammessi devono essere conformi agli strumenti di pianificazione paesaggistica vigenti, inclusa la specifica disciplina eventualmente contenuta nelle dichiarazioni di notevole interesse pubblico di cui all’art. 140, comma 2, del D.Lgs. 42/2004.

Se l’accertamento di compatibilità paesaggistica viene richiesto in casi diversi da quelli indicati all’art. 167 comma 4 lettere a), b) e c), la domanda è inammissibile con conseguente provvedimento comunicato al richiedente e allo stesso tempo alla competente Autorità Giudiziaria.

Se la documentazione è incompleta, vengono chieste delle integrazioni entro 90 giorni. Qualora il richiedente non provveda ad inviare le integrazioni e quindi a completare la documentazione nei termini, la domanda è improcedibile ed archiviata, con provvedimento che viene comunicato al richiedente e alla competente Autorità Giudiziaria.

Le domande ammissibili e complete di tutta la documentazione richiesta, conformi paesaggisticamente, vengono inoltrate alla Soprintendenza competente per territorio, insieme ad una relazione istruttoria e ad una proposta di provvedimento.

Accertamento compatibilità paesaggistica schema riassuntivo

Come cambia l’accertamento di compatibilità paesaggistica con il Salva Casa?

Prima dell’applicazione della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, decreto salva casa, l’accertamento di compatibilità paesaggistica era disciplinato rigidamente dall’articolo 167 del D.lgs. 42/2004.

Con il Decreto Salva Casa, è stata introdotta una sanatoria semplificata per gli abusi edilizi, che consente una maggiore flessibilità nell’accertamento della compatibilità paesaggistica.

In particolare, l’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal decreto, stabilisce una procedura specifica per l’accertamento di compatibilità paesaggistica nei casi di difformità parziali o variazioni essenziali, qualora le opere risultino effettuate in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica.

Nello specifico:

• il dirigente o il responsabile dell’ufficio può richiedere all’autorità (preposta alla gestione del vincolo) apposito parere vincolante, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati;
• entro 180 giorni, l’autorità competente deve pronunciarsi sulla domanda, previo parere vincolante della soprintendenza (entro 90 giorni);
• se i pareri non sono resi entro i termini, si intende formato il silenzio- assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

La stessa procedura è applicabile anche a interventi che risultino incompatibili con vincoli paesaggistici imposti successivamente alla realizzazione delle opere non conformi.

Qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria.

La possibilità di sanatoria, senza necessità di doppia conformità, si applica alle opere realizzate prima dell’11 maggio 2006 (termine dal quale è stato introdotto il divieto di autorizzazione paesaggistica postuma), per le quali il titolo abilitativo è stato rilasciato dagli enti locali senza un accertamento preventivo di compatibilità paesaggistica.

Infine, va sottolineato che l’accertamento di compatibilità paesaggistica previsto dai commi 4 e 5-bis dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 è un istituto autonomo rispetto a quello regolato dai commi 4 e 5 dell’art. 167 del D.Lgs. 42/2004.

Le regioni sono tenute ad allineare la propria normativa alle nuove disposizioni nazionali, a meno che non intendano introdurre ulteriori semplificazioni. Ad esempio, nel caso del recepimento delle norme per l’accertamento paesaggistico, la Regione Lazio ha fornito specifiche indicazioni operative al fine di consentire un’uniforme applicazione delle nuove disposizioni sull’intero territorio regionale.

Leggi l’approfondimento su Salva Casa e Accertamento Paesaggistico nella Regione Lazio.

Accertamento compatibilità paesaggistica: decreto Salva Casa

Salva Casa e compatibilità paesaggistica: i chiarimenti dal MiC

La circolare 4 aprile 2025, n. 19 del Ministero della Cultura fornisce chiarimenti sull’applicazione dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 introdotto dal Decreto Salva Casa, con particolare attenzione all’accertamento di conformità in caso di parziali difformità e variazioni essenziali e con riferimento a quanto previsto dal D.Lgs. 42/2004.

L’obiettivo principale della circolare è chiarire come queste nuove disposizioni si integrano con l’articolo 167, comma 4, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, in materia di ordine di remissione in pristino o diversamente di un’indennità pecuniaria.

La circolare mira a fornire indicazioni operative uniformi per le Soprintendenze e gli altri uffici competenti, al fine di garantire una corretta applicazione della normativa in materia di tutela del paesaggio e semplificazione edilizia.

