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Abuso edilizio in condominio: chi ne risponde?

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Gli abusi edilizi in condominio hanno importanti implicazioni legali e pratiche. Cause, responsabilità e ruolo dell’amministratore

Gli abusi edilizi in condominio rappresentano una problematica sempre più rilevante nel panorama dell’edilizia residenziale. Comprendere le implicazioni legali e pratiche di tali situazioni è fondamentale per tutelare l’integrità degli edifici e dei diritti dei condomini.

Per gestire correttamente tutte le pratiche edilizie, fondamentali per evitare abusi edilizi o, in caso di reato, di una possibile sanatoria potrebbe tornarti utile un software di gestione delle pratiche edilizie online che ti consente di organizzare, redigere e condividere in modo semplice tutta la documentazione. Provalo gratuitamente!

Scopri in cosa consiste l’abuso edilizio in condominio e chi sono i responsabili.

Cos’è un abuso edilizio

L’abuso edilizio costituisce una violazione delle disposizioni normative in materia di edilizia e può avere conseguenze legali e amministrative per i responsabili delle opere non autorizzate.

Si verifica in assenza di ottenimento del titolo abilitativo richiesto per l’intervento o quando vi è una discrepanza tra ciò che viene costruito e ciò che è autorizzato dalle autorità competenti.

Secondo il D.P.R. 380/01 testo unico edilizia, esistono tre tipologie di abusi classificate in base alla gravità delle variazioni rispetto all’autorizzazione originaria: totale, sostanziale e minore.

Gli abusi edilizi possono riguardare diversi interventi, come:

Quando si verifica un abuso edilizio in condominio?

Gli abusi edilizi in condominio possono manifestarsi in diverse forme di violazione di normative condominiali, civili ed edilizie.

Questi casi includono:

  • non rispetto delle restrizioni del regolamento condominiale;
  • violazioni delle disposizioni del codice civile;
  • contravvenzione alle normative edilizie o urbanistiche;
  • esecuzione di lavori non conformi all’autorizzazione ottenuta o senza l’approvazione del Comune.

Quali sanzioni per l’abuso edilizio in condominio?

Nel caso in cui venga accertato un abuso edilizio, l’autore può essere soggetto a sanzioni penali e amministrative.

Le sanzioni penali sono stabilite dall’art. 44 del D.P.R. 380/01 e possono includere arresto e/o multe a seconda della gravità dell’abuso edilizio.

Le sanzioni amministrative, come definite dallo stesso D.P.R. 380/01 testo unico edilizia, variano a seconda della natura dell’abuso edilizio e possono comprendere:

  • l’ordinanza di demolizione della costruzione irregolare e il ripristino dello stato dei luoghi;
  • l’acquisizione dell’immobile abusivo al patrimonio comunale;
  • una sanzione pecuniaria adeguata.

In caso di mancata segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia) o difformità dalla stessa, è prevista una sanzione pecuniaria che può essere pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile derivato dagli interventi, con un importo minimo di € 516.

Abuso edilizio in condominio: chi ne risponde?

Essendo il condominio un’entità gestionale priva di personalità giuridica autonoma, qualsiasi azione sanzionatoria volta a reprimere un abuso edilizio deve essere diretta verso il proprietario dell’unità immobiliare privata se l’abuso è stato commesso su di essa. Altrimenti, deve coinvolgere tutti i condomini se l’abuso riguarda le parti comuni.

Queste sanzioni saranno applicate alle persone fisiche ritenute responsabili degli abusi edilizi, incluso il personale esterno al condominio, come costruttori e direttori dei lavori coinvolti.

Un amministratore che non reagisce di fronte a un abuso edilizio che coinvolge le parti comuni o che pregiudica i diritti dei condomini su di esse potrebbe essere soggetto a responsabilità personale.

Tuttavia, la responsabilità dell’amministratore per le difformità sulle parti comuni non è assoluta e dipende dalla prova del dolo, ovvero la dimostrazione in tribunale che il mancato controllo era volontario e colpevole.

