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Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario: cosa fare?

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Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario: su chi ricade la responsabilità dell’illecito e come può tutelarsi l’acquirente

Un abuso edilizio costituisce una violazione delle norme giuridiche con conseguenze sia a livello amministrativo che penale.

Ma come affrontare situazioni di abuso edilizio commesso dal precedente proprietario? Ecco i rischi associati, le conseguenze penali e amministrative per l’acquirente e le procedure per sanare l’illecito.

In caso di abuso edilizio, è opportuno verificare e gestire correttamente le pratiche edilizie. Potrebbe, dunque, risultarti vantaggioso l’utilizzo di un software gestionale dedicato che facilita la corretta gestione delle pratiche, consentendo la conservazione e l’organizzazione efficace di tutta la documentazione pertinente nel tempo.

Abuso edilizio: cos’è e chi sono i responsabili

L’abuso edilizio si verifica quando viene realizzato un intervento urbanistico senza l’adeguata autorizzazione o quando i lavori vengono eseguiti in modo non conforme al progetto approvato dalle autorità competenti.

La normativa di riferimento in materia è il D.P.R. 380/2001, noto come testo unico sull’edilizia.

Le responsabilità connesse all’abuso edilizio, come delineato dall’art. 29 del D.P.R. 380/01, sono suddivise tra diversi attori coinvolti nel processo edilizio:

  • titolare del permesso di costruire;
  • committente;
  • costruttore.

Il direttore dei lavori, invece, non è ritenuto responsabile se ha segnalato la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire agli altri soggetti, ad eccezione delle varianti in corso d’opera, e ha fornito una comunicazione motivata della violazione al dirigente o al responsabile dell’ufficio comunale competente. Tuttavia, in caso di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al permesso di costruire, il D.L. deve rinunciare all’incarico contemporaneamente alla segnalazione della violazione. In caso contrario, il dirigente comunica al consiglio dell’ordine professionale di appartenenza la violazione commessa dal direttore dei lavori, che potrebbe essere sospeso dall’albo professionale per un periodo compreso tra tre mesi e due anni.

Il proprietario dell’immobile su cui sono eseguiti i lavori abusivi non ha responsabilità se non ricopre alcuna delle qualità indicate dalla disposizione e rimane inerte. Tuttavia, se l’abuso edilizio è stato commesso dall’inquilino e il proprietario ne viene a conoscenza, è tenuto a intervenire per ripristinare la situazione originaria dell’immobile se vuole essere esente da ogni responsabilità.

Conseguenze dell’abuso edilizio: sanzioni

L’abuso edilizio porta con sé una serie di sanzioni sia di natura amministrativa che penale.

Per quanto riguarda le sanzioni amministrative, queste variano a seconda della tipologia di abuso. Possono includere:

  • l’ordinanza di demolizione dell’opera abusiva con il ripristino dello stato dei luoghi;
  • l’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale in caso di mancata demolizione;
  • il pagamento di una sanzione pecuniaria proporzionata all’entità dell’abuso.

Per quanto riguarda le sanzioni penali, l’art. 44 del D.P.R. 380/01 prevede diverse misure punitive. Queste includono:

  • ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme previste dalla legge e dai regolamenti edilizi;
  • arresto fino a due anni e un’ammenda compresa tra 5.164 e 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso;
  • arresto fino a due anni e un’ammenda da 15.493 a 51.645 euro, nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio.

È possibile la prescrizione dell’abuso edilizio?

Per quanto riguarda la prescrizione dell’abuso edilizio, è importante distinguere tra il reato penale e l’illecito amministrativo.

Mentre il reato penale per abuso edilizio è soggetto a termini di prescrizione specifici, l’illecito amministrativo non è soggetto a nessun termine di prescrizione. Di conseguenza, l’ente competente può richiedere la demolizione dell’opera abusiva o applicare altre sanzioni amministrative in qualsiasi momento, senza limiti temporali.

Dal punto di vista penale, invece, la prescrizione dell’abuso avviene in quattro anni, che possono diventare cinque in presenza di atti interruttivi.

La prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui i lavori edilizi sono terminati o sospesi su decisione dell’autorità competente. Questo significa che il termine di prescrizione inizia dal completamento dell’opera o dalla sospensione dei lavori di costruzione.

Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario: conseguenze

In caso di trasferimento della proprietà dell’immobile coinvolto in lavori abusivi, possono emergere varie situazioni con differenti implicazioni.