Inquadramento normativo

La Circolare riporta i principali riferimenti normativi in materia di regolarizzazione edilizia e paesaggistica citando:

• Art. 36-bis, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia (TUE);
• Art. 36-bis, comma 4, del TUE;
• Art. 167, comma 4, del Codice dei beni culturali e del paesaggio;
• Art. 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio;
• Art. 183, comma 6, del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Salva Casa e accertamento di compatibilità paesaggistica

Particolare attenzione è volta al comma 4 dell’art. 36-bis secondo cui:

4. Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.

La nuova versione del comma 4 dell’articolo 36-bis del testo unico edilizia introduce una disciplina che, nella sua formulazione letterale, risulta non perfettamente allineata con quanto previsto dall’art. 167, comma 4, lettera a), del Codice dei beni culturali e del paesaggio:

L’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:
a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli  legittimamente realizzati.

Sanatoria per abuso in zone vincolate anche con aumento di volume e superficie

Dal confronto tra i 2 riferimenti normativi emerge una differenza sostanziale che rende necessario un chiarimento per garantire un’applicazione uniforme da parte degli enti preposti:

• l’articolo 36-bis del TUE prevede la possibilità di ottenere ex post, quindi in sanatoria, un parere vincolante sull’accertamento di compatibilità paesaggistica, anche nei casi in cui gli interventi abbiano comportato la creazione di nuove superfici utili o volumi, oppure l’ampliamento di quelli esistenti, ma solo se si tratta degli interventi contemplati dal comma 1 dello stesso articolo;
• l’articolo 167, comma 4, del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Codice BCP), invece, esclude espressamente la possibilità di accertamento postumo della compatibilità paesaggistica per interventi che abbiano generato superfici o volumi nuovi o aumentato quelli già legittimati.

Questa discrepanza tra le due normative pone quindi un problema interpretativo circa la legittimità e l’effettiva applicabilità delle disposizioni introdotte con la riforma dell’art. 36-bis TUE, che sembrerebbero estendere i margini della sanatoria paesaggistica oltre quanto consentito dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Il MiC chiarisce che tale antinomia è soltanto apparente e può essere risolta applicando il criterio cronologico della successione delle leggi nel tempo.
In questo senso, il disposto dell’art. 183, comma 6, del Codice BCP ha carattere programmatico e, in quanto tale, non prevale sui principi superiori ordinamentali che regolano la successione delle leggi nel tempo.

Art. 183, comma 6, del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio

6. Le leggi della Repubblica non possono introdurre deroghe ai principi del presente decreto legislativo se non mediante espressa modificazione delle sue disposizioni.

Inoltre, l’art. 36-bis del TUE non introduce una deroga ai principi del Codice dei Beni Culturali, poiché il parere delle Soprintendenze Archeologia, Belle Arti e Paesaggio (SABAP) continua ad avere natura vincolante ai fini dell’accertamento della compatibilità paesaggistica degli interventi edilizi. Pertanto, non si configura alcun conflitto con l’art. 183, comma 6, del Codice BCP.

Alla luce di queste considerazioni, si può concludere che l’art. 36-bis del TUE è pienamente applicabile, anche se non richiama espressamente in modo derogatorio l’art. 167, comma 4, del Codice.
Infatti, sebbene quest’ultimo vieti il rilascio in sanatoria dell’autorizzazione paesaggistica, nulla impedisce al legislatore di prevedere, con legge ordinaria e in via generale, specifiche e limitate ipotesi in cui sia possibile procedere ex post all’accertamento della compatibilità paesaggistica.

In base a quanto previsto dall’art. 36-bis (comma 1), quindi, è possibile rilasciare un parere vincolante anche nei seguenti casi:

• interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, come previsto dall’art. 34 del TUE;
• interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA, come previsto dall’art. 37 del TUE.

Resta fermo che al di fuori di queste ipotesi, continua ad applicarsi integralmente l’art. 167 del Codice BCP.

In ogni caso, qualora l’autorità competente in materia paesaggistica esprima una valutazione negativa, restano validi i principi sanzionatori e gli obblighi di rimessa in pristino previsti dal Codice.

Infine, il comma 4 dell’art. 36-bis stabilisce che le sue disposizioni si applicano anche quando gli interventi indicati al comma 1 siano risultati incompatibili con un vincolo paesaggistico introdotto dopo la loro realizzazione. Pertanto, anche se le opere sono state eseguite prima dell’imposizione del vincolo, è necessario presentare domanda per l’accertamento della compatibilità paesaggistica, ai sensi dell’art. 36-bis del TUE.

