Titoli edilizi

Abuso edilizio: cos’è, cosa rientra e come sanarlo

L’abuso edilizio, da illecito amministrativo a reato penale! Scopri quando si verifica, quali sono le sanzioni e come sanarlo

Nel contesto dell’edilizia, la realizzazione di interventi edilizi, al di là delle operazioni consentite nell’ambito dell’edilizia libera, richiede un titolo abilitativo indispensabile per ottenere l’autorizzazione burocratica necessaria all’avvio dei lavori. Si tratta di procedure amministrative, imposte per legge, mirate a garantire, tra gli obiettivi principali, la salvaguardia dell’assetto territoriale, la sicurezza durante l’esecuzione dei lavori e il rispetto delle norme tecniche stabilite.

Nel momento in cui le condizioni burocratiche indispensabili non vengono rispettate, si può incorrere in una serie di illeciti che ricadono nel reato di abuso edilizio, un’infrazione sanzionabile amministrativamente e penalmente.

Per assicurarti di rispettare le condizioni e procedure previste, utilizza il software per i titoli abilitativi in edilizia che ti permette di individuare i titoli abilitativi in funzione dell’intervento e di compilare in maniera adeguata tutta la documentazione richiesta evitandoti di incorrere nel reato.

Analizziamo nel dettaglio la definizione di abuso edilizio, le sanzioni e relative procedure.

Abusi edilizi: definizione e tipologie

L’abuso edilizio costituisce un illecito amministrativo fino a reato penale, che si verifica quando un intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio viene eseguito senza le necessarie autorizzazioni amministrative o in difformità rispetto al progetto depositato al Comune.

Il termine “abuso edilizio” copre una serie di illeciti legati a lavori che presentano mancanze o deviazioni rispetto alle concessioni del Comune o del Catasto. Le tipologie di abuso edilizio possono essere riassunte come segue:

  • interventi senza titolo abilitativo necessario: opere eseguite prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo la sua revoca;
  • interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: casi in cui le caratteristiche dell’edificio sono completamente diverse da quanto autorizzato;
  • interventi in parziale difformità dal titolo: abusi edilizi di lieve entità, parzialmente conformi al titolo abilitativo e spesso riferiti a specifiche caratteristiche delle unità immobiliari;
  • interventi con variazioni essenziali: interventi realizzati senza rispettare i criteri di legge.

In riferimento all’ultima tipologia, l’art. 32 del D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia identifica l’essenzialità quando si verifica almeno una delle seguenti condizioni:

  • cambiamento della destinazione d’uso che comporti variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 1444 del 2 aprile 1968;
  • aumento consistente di cubatura o superficie di solaio rispetto al progetto approvato;
  • modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi o localizzazione dell’edificio;
  • alterazione delle caratteristiche dell’intervento edilizio consentito:
  • violazione delle norme antisismiche vigenti, a meno che non riguardi procedimenti procedurali.

Reato abuso edilizio: chi sono i responsabili?

I soggetti responsabili di un abuso edilizio sono definiti dall’art. 29 del D.P.R. 380/01 testo unico edilizia e includono:

  • il titolare del permesso di costruire;
  • il committente;
  • il costruttore;
  • il direttore dei lavori.

Nel dettaglio, per quanto concerne la responsabilità del direttore dei lavori, questa viene revocata nel caso in cui egli abbia segnalato le violazioni agli altri soggetti coinvolti e abbia comunicato tempestivamente l’infrazione all’ufficio competente, rinunciando al proprio incarico.

È importante specificare che nella definizione di “responsabile dell’abuso” rientra non solo chi ha realizzato materialmente la violazione contestata ma anche chi ha la disponibilità dell’immobile e che, pertanto, “quale detentore e utilizzatore, deve provvedere alla demolizione restaurando così l’ordine violato” (Consiglio di Stato n. 2122/2020)

Cosa si rischia per l’abuso edilizio: sanzioni e provvedimenti

In caso di accertamento di un abuso edilizio, l’autore si espone a diverse sanzioni.