Qualora l’abuso non sia stato dichiarato al momento dell’atto di compravendita, l’acquirente, ignaro della presenza dell’irregolarità, potrebbe richiedere il rimborso dell’importo pagato e considerare nulla la transazione.

Al contrario, nel caso in cui l’abuso venga rivelato durante l’atto di compravendita e entrambe le parti accettino comunque di procedere, l’acquirente si assume le eventuali conseguenze e si espone al rischio che venga ordinata la demolizione della parte abusiva, con l’onere di ripristinare lo stato originale dell’immobile.

Tuttavia, va sottolineato che le responsabilità di natura penale e amministrativa, insieme alle relative conseguenze, non vengono trasferite in maniera uniforme.

Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario: responsabilità penali

Conformemente a quanto sancito dalla Costituzione, la responsabilità penale è strettamente personale, implicando che nessun individuo può essere giudicato e condannato per un reato commesso da altri.

Di conseguenza, in situazioni di abuso edilizio, sotto l’aspetto penale, il nuovo proprietario dell’immobile non può essere ritenuto responsabile per il reato commesso dal precedente proprietario.

La responsabilità penale permane unicamente a carico del soggetto che ha effettuato l’abuso, a meno che il nuovo acquirente non apporti ulteriori modifiche alle parti dell’immobile coinvolte nell’abuso o non abbia personalmente partecipato o provocato l’abuso.

Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario: responsabilità amministrative

Dal punto di vista amministrativo, l’illecito persiste e l’ente competente è autorizzato a richiedere la demolizione delle parti dell’immobile coinvolte nell’abuso, anche al nuovo proprietario.

Ciò significa che, anche se l’abuso è stato commesso dal precedente proprietario, il nuovo acquirente non può eludere l’obbligo di demolire le parti dell’edificio coinvolte nell’abuso.

Tuttavia, l’acquirente mantiene il diritto di intraprendere azioni legali contro il vero responsabile dell’abuso attraverso un’azione civile, così da tutelare i propri interessi e diritti di proprietà.

Queste responsabilità, sia penali che amministrative, si applicano anche nel caso di abuso edilizio ereditato.

Come sanare abusi edilizi commessi dal vecchio proprietario?

Se il precedente proprietario dell’immobile ha commesso l’abuso edilizio, come detto, il nuovo proprietario è esentato dalle responsabilità penali, ma potrebbe essere soggetto a un ordine di demolizione.

Al fine di evitare di essere considerati responsabili per la continuazione del reato di abuso edilizio, il nuovo proprietario può presentare la richiesta di sanatoria edilizia entro 90 giorni dalla scoperta dell’irregolarità. L’ufficio comunale competente avrà poi 60 giorni di tempo per esprimersi sulla richiesta presentata.

La sanatoria edilizia è un meccanismo amministrativo disciplinato dall’art. 36 del D.P.R. 380/01. Si tratta di un’opportunità che consente di regolarizzare situazioni in cui un immobile, nella sua condizione attuale, non rispetta il progetto originale autorizzato tramite i permessi edilizi depositati presso l’ente comunale competente. Tuttavia, affinché la sanatoria possa essere concessa, è necessario soddisfare determinati requisiti, tra cui quello della doppia conformità.

La doppia conformità implica dimostrare all’autorità competente che l’intervento soggetto alla sanatoria sia conforme sia alle normative urbanistiche ed edilizie al momento della sua realizzazione che al momento della presentazione della richiesta di sanatoria. In sostanza, questo requisito permette di regolarizzare un’opera edilizia realizzata senza autorizzazione, ma prevede anche la demolizione delle parti non conformi alla normativa attuale.

Iter per la sanatoria

La procedura per richiedere la sanatoria edilizia prevede diversi passaggi:

  • presentazione dell’istanza: entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito, occorre presentare un’istanza all’autorità competente, che può essere il Comune o la Regione, a seconda delle normative locali; l’istanza deve contenere la documentazione tecnica dettagliata relativa all’opera abusiva, come planimetrie, prospetti e relazioni descrittive e la dichiarazione di conformità degli impianti;
  • pagamento del contributo di sanatoria: il richiedente deve versare il contributo di sanatoria, il cui importo dipende dalla tipologia specifica dell’opera abusiva e dalle tariffe stabilite dall’ente locale;
  • valutazione dell’autorità competente: dopo aver ricevuto l’istanza, l’autorità competente verifica la completezza e la conformità della documentazione presentata;
  • emissione del provvedimento di sanatoria: se la valutazione dell’autorità è positiva e riconosce che l’opera abusiva possa essere regolarizzata, emette un provvedimento di sanatoria. Questo atto ufficiale attesta la regolarizzazione dell’opera abusiva, consentendo al proprietario di utilizzarla legalmente.

