Abuso edilizio in zona sismica, va demolito anche se condonato?
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Un abuso edilizio in zona sismica, anche se condonato, se pregiudica la stabilità del palazzo deve essere abbattuto su richiesta degli altri condomini
Il manufatto abusivo in zona sismica, anche se condonato, va demolito se non risulta sicuro al livello statico. E’ quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n.2115 del 29 gennaio 2018, sostenendo che in zona sismica la sopraelevazione irrispettosa della specifica normativa tecnica deve considerarsi di per sé pericolosa e dunque va abbattuta anche se condonata. In merito i giudici hanno anche ricordato che, tra la diverse condizioni poste dal codice civile, la «salvaguardia della staticità dell’edificio ha carattere assoluto».
Il caso
La questione in esame ha inizio con il ricorso alla giustizia ordinaria da parte di due fratelli contro una coppia di coniugi che aveva costruito una sopraelevazione abusiva su un terrazzo di un edificio condominiale.
Il Tribunale di primo grado condannava i coniugi convenuti alla demolizione dell’immobile illegittimamente edificato e al ripristino del lastrico solare, oltre che al risarcimento dei danni provocati a seguito di infiltrazioni idriche.
Il Tribunale di secondo grado, cui i coniugi avevano fatto ricorso, confermava la sentenza di primo grado, ribadendo come “dovesse essere valorizzato lo stato di sopravvenuto pericolo derivante dal compimento delle opere nuove in spregio alle disposizioni di legge applicabili in materia“.
Contro questo giudizio i coniugi ricorrevano in Cassazione.
Al termine del giudizio la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei coniugi e li ha condannati alla demolizione dell’abuso.
La sentenza
Una delle otto motivazioni eccepite dai coniugi ricorrenti in cassazione riguardava il fatto che i giudici di secondo grado non avessero tenuto conto che il loro dante causa aveva presentato domanda di condono e che sulla stessa si era formato il silenzio-assenso, con la conseguenza che il corpo di fabbrica oggetto della controversia doveva considerarsi ‘sanato’ e quindi avrebbe dovuto essere qualificato come legittimo.
La Cassazione ha considerato questo motivo del tutto destituito di fondamento e come tale lo ha respinto.
I giudici hanno fondato le loro ragioni richiamando l’art. 1127, secondo comma, del codice civile “il quale fa divieto al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale di realizzare sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato e consente agli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite, impedisce altresì di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell’edificio …….”
L’abuso edilizio in zona sismica anche se condonato va demolito
In sostanza la questione verte sullo stabilire se un abuso realizzato in zona sismica, minando la stabilità di un edificio, debba essere demolito anche se condonato.
Il codice civile prevede che al proprietario dell’ultimo piano di un edificio spetti il cosiddetto diritto di soprelevazione: egli cioè può costruire, sul terrazzo o sul lastrico solare, un nuovo piano o qualsiasi altro tipo di struttura (una veranda, un ripostiglio, una lavanderia, ecc.), aumentando così l’altezza dello stabile.
Lo stesso codice però pone dei limiti.
Assunto che comunque, prima della sopraelevazione, bisogna essere in regola con le concessioni comunali e i permessi di costruire, da un punto di vista di rapporti condominiali, i proprietari degli altri appartamenti possono opporsi alla sopraelevazione se:
- le condizioni statiche dell’edificio non la consentono
- se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio
- se questa diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti
Le condizioni statiche dell’edificio sono perciò quelle da tenere in massima considerazione, a maggior ragione quando si tratta di soprelevazione in una zona sismica.
Come sottolineato più volte nei diversi articoli in cui abbiamo trattato del rischio sismico, la violazione delle prescrizioni imposte dalla normativa antisismica implica una presunzione di pericolosità.
È proprio su questo aspetto che si sofferma la sentenza della Cassazione, che chiarisce: «in zona sismica, la sopraelevazione irrispettosa della specifica normativa tecnica deve considerarsi di per sé pericolosa e dunque va abbattuta anche se condonata». Difatti, la salvaguardia della staticità dell’edificio ha carattere assoluto.
Per cui, anche se una costruzione sopraelevata viene condonata dal punto di vista urbanistico ciò non toglie che possa minare le condizioni statiche dell’immobile condominiale.
L’unico modo per mettersi in regola, oltre ovviamente alla presenza delle licenze edilizie o, in sostituzione, del condono, è il rispetto delle specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche.
Ci vuole quindi la prova che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante, sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.
La sentenza della Cassazione ha chiarito inoltre che, poiché tutto ciò che non è rispettoso delle regole antisismiche si presume essere pericoloso, non rileva, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell’edificio.
Un simile provvedimento infatti «prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione» e dunque «la (eventuale) sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali – e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati».
Vedi anche quanto trattato in un precedente articolo.
Clicca qui per scaricare la sentenza della Corte di Cassazione n. 2115/2018
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