Titoli edilizi

Abuso edilizio non sanabile: cosa fare e come agire legalmente

Gli abusi edilizi non sanabili sono illeciti gravi che non possono essere regolarizzati. Scopri quali sono e cosa fare se non è concesso sanare il reato

L’abuso edilizio rappresenta una problematica ricorrente nel campo dell’edilizia. Quando si affrontano casi di abusi edilizi non sanabili, la questione assume una complessità e delicatezza ulteriori, poiché si tratta di interventi edilizi che non possono essere regolarizzati o sanati mediante le procedure amministrative ordinarie.

Per non incorrere in illeciti che ricadono nel reato di abuso edilizio, o ancor peggio in abusi edilizi non sanabili, assicurati di rispettare le condizioni e procedure previste ed utilizza il software per i titoli abilitativi in edilizia che ti permette di individuare i titoli abilitativi in funzione dell’intervento e di compilare in maniera adeguata tutta la documentazione richiesta evitandoti di incorrere nel reato.

Scopri cosa fare in caso di abuso edilizio non sanabile con la guida completa e sentenze di riferimento.

Cos’è l’abuso edilizio?

L’abuso edilizio rappresenta una violazione della normativa edilizia, configurando un reato ogni volta che si verifica un divario tra ciò che viene costruito e ciò che viene effettivamente autorizzato dalle autorità competenti.

Secondo quanto stabilito dal D.P.R. 380/2001, è possibile identificare 3 diverse tipologie di abusi in base alla gravità:

  • abuso totale: quando viene realizzata un’opera edilizia in totale assenza di permessi da parte delle autorità competenti;
  • abuso sostanziale: quando le variazioni apportate all’opera edilizia autorizzata risultano significative e sostanziali;
  • abuso minore: casi in cui le variazioni apportate rispetto al permesso originario riguardano elementi di minore rilevanza e non essenziali dal punto di vista urbanistico ed edilizio.

Gli abusi edilizi possono dunque interessare diverse tipologie di interventi tra cui:

Queste irregolarità possono variare nella loro gravità e impatto, creando situazioni che richiedono interventi e azioni specifiche da parte delle autorità competenti. In ogni caso, l’abuso edilizio costituisce una violazione delle disposizioni normative in materia di edilizia e può comportare conseguenze legali e amministrative per i responsabili dell’opera non autorizzata.

Come sono punibili gli abusi edilizi?

Secondo l’art. 29 del D.P.R. 380/01, la responsabilità degli abusi è congiunta tra il committente, il costruttore e il direttore lavori, i quali sono sottoposti a sanzioni per abuso edilizio.

Gli abusi edilizi comportano conseguenze legali sia dal punto di vista penale che amministrativo, come stabilito dall’art. 44 del D.P.R. 380/01.

Dal punto di vista penale, il responsabile dell’abuso può essere soggetto a un’ammenda o all’arresto; mentre, dal punto di vista amministrativo, è previsto l’obbligo di demolizione e ripristino dello stato originario entro 90 giorni, pena l’acquisizione dell’area da parte del Comune.

La prescrizione dell’abuso edilizio si attua esclusivamente quando l’illecito è qualificato come reato penale, ma non in caso di illecito amministrativo.

Quali sono gli abusi edilizi sanabili?

Gli abusi edilizi sanabili comprendono quei lavori edilizi eseguiti in violazione delle norme urbanistiche e di edilizia, ma che non contrastano con il piano regolatore del Comune e possono essere corretti attraverso un iter amministrativo.

Ecco alcuni esempi dei più comuni abusi edilizi sanabili:

  • manutenzione straordinaria non autorizzata: se i lavori sono di modesta entità e non hanno modificato la sagoma dell’edificio possono essere sanati;
  • ampliamento della superficie abitabile: se l’unità abitativa viene ampliata senza richiedere il permesso, ma il lotto dispone ancora di capacità edificatoria, l’abuso può essere sanato;
  • realizzazione di opere di urbanizzazione: se lavori, come realizzazione di parcheggi, la pavimentazione di cortili o la costruzione di muretti di recinzione sono eseguiti in zone non edificabili ma non ad alto rischio, o in aree già urbanizzate, possono essere sanati;
  • realizzazione di opere di modesta entità in zone di vincolo paesaggistico o ambientale: opere come la costruzione di muretti a secco, baracche o verande possono essere sanate se l’area interessata non è sottoposta a vincolo paesaggistico e ambientale;
  • modifiche degli infissi e delle facciate esterne di un edificio: se le modifiche non hanno alterato in modo significativo l’aspetto estetico dell’immobile e non sono in contrasto con le norme urbanistiche ed edilizie applicabili si possono sanare.