Come denunciare un abuso edilizio in un condominio

Nel contesto di un condominio, quando si verifica un abuso edilizio, l’amministratore condominiale riveste un ruolo cruciale nella segnalazione e nella gestione. Tuttavia, la responsabilità di segnalare tale violazione ricade non solo sull’amministratore, ma anche sui singoli proprietari delle unità abitative.

Una volta accertata la presenza di un abuso edilizio, è fondamentale agire prontamente, fornendo tutte le informazioni e le prove disponibili, così da consentire alle autorità competenti di intervenire efficacemente e garantire il rispetto delle norme edilizie.

Per denunciare un abuso edilizio, occorre seguire le seguenti azioni:

  • presentazione della denuncia presso la Polizia Municipale, competente per le violazioni edilizie, nel caso di costruzioni realizzate senza permesso;
  • segnalazione dell’abuso edilizio all’Ufficio Urbanistica e Toponomastica, se l’edificio è stato costruito illegalmente ma con un permesso rilasciato dal Comune.

La denuncia verrà inoltrata a diversi enti, tra cui il Comune, il questore, il commissario di pubblica sicurezza, le autorità competenti e gli uffici regionali.

Il Comune ha l’obbligo di rispondere entro 30 giorni dalla presentazione della denuncia.

Considerando la possibilità di denunciare un abuso edilizio anche dopo anni, è consigliabile mantenere in ordine la documentazione edilizia per poterla consultare facilmente in qualsiasi momento. A tale scopo, si consiglia l’uso di un software per la gestione degli archivi delle pratiche edilizie, che facilita la compilazione dei moduli richiesti, la presentazione corretta e l’archiviazione nel tempo.

Come sanare gli abusi edilizi in condominio

Per evitare le conseguenze dovute all’abuso edilizio, in alcuni casi, è possibile richiedere un permesso in sanatoria entro il termine stabilito dalle autorità competenti.

La richiesta di sanatoria deve essere presentata in Comune insieme alla ricevuta del pagamento del doppio del contributo di costruzione. Se entro due mesi non viene comunicata l’estinzione del reato di abuso edilizio, la richiesta si considera rifiutata per silenzio-diniego.

In base alla natura e alla gravità degli illeciti edilizi da regolarizzare, sono necessarie diverse procedure:

Cosa deve fare l’amministratore in caso di abuso edilizio in condominio?

Quando si verificano abusi edilizi in un condominio, l’amministratore ha il dovere di intervenire e denunciare gli abusi senza bisogno di autorizzazione condominiale. In virtù del suo ruolo e della sua responsabilità, l’amministratore deve innanzitutto invitare il responsabile dell’abuso a rimuoverlo.

Se la diffida non produce alcun risultato, può procedere con la denuncia dell’abuso. Questi passaggi sono cruciali per esonerare l’amministratore dalla responsabilità, dimostrando la sua volontà di eliminare il manufatto abusivo. Al contrario, in caso di inerzia, può essere chiamato a rispondere in giudizio.

Nel caso in cui singolo condomino esegue lavori abusivi nella sua proprietà privata, l’amministratore non ha autorità di intervento; tuttavia, qualora gli abusi siano evidenti, è tenuto a inviare una diffida al responsabile delle violazioni, chiedendo la rimozione delle costruzioni non autorizzate.

Cosa succede se l’amministratore non interviene per abuso edilizio in condominio?

Qualora l’amministratore sia a conoscenza di un abuso edilizio e non intervenga, potrebbe essere chiamato a rispondere penalmente. Nel contesto condominiale, è infatti compito dell’amministratore adottare misure immediatamente dopo aver appreso dell’illegalità e segnalare prontamente ogni abuso edilizio individuato, senza richiedere un’autorizzazione specifica dai condomini.

Inoltre, il mancato o insufficiente esercizio dei poteri di controllo e denuncia degli abusi edilizi da parte dell’amministratore potrebbe essere valutato nell’assemblea condominiale per la possibile revoca dell’incarico, come previsto dall’art. 1129 del codice civile.