Accertamento di compatibilità paesaggistica e silenzio-assenso

Il MiC infine raccomanda di svolgere con la massima accuratezza le valutazioni relative alla compatibilità paesaggistica degli interventi, esprimendo il parere vincolante di competenza entro il termine perentorio di 90 giorni.

Decorso tale termine, si intende formato il silenzio-assenso, con la conseguente possibilità, per il dirigente o il responsabile dell’ufficio procedente, di provvedere autonomamente.

Considerato che, una volta maturato il silenzio-assenso, l’Amministrazione perde la possibilità di esprimersi sulla compatibilità paesaggistica dell’intervento già realizzato, il MiC richiama l’attenzione degli Istituti competenti affinché adottino tutte le misure organizzative necessarie per limitare tale eventualità a casi marginali ed eccezionali.

Download Gratuito Circolare MiC 19/2025 - Accertamento di compatibilità paesaggistica e Salva Casa

A cosa serve l’accertamento di compatibilità?

Alla domanda di accertamento fatta all’autorità competente, il proprietario dell’immobile o dell’area interessata deve allegare una serie di documenti affinché la pratica sia accettata, tra le quali la relazione paesaggistica, parte integrante del processo. È infatti consigliabile e spesso obbligatorio presentare una relazione paesaggistica quando si richiede un’accertamento di compatibilità paesaggistica.

Ti ricordo che la relazione paesaggistica è un documento obbligatorio secondo il D.P.C.M. del 12 dicembre 2005 (attuativo dell’art. 146 del D.Lgs. 42/2004) che contiene un approfondimento sugli aspetti paesaggistici, con particolare attenzione ad eventuali vincoli presenti e all’impatto che le future costruzioni possono avere sul contesto tutelato. Grazie al software relazione paesaggistica puoi ottenere la documentazione che ti occorre in linea con le normative vigenti, senza commettere errori fatali anche per il successivo accertamento di compatibilità paesaggistica.

Oltre alla relazione paesaggistica, per l’accertamento di compatibilità, occorrono altri documenti tra i quali: cartografie, documentazione fotografica, documentazione di progetto, elaborati grafici, copia dei documenti di identità dei soggetti coinvolti nella pratica, quietanze di pagamenti (imposta di bollo, diritti di segreteria, ecc.),  asseverazione sottoscritta dal tecnico incaricato circa la conformità urbanistica delle opere realizzate, ecc.

Per una corretta gestione dei documenti, ti suggerisco di utilizzare il software per la gestione documentale online che ti consente di archiviare tutti i documenti in un’unica posizione centralizzata per organizzarli, consultarli e condividerli in modo semplice e veloce.

Esempio di relazione di compatibilità paesaggistica

Facciamo ora un esempio di relazione di compatibilità paesaggistica, per comprendere ancor meglio quale possa essere lo schema da rispettare per evitare errori. Ogni relazione deve essere adattata alle condizioni e alle situazioni proprie del caso. In maniera esemplificativa elenchiamo quelli che possono essere gli elementi che compongono la relazione.

La relazione si apre con la dichiarazione da parte dello scrivente di avere titolo per la presentazione della stessa: di essere proprietario esclusivo o comproprietario con altri soggetti (se del caso, da specificare) o di avere titolo (in qualità di persona fisica-società-impresa-ente) dell’area di interesse.

Segue una descrizione dell’opera o dell’intervento in oggetto, specificando a cosa è correlata l’opera, il carattere dell’intervento, la destinazione d’uso, il contesto paesaggistico, la morfologia del sito, ubicazione, ecc..

Lo scrivente chiede all’ente competente l’accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del D.Lgs. 42/2004 per l’esecuzione di alcune opere. In questa sezione deve essere specificato in quale dei 3 casi consentiti ricadono le opere. Bisogna poi specificare se l’immobile oggetto dalla richiesta di compatibilità paesaggistica ricade in ambito assoggettato a tutela paesaggistica: nello specifico, essere ubicato in area di notevole interesse pubblico (art. 136 D.Lgs. 42/2004) o in aree tutelate per legge (art. 142 D.Lgs. 42/2004).

La relazione di compatibilità paesaggistica include anche una perizia di stima (se del caso).

Accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria

È importante sottolineare che l’accertamento di compatibilità paesaggistica non deve essere confuso con una sorta di “sanatoria paesaggistica” (che non è ammessa), poiché non costituisce un titolo autorizzativo per opere abusive.

Al contrario, l’accertamento consente il rilascio di un’autorizzazione paesaggistica postuma, garantendo così il rispetto delle leggi e delle regolamentazioni paesaggistiche.