Per gestire la pratica di sanatoria edilizia in modo efficiente, può essere utile utilizzare una piattaforma online per la gestione delle pratiche e dell’ufficio tecnico. Questo strumento facilita l’organizzazione e la condivisione della documentazione, garantendo la sicurezza e l’accessibilità della pratica da qualsiasi luogo e dispositivo.

Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario deceduto

L’illecito edilizio ha un carattere permanente e conserva nel tempo la sua natura di abuso edilizio anche dopo anni.

La pubblica amministrazione può infatti intervenire quando lo ritiene opportuno e, anche nel caso in cui il responsabile dell’abuso edilizio sia deceduto, può essere emessa un’ordinanza di demolizione.

Lavori effettuati sull’abuso edilizio

Quando su un edificio costruito in violazione delle normative vengono effettuati interventi di qualsiasi tipo, anche se l’abuso non è stato sanzionato, ciò rappresenta una nuova violazione dell’originario reato edilizio.

Ciò implica che se l’opera abusiva viene distrutta completamente o parzialmente, o richiede manutenzione, completamento, trasformazione o qualsiasi tipo di intervento, il proprietario non ha il diritto di procedere a tali attività senza un’apposita autorizzazione. È infatti necessario ottenere il titolo abilitativo corretto per ogni tipo di intervento e, a tal fine, ti suggerisco di utilizzare il software per i titoli abilitativi che ti guida nella scelta del permesso più adatto in base alla natura dell’opera e ti fornisce modelli aggiornati per ciascun tipo di titolo.

Anche gli interventi di trasformazione o manutenzione ordinaria presuppongono che l’edificio su cui si interviene sia stato costruito legalmente, poiché qualsiasi modifica su edifici abusivi ripete l’illegalità dell’opera principale, a cui sono strutturalmente collegati.

Come prevenire l’acquisto di un immobile con abuso edilizio

Quando si compra un immobile, bisogna accertarsi che l’edificio non abbia subito abusi edilizi, altrimenti si corre il rischio di dover affrontare un’ordinanza di demolizione in futuro.

Per evitare l’acquisto di un immobile con abusi edilizi, è essenziale adottare precauzioni adeguate prima di procedere con la transazione.

Di seguito sono riportati alcuni passaggi da seguire nel caso si abbiano dubbi sulla conformità del titolo di proprietà:

  • richiedere al venditore, che sia un privato o un intermediario immobiliare, tutta la documentazione relativa al titolo abilitativo edilizio e verificarne l’autenticità;
  • se il titolo abilitativo sembra anche solo parzialmente difforme, è consigliabile effettuare un sopralluogo con un tecnico esperto per valutare la situazione in modo dettagliato;
  • chiedere al notaio incaricato della compravendita di verificare la regolarità dell’immobile sia dal punto di vista urbanistico che catastale, per garantire la conformità legale della transazione.

Responsabilità abuso edilizio: sentenze di riferimento

Ti riporto, di seguito, alcune sentenze che chiariscono aspetti fondamentali sulle responsabilità e conseguenze in caso di abuso edilizio.

Abuso edilizio e incauto acquisto: gli obblighi del Comune sulle alternative alla demolizione

La sentenza n. 12768/2022 del Tar Lazio affronta un caso complesso legato agli abusi edilizi e agli acquisti immobiliari, sollevando importanti questioni legali. Dopo aver acquistato un edificio, i nuovi proprietari scoprono l’abusività dell’immobile a causa della decadenza del titolo abilitativo per mancanza di un direttore dei lavori.

Il Tar sottolinea che la decisione del Comune di demolire l’intero fabbricato potrebbe essere eccessiva e sproporzionata, senza valutare quali parti dell’edificio siano legittime. I giudici ordinano al Comune di riesaminare la questione, proponendo soluzioni alternative alla demolizione e permettendo ai proprietari di richiedere la sanatoria. Tuttavia, l’omissione del Comune nel seguire tale disposizione porta i proprietari a ricorrere nuovamente al Tar. La nuova sentenza conferma che la demolizione è una misura drastica e impone al Comune di esaminare soluzioni alternative insieme ai proprietari. Il Comune è quindi obbligato a riavviare il procedimento e a facilitare il ricorso agli istituti di sanatoria, consentendo ai proprietari di adeguare l’immobile alla legalità.

Altre sentenze

Ulteriori sentenze di interesse:

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