Nel caso in cui l’amministratore non segnali gli illeciti, infine, i singoli condomini conservano il diritto di intervenire per la salvaguardia dell’edificio, delle parti comuni e, indirettamente, delle proprie unità abitative.

Abusi edilizi in condominio

Abuso edilizio in condominio

Abuso edilizio privato in condominio

Le prerogative di intervento dell’amministratore precedentemente descritte riguardano gli abusi edilizi che coinvolgono le parti comuni dell’edificio condominiale.

Tuttavia, spesso gli abusi in condominio riguardano anche gli interventi edilizi effettuati dai singoli condòmini nelle loro proprietà esclusive, i quali possono impattare negativamente sui diritti degli altri condòmini.

In tali situazioni, indipendentemente dalla natura abusiva o lecita delle opere, il condominio può richiedere la rimozione delle strutture dannose per gli interessi condominiali.

L’art. 1122 del codice civile vieta specificamente di eseguire lavori che possano danneggiare le parti comuni o compromettere la stabilità, la sicurezza o l’estetica dell’edificio, anche con i necessari permessi edilizi.

Art. 1122 codice civile

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea

Questo divieto si applica sia alle unità immobiliari di proprietà privata dei condomini che alle parti normalmente destinate all’uso comune. Prima di avviare qualsiasi lavoro edilizio, inoltre, il proprietario deve notificare preventivamente all’amministratore ogni intervento che coinvolga aspetti legati alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio, e spetta all’amministratore informare l’assemblea riguardo a tali comunicazioni.

Bonus e abusi edilizi in condominio

La presenza di abusi edilizi, sia nelle abitazioni private che nei condomini, influisce negativamente sulla possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali per le spese di ristrutturazione ed efficientamento energetico previste dai bonus edilizi 2024.

Nei condomini, per poter accedere ai bonus come l’Ecobonus e il Superbonus, è infatti necessario garantire l’assenza di qualsiasi abuso edilizio nelle parti comuni.

Diversamente, gli abusi edilizi compiuti da singoli proprietari all’interno delle loro unità immobiliari non influenzano la possibilità dell’intero condominio di beneficiare delle agevolazioni fiscali.

In particolare, al fine di garantire che la realizzazione di opere abusive non ostacoli l’applicazione della nuova misura fiscale, si è stabilito che le attestazioni dei tecnici abilitati riguardanti la legittimità delle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi siano limitate esclusivamente a queste ultime.

Questo significa che eventuali abusi edilizi effettuati dai singoli condòmini all’interno delle loro proprietà non impediscono l’accesso ai bonus per l’intero condominio.

Abuso edilizio: sentenze di riferimento

Di seguito, si propongono alcune sentenze sull’abuso edilizio in riferimento agli edifici condominiali.

Abusi edilizi su parti comuni: precludono i lavori sulla facciata regolare?

La sentenza penale n. 7203/2023 della Corte di Cassazione offre un interessante chiarimento riguardante la questione degli abusi edilizi su parti comuni e l’accesso alle agevolazioni fiscali legate all’edilizia.

La questione affrontata riguarda la possibilità di richiedere un titolo edilizio dichiarando l’assenza di abusi edilizi su una facciata interessata dai lavori, mentre un’altra facciata presenta tali abusi.

La Cassazione conferma la decisione della Corte d’Appello, che ha distinto tra i lavori proposti per una parte specifica dell’edificio e gli abusi presenti in un’altra parte. La dichiarazione di inizio attività edilizia è stata considerata valida solo per i lavori nella parte specifica dell’edificio indicata, non estendendosi alle zone non coinvolte dai lavori. In questo modo, la Cassazione ha stabilito che la dichiarazione non può essere considerata falsa poiché era limitata alle opere previste, rimanendo circoscritta alla porzione dell’immobile in cui i lavori erano destinati ad essere effettuati.

Altre sentenze

Ulteriori sentenze di riferimento:

usBIM.dossier
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