Vizi dell’opera, differenze tra compravendita e appalto

La Cassazione ha precisato che l’acquisto di un immobile da un costruttore è una compravendita e non un appalto:  cambiano le garanzie per l’acquirente e le procedure per farsi risarcire in caso di vizi dell’opera

Con la sentenza n. 26574/2017 la Corte di Cassazione ha chiarito che la circostanza in cui il venditore sia anche il costruttore del bene compravenduto non vale ad attribuirgli le veste di appaltatore nei confronti dell’acquirente e a quest’ultimo la qualità di committente nei confronti del primo.

In sostanza, l’acquisto di un immobile da un costruttore è una compravendita, non un appalto: la differenza è sostanziale ai fini di stabilire con certezza i tempi utili per far valere la garanzia in caso di vizi dell’opera, visto che nelle compravendite i tempi per agire e ottenere un risarcimento per i vizi dell’opera sono più brevi che nell’appalto.

Se, però, i difetti della costruzione possono causare la rovina dell’immobile, allora i tempi per far valere la garanzia e le responsabilità del costruttore sono gli stessi sia in caso di compravendita che di appalto: il costruttore/venditore è responsabile per dieci anni dalla consegna dell’immobile ed è tenuto al risarcimento.

In questo caso il riferimento è sempre all’art. 1669 del Codice civile che, pur rientrando nel capitolo degli appalti, si applica anche alle compravendite immobiliari.

Il caso

Un gruppo di proprietari di una provincia veneta aveva acquistato degli appartamenti da una società costruttrice.

In seguito tali unità abitative presentavano una serie di vizi e difetti: fenomeni di infiltrazioni di acqua dalle finestre, un raggio di curva troppo stretto per l’accesso ai garage, l’allagamento degli scantinati, con conseguente rigonfiamento degli intonaci e deterioramento della tinteggiatura, errata quota di uscita dei pozzetti dell’impianto fognario, privi della pendenza necessaria per il deflusso.

I proprietari convenivano quindi in giudizio detta società, chiedendo la condanna all’eliminazione dei vizi riscontrati negli immobili.

Il Tribunale di primo grado dava ragione ai proprietari: la società immobiliare, costruttrice delle unità abitative, ricorreva in appello.

I giudici di secondo grado davano ancora una volta ragione ai proprietari, rigettando l’appello. Ecco quindi il ricorso alla Suprema Corte.

La decisione finale

Nella sentenza i giudici hanno considerato che nelle compravendite i tempi per agire e ottenere un risarcimento per i vizi dell’opera sono più brevi che nell’appalto, mentre per i difetti di costruzione, che possono causare la rovina dell’immobile, i tempi per far valere la garanzia e le responsabilità del costruttore sono gli stessi sia che si tratti di compravendita sia che si tratti di appalto. Il costruttore/venditore è responsabile per dieci anni dalla consegna dell’immobile ed è tenuto al risarcimento.

Sulla base dei fatti e di queste considerazione la Cassazione ha negato il risarcimento richiesto per una serie di vizi, dal momento che l’azione era stata presentata oltre i termini concessi, e ha accolto la richiesta di risarcimento per una serie di difetti di costruzione che causavano problemi di deflusso delle acque e rischi per gli abitanti dell’immobile.

Ci si basa, letteralmente, sull’assunto che  l’acquirente “non può esercitare l’azione per ottenere l’adempimento del contratto d’appalto e l’eliminazione dei difetti dell’opera a norma degli artt. 1667 e 1668 cod. civ., spettando tale azione esclusivamente al committente del contratto d’appalto di natura contrattuale, diversamente di quella prevista dall’art. 1669 cod, civ. di natura extracontrattuale operante non solo a carico dell’appaltatore nei confronti del committente, ma anche a carico del costruttore nei confronti dell’acquirente“.

Vizi dell’opera: le differenze tra compravendita ed appalto

Da un punto di vista giurisprudenziale compravendita e appalto differiscono perché la prima è caratterizzata da un’obbligazione di dare (consegnare la cosa all’acquirente) mentre l’obbligazione principale che sorge dall’appalto è un’obbligazione di fare (realizzare l’opera).

In altri termini la vendita è diretta al trasferimento del diritto di proprietà di un bene del venditore, con consegna di detto bene all’acquirente e contro il pagamento di un prezzo da parte di quest’ultimo.
L’appalto è invece volto alla realizzazione di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro, realizzazione che l’appaltatore “assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio

Ciò posto, ricordiamo come il diritto disciplina i casi di vizi o difetti nelle ipotesi di compravendita o di appalto.

  • Vizi negli appalti

Il cd. “periodo di garanzia” è regolato dagli artt. 1667 e 1668 del Codice civile.

Il committente può denunciare all’appaltatore i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive entro due anni dalla consegna dell’immobile.

Il committente può chiedere che i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, che il prezzo sia diminuito, ma può anche ottenere la risoluzione del contratto.

  • Vizi nelle compravendite

Qui il riferimento è l’art.1495 del Codice civile, secondo cui i vizi devono essere denunciati entro otto giorni dalla scoperta e che l’azione si prescrive entro un anno dalla consegna.

  • Garanzia per i difetti in caso di compravendita e appalto

Se nell’immobile non vengono riscontrati vizi, ma difetti tali da causarne la rovina, la garanzia ha una durata di dieci anni sia che si tratti di compravendita che di appalto.

I giudici hanno affermato che in questi casi bisogna sempre fare riferimento all’articolo 1669 del Codice civile che, pur rientrando nel capitolo degli appalti, si applica anche alle compravendite immobiliari.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza della cassazione n.26574/2017

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