Un garage discostato dall’edificio principale costituisce una pertinenza?

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Due sentenze chiariscono quando un garage discostato dall’abitazione ne può costituire una pertinenza

Con la sentenza n. 997/2020 il Consiglio di Stato fa chiarezza sulla natura accessoria e pertinenziale di un garage o di un’autorimessa che si trovino discostati dall’edificio principale, ed in particolare, sui cosiddetti parcheggi “ponte” dalla omonima legge che li ha disciplinati.

Ma al di fuori di questo caso particolare, come bisogna orientarsi in generale riguardo ad una autorimessa che intendiamo mettere a servizio della nostra abitazione e che si trovi discostata da essa?

Il caso

Il proprietario di un garage (realizzato nel 1970) sito in posizione discostata dall’abitazione, si vedeva recapitare un’ordinanza di demolizione da parte del Comune perché l’autorimessa risultava realizzata in assenza di concessione edilizia (oggi permesso di costruire).

Il privato faceva ricorso al Tar lamentando che il Comune non aveva considerato il garage come pertinenza dell’abitazione; ad ulteriore conferma della natura accessoria, il privato evidenziava che il box auto faceva parte dello stesso atto di vendita in cui era incluso l’appartamento.

Il Tar respingeva il ricorso sostenendo che il box non fosse da considerare come una pertinenza dell’abitazione perché discostato dall’edificio principale; ciò in mancanza di una prova specifica che ne attestasse il nesso di accessorietà, strumentalità ed esclusivo servizio con l’appartamento.

Inoltre il Tar osservava che il Comune aveva evidenziato che il garage era utilizzato da persona terza rispetto sia al proprietario sia all’affittuario, il che avvalorava la tesi che non si trattasse di una pertinenza.

La questione finiva, quindi, al Consiglio di Stato.

La sentenza del Consiglio di Stato

I giudici del CdS fanno una premessa sulla natura pertinenziale del garage oggetto del contendere.

I togati osservano che la legge n. 765/1967 (legge Ponte), all’art. 18, ha introdotto nella legge urbanistica (legge n. 1150/1942) l’art. 41-sexies, prescrivendo che:

Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.

Inoltre, la legge n. 47/1985 (legge sul primo condono edilizio), in particolare l’art. 26, comma 5 (poi abrogato dal dlgs n. 378/2001), ha stabilito che:

Gli spazi di cui alla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c.

Per i giudici, con ciò è stato definitivamente sancito il rapporto di accessorietà, tipico delle pertinenze, riguardo al posto auto rispetto al fabbricato, anche se, in richiamo dell’art. 818 del Codice Civile che, al comma 2, stabilisce che:

le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici

si è voluta affermare la alienabilità del posto auto separatamente dall’unità immobiliare di cui ne costituisce pertinenza.

Per i togati, nel caso presente:

non è in discussione la natura pertinenziale del box, atteso che è stato ceduto con l’abitazione dal costruttore a privati, con lo stesso atto notarile, e che certo non può essere dedotta soltanto dall’accertamento del soggetto utilizzatore, ma la sua costruzione in difformità dal permesso di costruire, che infatti non lo prevedeva.

In conclusione, i giudici osservano che ci si trova nel caso dei parcheggi “ponte”, che sono definiti parcheggi obbligatori, perché la legge urbanistica ne impone obbligatoriamente la creazione unitamente alla costruzione autorizzata.

Sta di fatto che quel garage è stato creato in rispetto ai limiti prescritti dalla succitato articolo 41-sexies della legge urbanistica.

L’intervento, quindi, per i giudici:

può ritenersi eseguito in parziale difformità dalla licenza di costruzione che assentì l’intervento nel suo complesso, pur in assenza di una previsione specifica per il garage, atteso che comunque il garage doveva essere previsto in sede di costruzione.

Chiarita, quindi, la natura pertinenziale del garage in questione, il ricorso, per altri motivi, è respinto.

Pertinenze e pertinenzialità: quali le differenze?

Con il termine di pertinenza si individuano quelle strutture connesse alla propria abitazione, individuate nella sostanza dalle categorie catastali:

  • C/2: magazzini e locali di deposito, cantine, soffitte, solai;
  • C/6: stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse senza fine di lucro;
  • C/7: tettoie chiuse o aperte.

La pertinenzialità è quel vincolo che lega un bene ad un altro bene. Il rapporto di pertinenzialità può intercorrere tra due mobili (l’autoradio e l’autovettura), tra un mobile e un immobile (l’antenna televisiva e la casa) e tra due immobili (il garage e l’abitazione).

Questo rapporto è descritto dall’art. 817 del Codice Civile ed è legato alla circostanza che la pertinenza ricada tra:

Le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione deve essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima

Condizioni necessarie per la sussistenza del rapporto di pertinenzialità

Parafrasando ciò che dice l’art. 817 del c.c., possiamo dire che il rapporto di pertinenzialità dipende da un:

  • fattore oggettivo dato dall’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro, che sia duraturo e non occasionale;
  • fattore soggettivo dipendente dalla volontà del titolare dei beni in questione di “asservire” l’uno all’altro.

La sentenza della Corte di Cassazione in merito alle pertinenze

Tornando all’argomento centrale di questo articolo, un garage che si trova nel medesimo edificio dove è collocata l’abitazione, non solleva dubbi che possa costituire una pertinenza. Ma quando esso dovesse trovarsi discostato dall’edificio principale, finanche non nella immediata prossimità, possiamo considerarlo una pertinenza?

Chi vive in un centro storico, non sempre ha la possibilità, per ovvi motivi, di poter disporre di un’autorimessa collegata fisicamente alla propria abitazione.

La giurisprudenza fa chiarezza sulla natura di una pertinenza non direttamente raggiungibile dal bene principale con una sentenza della Corte di Cassazione n. 3991 del 15 febbraio 2017. I giudici, in merito al caso di una pertinenza che non sarebbe da definire tale perché non direttamente collegata al bene principale servito, così si esprimono:

Tali affermazioni sono accomunate dal medesimo errore di supporre, senza alcuna base negli artt. 817 e ss. c.c., che la pertinenza sia tale solo se congiunta materialmente e strutturalmente alla res principalis e raggiungibile unicamente da questa. Al contrario, è noto che il collegamento tra i due beni, quello principale e quello pertinenziale, non è di tipo materiale ma di natura economicofunzionale

Quindi, per la Cassazione, l’unione tra i due beni, quello principale e quello pertinenziale, non è realizzato solo da un collegamento strutturale, ma anche da una valenza di  natura economica e funzionale che contribuisce ad accrescere il valore dell’abitazione.

La sentenza della Cassazione riveste una grande importanza anche dal punto di vista delle compravendite di un immobile a cui siano legate delle pertinenze:

seppure l’art. 818, comma 2, del Codice civile, stabilisca che “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”, la Corte, in un’altra kermesse giurisprudenziale, ha ritenuto applicabile nella fattispecie il comma 1 del medesimo art. 818 del Codice civile, in base al quale “gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto” (ordinanza della Cassazione n° 8277/16 del 27/04/2016).

 

Clicca qui per scaricare la sentenza del CdS

 

praticus-ta

 

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