Le sanzioni penali sono previste dall’art 44 del D.P.R. 380/01 testo unico edilizia e possono comprendere arresto e/o multe per abuso edilizio a seconda della gravità.

Per gli abusi edilizi, la normativa sancisce infatti quanto segue:

 

Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:
  1. l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
  2. l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 5.1645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
  3. l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Per quanto riguarda l’applicazione delle sanzioni amministrative, come previsto dal D.P.R. 380/01, anch’essa varia a seconda della natura dell’abuso edilizio e comprende le seguenti opzioni:

  • demolizione della costruzione irregolare e ripristino dello stato dei luoghi;
  • acquisizione al patrimonio comunale o sanzione pecuniaria adeguata: in situazioni in cui la demolizione non è attuabile, l’immobile abusivo potrebbe essere acquisito dal patrimonio comunale; in alternativa, si potrebbe imporre al responsabile di pagare una sanzione amministrativa pecuniaria, proporzionata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore venale del bene;
  • sanzione pecuniaria per mancata segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia) o difformità dalla stessa: la sanzione può essere pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile derivato dagli interventi, con un importo minimo di € 516. Nella compilazione della SCIA, ti suggerisco di utilizzare il software per i titoli abilitativi, con cui puoi compilare il modello SCIA standardizzato con procedura guidata, evitando di incorrere in abuso edilizio e nelle conseguenti sanzioni.

Modello SCIA: software Praticus-TA

Come sanare un abuso edilizio

Per regolarizzare un abuso edilizio, esistono due principali opzioni: il condono edilizio e la sanatoria edilizia.

Il condono edilizio è una legge speciale che consente ai cittadini di regolarizzare abusi su opere ed edifici completati entro una data specifica e con caratteristiche definite.

Per richiedere un condono, è necessario seguire un iter burocratico, presentando documenti e autorizzazioni nei tempi previsti.

La sanatoria edilizia, d’altra parte, è una procedura che consente il risanamento degli abusi mediante il pagamento di una sanzione.
La procedura per richiedere la sanatoria edilizia implica la presentazione di un’apposita istanza all’ufficio comunale entro 90 giorni dalla scoperta dell’abuso. L’istanza, redatta da un tecnico competente, viene valutata dall’ufficio comunale entro 60 giorni. Per gestire la pratica può essere molto utile un software per lo studio tecnico con sui gestire documentazioni e risorse utili per il tuo lavoro.

Gli abusi edilizi non sanabili sono quelli che non rispettano la doppia conformità (art. 36 del TUE) alle normative vigenti al momento dell’inizio dei lavori e al momento della richiesta di sanatoria. In questi casi, l’unica soluzione è la demolizione della costruzione abusiva.

Abuso edilizio dopo 10, 20, 30, 40, 50, 60 anni

Per l’abuso edilizio la prescrizione del reato penale può avvenire:

  • in 4 anni, se non ci sono stati atti interruttivi (prescrizione breve);
  • in 5 anni, se ci sono stati atti interruttivi (prescrizione ordinaria).

Per quanto riguarda la sanzione amministrativa di demolizione e ripristino, essa non subisce prescrizione neanche a distanza di anni.  Infatti, il Consiglio di Stato stabilisce che l’illecito edilizio abbia un carattere permanente e protrae e conserva nel tempo la sua natura di abuso edilizio anche dopo 10 o 20 0 30 anni, fino a 60 anni.

Pertanto, la pubblica amministrazione può intervenire quando lo ritiene opportuno, anche dopo 10, 20 o 30 anni.

In riferimento, leggi un esempio di abuso edilizio e di demolizione delle opere abusive a distanza di 40 anni.

