Abuso edilizio e incauto acquisto: gli obblighi del Comune sulle alternative alla demolizione

Il Comune prima di emettere un’ordinanza di demolizione, deve attivarsi ad informare i proprietari circa le eventuali possibilità di sanatoria del manufatto abusivo. I chiarimenti del Tar Lazio

Il Tar Lazio con la sentenza n. 12768/2022 interviene su un caso molto particolare che da adito a delle considerazioni interessanti in materia di abusi edilizi e di incauti acquisti, una cosa è certa il Comune deve fare in modo di salvare il salvabile.

Acquistare un immobile e scoprire che è abusivo all’indomani di una notifica di demolizione

La questione nasceva quando dopo aver acquistato un fabbricato i proprietari ne scoprivano l’abusività dovuta alla decadenza del titolo abilitativo che ne aveva permesso la costruzione.

In pratica durante la costruzione del fabbricato (ante 1968) si era dimesso il direttore dei lavori che non era stato più rimpiazzato dalla precedente proprietario, costituendo questa circostanza motivo d’abuso.

I nuovi proprietari venuti a conoscenza dei fatti attraverso l’annullamento di una SCIA da loro presentata e la contestuale ordinanza di demolizione emessa dall’amministrazione, decidevano di far ricorso al Tar.

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La decisione del Tar non rispettata dal Comune

Il Tar sostanzialmente non contestava l’operato del Comune ma si poneva la questione se in quel caso particolare non fosse stata eccessiva e sproporzionata la decisione di demolire l’intero fabbricato senza accertare quale parte dell’edificio fosse stata da salvare perché regolarmente eseguita sotto la direzione di quel direttore dei lavori successivamente rinunciatario dell’incarico.

Oltretutto occorreva tener presente la posizione giuridica dei destinatari, che non erano stati preavvertiti dall’ente della possibilità di chiedere (limitatamente alla porzione abusiva) la sanatoria “a regime” (a seguito di accertamento di conformità art. 36 dpr 380/2001) o di una di quelle sanatorie “straordinarie” varate ai fini del condono degli abusi sostanziali né ancora l’eventuale possibilità di ricondurre l’immobile a conformità mediante l’esecuzione di lavori a tal fine necessari, obliterando del tutto il complesso di circostanze specifiche che avevano caratterizzato la peculiare vicenda amministrativa.

Per tali considerazioni, i giudici decidevano di sospendere l’ordinanza di demolizione perché il Comune riavviasse una nuova procedura, tenendo conto di quanto sottolineato in sede di giudizio.

Ma l’amministrazione non provvedeva a quanto disposto, per cui i nostri protagonisti decidevano di intraprendere un nuovo ricorso al Tar.

La nuova sentenza del Tar: no al comportamento omissivo del Comune, sì a valutazioni di soluzioni alternative

I giudici nuovamente convengono sul fatto che la decisione di demolire è troppo drastica.

Correttamente il primo giudizio del Tar avrebbe imposto, in primo luogo, di accertare quale fosse la porzione del fabbricato edificata prima dell’intervenuta decadenza (automatica) del titolo, da considerarsi pienamente legittima, e quale invece la parte edificata in data successiva, l’unica a poter essere ritenuta abusiva.

In secondo luogo, con riferimento (ovviamente) a questa sola porzione abusiva, l’Amministrazione avrebbe dovuto verificare la percorribilità di soluzioni alternative alla demolizione insieme agli attuali proprietari.

Quest’ultimi, pertanto, erano stati espressamente facoltizzati a presentare una richiesta di sanatoria, potendo optare, a seconda del caso:

• per quella cd ordinaria (“sanatoria a regime”), diretta ad ottenere l’accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 nonché 22 L.R. n. 15/2008 in presenza di abusi cd “formali”;
• o ancora per una delle “sanatorie straordinarie” (cd condoni) varate nel corso degli anni dal legislatore nazionale con riguardo ai veri e propri abusi sostanziali,

e fatta salva comunque l’ulteriore possibilità di “ricondurre l’immobile a conformità mediante l’esecuzione di lavori a tal fine necessari”. Ciò in quanto:

il comportamento omissivo del Comune ha indotto la proprietaria a non avvalersi dei predetti benefici […]

In conclusione, la precedente sentenza poneva chiaramente in capo al Comune l’obbligo di riavviare il procedimento, attivando un’interlocuzione con gli attuali proprietari al fine di esaminare le possibilità di ricondurre a legalità l’immobile “mediante il ricorso agli istituti soprarichiamati, ritenendo i predetti rimessi in termini per la presentazione delle relative istanze“.

Il ricorso è, quindi, accolto.

Per maggiore approfondimento, leggi anche questo articolo di BibLus-net: “Ordine di demolizione e sanatoria: sospensione o annullamento?”