Compatibilità paesaggistica postuma

Secondo l’art. 146 comma 4 l’autorizzazione paesaggistica è atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o altri titoli.

Esclusi i casi indicati negli artt. 167 e 181 del D.Lgs. 42/2004, l’autorizzazione non può essere rilasciata in sanatoria successivamente alla realizzazione (postuma), anche parziale, degli interventi. L’autorizzazione è efficace per un periodo di 5 anni, trascorsi i quali, l’esecuzione dei lavori progettati deve essere sottoposta ad una nuova autorizzazione. I lavori iniziati nel corso del quinquennio di efficacia dell’autorizzazione possono essere conclusi entro e non oltre l’anno successivo la scadenza del quinquennio medesimo. Il termine di efficacia dell’autorizzazione decorre dal giorno in cui acquista efficacia il titolo edilizio eventualmente necessario per la realizzazione dell’intervento, a meno che il ritardo in ordine al rilascio e alla conseguente efficacia di quest’ultimo non sia dipeso da circostanze imputabili all’interessato.

Sentenze di riferimento

Di seguito si riportano alcuni casi giuridici che approfondiscono degli aspetti fondamentali correlati alla compatibilità paesaggistica.

Interventi in totale difformità: il Salva Casa consente la compatibilità paesaggistica?

Sentenza 166/2026 – Tar Catania

Ai sensi dell’art. 36-bis D.P.R. 380/2001, introdotto dal Salva Casa, l’accertamento di compatibilità paesaggistica può essere richiesto anche per interventi realizzati in assenza o in parziale difformità dal titolo edilizio che comportino aumento di superfici o volumi, purché sanabili e valutati caso per caso dall’autorità paesaggistica

Leggi l’approfondimento

Una pedana funzionale all’imbarco crea superficie utile e impedisce la sanatoria paesaggistica?

La sentenza 2269/2025 del Consiglio di Stato definisce che una superficie meramente accessoria che non configura uno spazio stabilmente chiuso – come una pedana destinata unicamente alle operazioni di salita e discesa dalle imbarcazioni – non rientra nel concetto di superficie utile e quindi nella preclusione ai sensi dell’art. 167, comma 4, d.lgs. 42/2004, risultando pertanto sanabile anche in contesto vincolato.

La questione trae origine dalla regolarizzazione paesaggistica di una pedana in legno su pali, collocata su uno specchio acqueo lagunare, funzionale alle operazioni di ormeggio e sbarco dei passeggeri di un servizio di trasporto pubblico locale. A seguito di una riduzione della propria concessione demaniale, l’operatore aveva realizzato una nuova struttura più contenuta rispetto a quelle preesistenti e aveva chiesto il rilascio dell’accertamento di compatibilità paesaggistica.

Nonostante una prima indicazione negativa, la procedura si concludeva con il rilascio favorevole dell’autorizzazione, grazie anche al positivo parere della Soprintendenza, cui seguiva la presentazione di una SCIA edilizia in sanatoria.

Tuttavia, un soggetto confinante, titolare di una concessione adiacente, proponeva ricorso al TAR Veneto, contestando la legittimità degli atti, in particolare deducendo che l’opera avesse comportato la creazione di una nuova superficie utile e, pertanto, fosse insuscettibile di sanatoria ai sensi dell’art. 167, comma 4, del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.lgs. 42/2004).

In opposizione, il soggetto destinatario della sanatoria ribadiva che la pedana aveva natura puramente strumentale al servizio di trasporto pubblico, e che le sue ridotte dimensioni e il carattere funzionale la rendevano del tutto diversa da un’opera che generasse un’autonoma superficie fruibile.

Il TAR Veneto, con la sentenza n. 1486/2024, accoglieva il ricorso, annullando sia il provvedimento di compatibilità paesaggistica sia la SCIA.

Di fronte a questa decisione, la società destinataria della sanatoria ha presentato appello al Consiglio di Stato, fondato su due principali censure:

• l’assenza di legittimazione ad agire in capo al ricorrente, ritenuto privo di un interesse concreto e attuale;
• la erronea qualificazione della passerella come superficie utile, quando invece essa costituiva una pertinenza funzionale.

