Differenza tra variazione essenziale e variante: ecco quando un abuso non può essere sanato

Differenza tra variazione essenziale e variante: il Consiglio di Stato si esprime sulla costruzione di un lucernario, eseguito in totale difformità dal titolo edilizio

Il proprietario di un immobile, inserito in un palazzo storico sottoposto a vincolo storico-artistico, presentava istanza di sanatoria per la realizzazione dei seguenti lavori:

  • rifacimento della pavimentazione
  • restauro del parapetto
  • sostituzione della preesistente tettoia
  • realizzazione di due lucernari

La Soprintendenza aveva imposto le seguenti due prescrizioni:

  1. demolire il torrino di copertura della scala, da adibire a volume tecnico
  2. portare a conoscenza del condominio il progetto relativo alla sanatoria

Il Comune si pronunciava negativamente sull’istanza di sanatoria prodotta e ingiungeva la remissione in pristino dello stato dei luoghi e il pagamento della sanzione pecuniaria, ai sensi dell’art. 37 dpr 380/2001.

Di fatto, nonostante le richieste della Soprintendenza, il proprietario non aveva demolito il torrino ed aveva realizzato in difformità dal progetto un unico lucernario con apertura in posizione diversa rispetto a quanto originariamente assentito.

Il proprietario dell’immobile si rivolgeva dapprima al Tar e poi al Consiglio di Stato.

Il parere del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 1484/2017 si esprime sul ricorso presentato avverso la decisione comunale.

Il ricorrente ritiene che le opere realizzate non potrebbero in alcun modo configurare una variazione essenziale, ovvero una totale difformità rispetto all’intervento già assentito, astrattamente idonea a giustificare la pesante sanzione ripristinatoria dell’ordine di demolizione.

Ricordiamo che la disciplina sanzionatoria degli abusi nelle costruzioni contempla 3 fattispecie ordinate secondo la gravità dell’abuso:

  1. interventi in assenza di permesso o di totale difformità
  2. variazioni essenziali dal titolo edilizio
  3. parziale difformità dal titolo edilizio

L’art. 31 comma 1 del dpr 380/2001 prevede anche una figura di mancanza sostanziale del permesso, che si verifica quando vi è difformità totale dell’opera rispetto a quanto previsto nel titolo, pur sussistente.

Si ha difformità totale quando sia realizzato un organismo edilizio:

  • integralmente diverso per caratteristiche tipologiche architettoniche ed edilizie
  • integralmente diverso per caratteristiche planovolumetriche, e cioè nella forma, nella collocazione e distribuzione dei volumi
  • integralmente diverso per caratteristiche di utilizzazione (la destinazione d’uso derivante dai caratteri fisici dell’organismo edilizio stesso)
  • integralmente diverso perché comportante la costituzione di volumi nuovi ed autonomi

Nel caso in esame per i giudici di Palazzo Spada, comparando il progetto (allegato al titolo edilizio) al lucernario realizzato, risulta evidente la totale difformità di quest’ultimo rispetto al primo quanto a caratteristiche tipologiche, forma, collocazione e distribuzione dei volumi.

Pertanto il Consiglio di Stato rigetta il ricorso presentato dal proprietario dell’immobile.

Differenza tra variazione essenziale e variante

Accanto alle forme di abuso appena ricordate, l’art. 32 del testo unico regola la fattispecie dell’esecuzione di opere in “variazione essenziale” rispetto al progetto approvato.

Tale tipo di abuso è parificato, quanto alle conseguenze, al caso di mancanza di permesso di costruire e di difformità totale, salvo che per gli effetti penali. Le variazioni essenziali sono soggette alla più lieve pena prevista per l’ipotesi della lett. a) dell’articolo 44.

Il concetto di variazione essenziale, che attiene alla modalità di esecuzione delle opere, va distinto dalle “varianti” che invece riguardano la richiesta di una variazione del titolo autorizzativo (art. 22, comma 2, del testo unico).

La varianti sono tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione e sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all’originario permesso a costruire.

Le variazioni essenziali sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza del Consiglio di Stato n. 1484/2017

 

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1 commento
  1. Giulio
    Giulio dice:

    La sentenza, in punto di diritto, è ineccepibile. Difatti, qualora fossero state accolte le tesi dell’appellante, si sarebbe giunti al paradosso di legittimare interventi abusivi/difformi dal progetto assentito, per la sola circostanza che questo avesse precedentemente ottenuto un permesso di costruire rispetto il quale, nel realizzare le opere, se ne sia completamente discostato.

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