È un abuso sanabile l’abbattimento di un tramezzo, la costruzione di una tettoia di legno in terrazzo o in giardino o l’apertura di una porta.

Ricordiamo che la legge tollera gli abusi di lieve entità che non alterano la planimetria dell’immobile entro la soglia del 2%.

Art. 34-bis D.P.R. 380/01

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

Quali sono gli abusi edilizi non sanabili?

Gli abusi edilizi non sanabili rappresentano quelle irregolarità più gravi che non possono essere regolarizzate mediante il pagamento di una semplice sanzione amministrativa. Si tratta di abusi che sono in contrasto con il principio della doppia conformità urbanistica, che richiede il rispetto sia della normativa attuale che di quella vigente al momento in cui è stata eseguita l’opera.

Per comprendere meglio quali situazioni possano configurare abusi edilizi non sanabili, ecco alcuni esempi significativi:

  • costruzioni abusive in zone di tutela ambientale: costruzioni abusive realizzate in zone protette ai fini ambientali, come parchi nazionali, riserve naturali e zone umide;
  • abusi edilizi in edifici vincolati: edifici di particolare pregio storico, artistico o architettonico e soggetti a vincoli urbanistici che ne regolano la tutela e la conservazione; gli interventi edilizi che violano tali vincoli sono considerati non sanabili poiché compromettono l’integrità e il valore dell’edificio vincolato;
  • abusi edilizi in aree a rischio idrogeologico: interventi edilizi effettuati in zone soggette a rischio idrogeologico (fiumi, torrenti, frane o alluvioni) che sono vincolate da specifiche normative urbanistiche che ne vietano l’edificabilità;
  • costruzioni abusive in zone agricole o verdi: costruzioni abusive realizzate in zone destinate ad attività agricole o a scopi di tutela ambientale.

Come scoprire gli abusi edilizi sanabili e non sanabili

Quando si desidera verificare la presenza di eventuali abusi edilizi, sia sanabili che non sanabili, è fondamentale verificare il titolo abitativo presso l’ufficio comunale competente per l’ubicazione dell’immobile. Questa verifica sulla conformità edilizia e urbanistica consiste nel confrontare lo stato attuale dell’edificio con il titolo abitativo depositato presso l’ufficio tecnico del Comune.

Pertanto, occorre esaminare attentamente la documentazione relativa all’immobile, che può includere la planimetria catastale, il permesso di costruire e le eventuali concessioni edilizie rilasciate in passato. Inoltre, documenti fondamentali sono l’atto di conformità urbanistica, l’atto di conformità catastale e il certificato di agibilità che forniscono informazioni relative alla conformità dell’immobile alle normative vigenti e alla sua idoneità ad essere abitato.

Per ottenere una visione completa della situazione dell’immobile, è consigliabile richiedere anche una visura ipotecaria presso gli uffici di Pubblicità Immobiliare (Conservatoria del Registro Immobiliare). Questa visura fornisce informazioni dettagliate sul proprietario, sull’immobile e su eventuali ipoteche, pendenze giudiziarie o altri vincoli che potrebbero influire sulla proprietà o il suo utilizzo.

Abuso edilizio non sanabile conseguenze

I proprietari di immobili che si trovano ad affrontare abusi edilizi non sanabili possono essere soggetti a conseguenze estremamente gravi tra cui:

  • demolizione dell’opera abusiva a proprie spese;
  • sanzioni amministrative pecuniarie;
  • confisca dell’immobile.

In aggiunta, gli abusi edilizi non sanabili possono avere conseguenze di natura penale, configurando il reato di violazione delle norme urbanistiche ed edilizie. Ciò potrebbe comportare per il responsabile multe molto elevate e, in casi particolarmente gravi, persino l’arresto.

Abuso edilizio non sanabile cosa fare?

Nel caso di abusi edilizi, la prima azione consigliata è quella di consultare professionisti qualificati che possano valutare la situazione con competenza sia dal punto di vista tecnico che legale.