In riferimento alla legittimazione del ricorrente iniziale, il Consiglio di Stato ha riconosciuto il suo diritto di impugnare la sanatoria, ritenendolo titolare di un interesse concreto e attuale. Essendo destinatario di una concessione demaniale su uno specchio d’acqua confinante con quello in cui è stata realizzata la pedana contestata, il ricorrente subiva un danno diretto: la struttura ostacolava le operazioni di ormeggio e manovra dei suoi natanti, limitando l’uso del proprio spazio. La sua vicinanza geografica e il pregiudizio economico conseguente hanno quindi legittimato la sua “vicinitas qualificata”, ossia il diritto di contestare l’intervento abusivo.

Una pedana in legno per l’imbarco e sbarco è superficie utile?

In merito alla natura della passerella, invece, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso.

Il Consiglio di Stato ha esaminato in dettaglio la natura della pedana in legno oggetto della controversia, ritenendo che questa non costituisca una superficie utile ai fini della normativa paesaggistica. La superficie utile, infatti, è definita dalla giurisprudenza come uno spazio calpestabile e autonomamente fruibile, destinato a diversi usi, come abitativo, commerciale o residenziale. Tuttavia, la pedana contestata non rientra in questa definizione, poiché si tratta di una struttura aperta e non chiusa, realizzata esclusivamente per consentire le operazioni di salita e discesa dai natanti, funzionale al servizio pubblico di trasporto senza possibilità di essere utilizzata per altri scopi. Il Consiglio di Stato ha infatti osservato che “le ridotte dimensioni della pedana e l’evidente strumentalità e pertinenzialità che la connotano escludono la possibilità di destinare la suddetta palafitta a funzioni diverse da quella per la quale è stata realizzata”​.

Pertanto, la struttura non configurava nuova superficie utile e non rientrava nella preclusione stabilita dall’art. 167, comma 4. A conferma di quanto sopra, milita poi l’ulteriore considerazione, che, come fondatamente sostenuto dalla parte appellante, la nozione di utilità, ossia la natura strumentale del bene della cui sanatoria si tratta, va contestualizzata, riferendola all’ambito territoriale nel quale si trova.

Alla luce delle motivazioni esposte, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, riformando la sentenza del TAR Veneto e rigettando il ricorso introduttivo.

Come cambia l’accertamento di compatibilità paesaggistica per le superfici utili con il Salva Casa?

Il Consiglio di Stato ha inoltre sottolineato l’intervento normativo recato dal decreto Salva Casa, che ha modificato il regime della sanabilità paesaggistica.

Con il nuovo art. 36-bis del d.P.R. 380/2001 (comma 4), introdotto dall’articolo 1, comma 1, lettera h) del D.L. 69/2024, infatti, è venuto meno il divieto assoluto di accertamento postumo della compatibilità paesaggistica.

Ora, anche nel caso di creazione abusiva di superfici utili, l’autorità competente alla tutela del vincolo è obbligata a esprimere un parere vincolante. Pertanto, se la parte appellante ripresentasse oggi la richiesta oggetto del contenzioso, avrebbe comunque diritto a una valutazione specifica e concreta sulla possibilità di sanare l’intervento.

Sebbene il nuovo quadro normativo non si applichi direttamente al caso concreto (in ragione della successione temporale degli atti), esso costituisce un ulteriore indice interpretativo favorevole alla regolarizzazione della struttura.

Nelle pratiche edilizie è importante tenere tutta la documentazione ben organizzata, così da evitare problemi in caso di controversie. Per avere sempre accesso rapido ai documenti, è utile archiviarli in fascicoli digitali utilizzando un software di gestione documentale online. Inoltre, per completare in maniera facile e veloce tutti i modelli delle varie pratiche, puoi utilizzare l’apposito software per i titoli abilitativi che ti guida nella scelta del titolo a seconda dell’intervento e ti fornisce i moduli edilizi.

Download Gratuito Sentenza Consiglio di Stato 2269/2025 - Superficie utile e sanatoria paesaggistica

Compatibilità paesaggistica postuma: quali i presupposti?

Nella sentenza n. 9071/2024 del TAR Lazio, si chiariscono i presupposti compatibilità paesaggistica postuma.

Il proprietario aveva richiesto un permesso di costruire in sanatoria per un manufatto, sostenendo che fosse parte di interventi di risanamento conservativo già approvati in una precedente sentenza. Tuttavia, il TAR ha stabilito che l’opera in questione rappresenta una nuova volumetria, non conforme ai criteri di compatibilità paesaggistica previsti dall’art. 167 del D.Lgs. 42/2004. Essendo un nuovo ampliamento e non un semplice risanamento conservativo, l’opera non può beneficiare di una sanatoria postuma, motivo per cui il ricorso è stato respinto.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/accertamento-di-compatibilita-paesaggistica/