Abusi edilizi ante 1967 e ante 1977

In materia di regolarità edilizia, delle normative che hanno introdotto dei cambi importanti sono: la Legge 765/67, la Legge 10/77 e la Legge 47/85.

La Legge 6 agosto 1967, n. 765, conosciuta come Legge Ponte ha introdotto modifiche e integrazioni alla Legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150.

Tra le principali modifiche apportate, la Legge Ponte ha esteso l’obbligo di adottare piani regolatori territoriali, piani regolatori comunali e norme sull’attività edilizia a tutto il territorio nazionale. Inoltre, ha previsto la sospensione o la demolizione di opere realizzate senza licenza di costruzione o in violazione di essa, non conformi alle prescrizioni del piano regolatore o del regolamento edilizio.

Nello specifico all’art. 10 di detta legge è espresso quanto segue:

Chiunque intenda nell’ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco […]

Tuttavia, già con la prima legge urbanistica del 1942, era previsto l’obbligo di ottenere una licenza edilizia per determinate aree (aree già urbanizzate). La Legge n. 765/1967 ha semplicemente esteso tale obbligo a livello nazionale.

Da ciò risulta che non si incorre in abuso edilizio nel caso di un immobile costruito prima del 1967 e in zone in cui la legge urbanistica del 1942 non prevedesse una licenza di costruzione. Tuttavia, è responsabilità del privato interessato fornire la prova di tale situazione, con documenti ed elementi di prova che attestano la realizzazione della costruzione prima dell’anno indicato.

L’obbligo di dimostrazione della consistenza legittima ante ’67 , è definito anche dall’art. 9-bis, comma 1-bis,del D.P.R.  380/01:

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Per sanare un abuso edilizio ante 1967, è necessario presentare una Comunicazione di Inizio Lavori (CILA) in cui si attesti che l’opera è stata realizzata prima del 1967, chiedendo di accatastare l’edificio in base a questo titolo.

Con l’entrata in vigore della Legge 10/1977, comunemente nota come Legge Bucalossi, si verificano altre significative innovazioni, passando da un sistema autorizzativo basato sulla Licenza edilizia a uno concessorio, noto come Concessione edilizia onerosa.

Denuncia abuso edilizio

Ciascun cittadino può denunciare un abuso edilizio. Per farlo, è essenziale verificare l’esistenza effettiva dell’illecito prima di procedere, controllando il piano urbanistico presso l’ufficio Tecnico del Comune coinvolto.

Una volta verificata la presenza di un abuso edilizio segue:

  • la presentazione della denuncia presso la Polizia Municipale, che si occupa delle violazioni edilizie di questo tipo, nel caso di costruzioni senza alcun permesso;
  • la segnalazione dell’abuso edilizio all’Ufficio Urbanistica e Toponomastica, nel caso in cui l’edificio è stato costruito illegalmente ma con un permesso rilasciato dal Comune.

La denuncia sarà poi trasmessa a diversi soggetti, tra cui il Comune di riferimento, il Questore, il Commissario di Pubblica Sicurezza, le Autorità competenti e gli Uffici regionali.

Il Comune ha l’obbligo di rispondere entro 30 giorni dalla presentazione della denuncia.

Ricordiamo che la denuncia anonima per abuso edilizio è concessa.

Vista la possibilità di denuncia di abuso edilizio anche a distanza di anni, è consigliabile tenere sempre in ordine le pratiche edilizie in modo da poterle consultare facilmente in ogni momento. È per questo che ti suggerisco un software per la gestione degli archivi delle tue pratiche che ti guida nella corretta gestione permettendoti di compilare con facilità i molteplici moduli richiesti, presentarli correttamente e archiviarli nel tempo.

Si può vendere casa con un abuso edilizio?

In assenza di specifiche normative, la vendita di una casa con un abuso edilizio sanabile non è vietata, a condizione che non si configuri come un raggiro.

Il venditore è tenuto a informare l’acquirente della situazione, documentandola sia nel compromesso che nel rogito.