Quando si tratta di abusi edilizi non sanabili, l’unica opzione è rispettare le disposizioni sanzionatorie stabilite e, nella maggior parte dei casi, procedere con la demolizione dell’opera costruita illegalmente e ripristinare lo stato originario dei luoghi.

La possibilità di una sanzione economica al posto della demolizione (fiscalizzazione dell’abuso edilizio) è concessa solo in circostanze eccezionali. Si tratta di casi in cui, sulla base di un accertamento motivato dell’ufficio tecnico comunale, risulta impraticabile rimuovere la parte dell’edificio realizzata in violazione delle norme urbanistiche senza provocare danni irreparabili alla parte dell’edificio eseguita in conformità al titolo edilizio.

Come sanare gli abusi edilizi

In caso di abusi edilizi sanabili, gli illeciti possono essere corretti attraverso un iter amministrativo. In altre parole, il proprietario dell’immobile ha la possibilità di ottenere l’autorizzazione retroattiva per i lavori eseguiti in modo illegittimo tramite il procedimento di sanatoria.

Per avviare il processo di sanatoria, è necessario presentare una domanda al comune in cui si trova l’immobile. Tale richiesta può essere formulata sia dal proprietario dell’abitazione che da un titolare di diritto reale sull’immobile, previa delega di assenso del proprietario.

La richiesta di sanatoria deve contenere una relazione tecnica descrittiva dell’opera abusiva, la planimetria dell’immobile e la documentazione relativa alle norme urbanistiche e di edilizia applicabili. La richiesta non può essere presentata se è già stata emessa una sanzione amministrativa.

Successivamente, il comune valuterà la domanda attraverso un apposito procedimento amministrativo, verificando se i lavori sono effettivamente sanabili.

Se la richiesta viene accolta, il proprietario dovrà comunque pagare una sanzione amministrativa per la violazione commessa al fine di ottenere il permesso retroattivo. In caso contrario, l’opera dovrà essere demolita e il proprietario sarà tenuto a ripristinare lo stato originario dei luoghi.

È fondamentale tenere presente che la possibilità di sanatoria non è sempre garantita e dipende dalle specifiche caratteristiche dell’abuso edilizio commesso.

Pratiche edilizie per sanare gli abusi edilizi

A seconda dell’intervento e difformità da regolarizzare, occorre avviare diverse pratiche edilizie:

Una volta segnalati e sanati gli abusi, è possibile usufruire delle detrazioni fiscali sugli immobili e procedere alla vendita dell’immobile.

Abusi edilizi e sentenze di riferimento

Di seguito, si riportano una serie di sentenze che chiariscono e precisano aspetti fondamentali sugli abusi edilizi.

Demolizione abuso edilizio: no se compromette l’integrità del fabbricato

Il Tar Lazio con la sentenza n. 18133/2023 solleva un importante punto riguardo alla demolizione degli abusi edilizi non sanabili.

Mentre l’obbligo di ripristinare l’ordine legale infranto con l’abuso stesso attraverso la demolizione è confermato, si sottolinea anche la necessità di preservare la parte regolarmente realizzata dell’edificio su cui poggia l’abuso stesso.

Secondo l’art. 34, comma 2 del D.P.R. 380/01, quando la demolizione mette a rischio la parte conforme dell’edificio, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione della parte abusiva. In un caso portato davanti al Tar Lazio, riguardante un’opera abusiva su un edificio situato in un’area vincolata, il privato che ha richiesto il condono ha ottenuto un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune. Tuttavia, il Tar ha rilevato che la demolizione avrebbe messo a rischio la stabilità dell’edificio regolarmente realizzato, pertanto ha annullato l’ordinanza. La sentenza del Tar evidenzia la necessità di valutare attentamente gli effetti della demolizione sull’intera struttura edilizia prima di procedere, evitando così potenziali danni alle parti conformi dell’edificio.

È importante sottolineare che gli abusi edilizi non vanno in prescrizione, quindi è fondamentale gestire correttamente i titoli abilitativi edilizi per evitare spiacevoli sorprese come un’ordinanza di demolizione a distanza di anni. Per la corretta gestione, ti suggerisco di utilizzare l’apposito software per i titoli abilitativi che ti permette di gestire correttamente le pratiche ed evitare di incorrere in abusi edilizi.

Ulteriori sentenze

Altre sentenze di riferimento sugli abusi edilizi:

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Pubblicato da Redazione Tecnica

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