La mancata comunicazione potrebbe portare all’annullamento dell’accordo su richiesta dell’acquirente. La vendita di un immobile con abuso edilizio dipende dalla gravità e dalla possibilità di sanatoria. Nel caso di finanziamento, è essenziale che la situazione sia regolare.

Se l’acquirente scopre l’abuso dopo la compravendita, possono verificarsi due scenari:

  • annullamento del contratto entro 10 anni dal rogito e possibile risarcimento dei danni per violazioni gravi;
  • per abusi minori, richiesta di un rimborso parziale delle spese per demolizione o sanatoria.

Il venditore è responsabile anche se l’acquirente scopre gli abusi prima della firma del contratto. Se la transazione è stata intermediata da un’agenzia immobiliare, anche questa è tenuta a rispondere degli abusi insieme al proprietario.

Abuso edilizio ereditato: cosa si rischia?

L’erede di un abuso edilizio è sanzionabile dal punto di vista amministrativo ma non penale.

La responsabilità legale per un abuso edilizio ricade infatti esclusivamente su chi ha commissionato la costruzione illegale. Gli eredi non possono essere perseguibili penalmente, poiché la responsabilità penale è personale.

A differenza delle penali, le sanzioni amministrative sono “ereditabili”: chi eredita un immobile abusivo potrebbe infatti ricevere un ordinanza di demolizione, indipendentemente dal fatto di aver commesso o meno l’irregolarità urbanistica.

In questo caso è possibile richiedere una sanatoria, assumendosi tutte le relative spese.

Gli eredi di una casa abusiva non hanno il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria o di vendere l’immobile abusivo.

La stessa applicazione di pena è valido in qualsiasi caso in cui l’abuso edilizio sia stato commesso dal precedente proprietario.

Fiscalizzazione abuso edilizio

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio costituisce un complesso strumento giuridico, introdotto mediante il D.P.R. 380/01, che fornisce un’opzione diversa dalla demolizione per interventi edilizi non conformi.

Questo processo si attiva quando l’ufficio tecnico comunale, basandosi su una valutazione dettagliata, determina che non è praticabile rimuovere una parte dell’edificio costruita in violazione delle norme urbanistiche. In tali situazioni, anziché optare per la demolizione, si applica una sanzione pecuniaria come alternativa alla rimozione fisica dell’opera irregolare.

Abuso edilizio: sentenze di riferimento

Di seguito, si riportano una serie di sentenze che chiariscono e precisano aspetti fondamentali sull’abuso edilizio.

Abuso edilizio e direttore lavori: fino a quando sussiste la responsabilità?

La sentenza n. 07227/2023 del Consiglio di Stato affronta la questione dell’abuso edilizio e la responsabilità del direttore dei lavori.

Nel caso specifico, il Consiglio di Stato ha ribadito che il direttore dei lavori può essere ritenuto responsabile degli abusi edilizi fino alla produzione di atti concreti di rinuncia e denuncia.

La sentenza si basa su un caso in cui il direttore dei lavori di un cantiere privato aveva ricevuto un’ordinanza di demolizione e una sanzione pecuniaria di 15.000 € per opere abusive. Nonostante il tecnico avesse impugnato il provvedimento, sostenendo che la responsabilità spettava al proprietario e contestando la notifica tramite PEC, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso.

I giudici hanno sottolineato che il legislatore ha attribuito al direttore dei lavori un ruolo di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori, collegandolo all’onere di contestare le irregolarità o rinunciare all’incarico.

In questo caso specifico, il direttore dei lavori non ha dimostrato di aver interrotto il rapporto con il committente, e la mancata notifica dell’ordine di demolizione non ha invalidato il provvedimento. Il ricorso è stato respinto.

Altre sentenze di riferimento sugli abusi edilizi:

Leggi un approfondimento su abuso edilizio in condominio: chi ne risponde?

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Pubblicato da Redazione Tecnica

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